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9 mai 2009 6 09 /05 /mai /2009 15:15


1.  Se poser la question de la pertinence de l'achat immobilier en cycle baissier, au regard de sa situation personnelle

Les cycles immobiliers sont habituellement longs (une dizaine d'années). Depuis Septembre 2008, nous sommes entrés dans un nouveau cycle. Les prix ont commencé à baisser, les acheteurs retrouvent donc des possibilités de négociation. Est-ce le bon moment pour acheter ou faut-il attendre ?

 

Mon expérience personnelle me conduit à penser que la problématique de l'évolution du marché immobilier concerne en priorité les primo-accédants. En effet, quand le marché monte, seuls ces derniers se retrouvent pénalisés par la situation pour entrer en accession. Les autres, déjà propriétaires, revendront plus cher et pourront ainsi acheter plus cher.  Ainsi, dès qu'un bien est possédé, le propriétaire est protégé par une « réaction en chaîne », qui veut que s'il revend plus cher ou moins cher qu'il n'a acheté, il achètera son futur bien à un prix proportionnel à son gain ou à sa perte. En résumé, une fois que vous êtes propriétaires, les aléas du marché sont relativement absorbés dès qu'une vente est suivie temporellement d'un nouvel achat immobilier.

 

La question est donc de bien acheter, en tant que primo-accédant. Mieux vous achetez votre « premier » bien immobilier, moins vous subirez les retournements aléatoires du marché. En revanche, je pense qu'il ne faut pas hésiter à acheter « petit », mais « tôt », en tout cas dès que votre situation vous le permet. Ainsi, vous constituez un patrimoine, certes humble au départ, mais qui a le mérite d'exister et dont la valeur évolue avec le marché.

 

Mon avis est que la baisse vient de démarrer et qu'elle va se poursuivre sur plusieurs années. Ainsi, acheter en 2009 peut être une source d'appauvrissement si vous êtes effectivement contraints par la suite de revendre rapidement en 2010 ou 2011 et que votre situation personnelle ne vous permet pas d'acheter un nouveau bien immédiatement après. Toutefois, ce point évident pour tout acheteur doit, tout de même, être nuancé par deux arguments :

- Il est possible de souscrire à des assurances « garantie revente » proposées par certaines compagnies et souvent par les agences immobilières pour 1 euro supplémentaire en cas d'achat par leur intermédiaire. Ces assurances remboursent la moins-value réalisée entre le prix d'achat et le prix de revente, dans le cas où la vente a été nécessitée par un cas de force majeure (licenciement par exemple).

- Si vous n'achetez pas votre bien immobilier immédiatement, vous devez tout de même vous loger en attendant, ce qui engendre des coûts (loyers). En fonction des zones géographiques, il est plus intéressant, soit d'acheter, soit de louer. Des calculettes vous permettent ainsi de réaliser des simulations « Achat » Vs « Location » et de déterminer quel est votre intérêt financier (voir www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/larp/e_larp.html).

 

En revanche, si votre projet est de conserver quoiqu'il arrive le bien immobilier (investissement locatif par exemple) sur plus de 10 ans, le risque de perte financière liée à un achat immobilier en 2009 est moindre.

 

En résumé, à la question "est-ce pertinent d'acheter en 2009?", il n'existe pas de réponses toutes faites et convenant à toutes les situations. Chaque acquéreur doit se poser la question de la pertinence d'une acquisition en fonction de son lieu d'achat, de son projet (habitation principale, secondaire, locatif, etc...), et ce, avant d'entamer ses recherches auprès des acteurs du marché. Lorsque la décision est prise, mûrement réfléchie, se pose alors l'épineuse question du financement.


2. Etre certain de sa capacité de financement et prouver sa solvabilité

Pour être en mesure de bien négocier, l'acquéreur doit être fixé, au préalable et avec certitude, sur la somme maximale dont il dispose pour acquérir un bien immobilier.

 

Illustrons un petit peu les propos par un exemple : si vous savez que vous ne pouvez bénéficier que de 200 000 euros au maximum (et pas un centime de plus !) et que vous découvrez la maison de vos rêves affichée à 235 000 euros, vous investirez beaucoup d'énergie et déploierez tous vos talents de conviction pour emporter l'affaire au tarif désiré.  De plus, pour peser dans votre argumentaire, vous disposerez d'une arme fatale, surtout, en ces temps économiquement troublés : votre solvabilité à hauteur de 200 000 euros sera attestée par votre banque (par exemple) car vous aurez déjà entamé les démarches auprès d'elle. Le propriétaire se retrouvera confronté au choix cornélien suivant : vous vendre, immédiatement et sans risque, sa maison pour 200 000 euros, ou tenter d'obtenir plus, sans aucune certitude de succès, et en acceptant éventuellement un risque important, celui de contractualiser avec un hypothétique acquéreur, offrant certes plus, mais susceptible de se voir refuser le prêt demandé...En résumé, si vous êtes solvables à hauteur d'un certain montant et que vous pouvez le prouver, vous voici en position de force pour acheter, car actuellement, beaucoup de candidats à l'acquisition ne peuvent pas en dire autant. Votre « solvabilité attestée » vous confère ainsi un avantage concurrentiel important. Le phénomène marche aussi bien envers les particuliers que vis-à-vis des agences. Ces dernières prendront alors votre recherche au sérieux et préfèreront vous proposer les affaires les plus attrayantes.

 

Pour calculer votre capacité de financement, vous disposez de nombreux outils sur le web (voir calculettes financières sur www.meilleurtaux.com ou www.seloger.com par exemple), ce qui ne vous dispense pas d'une visite obligatoire chez votre banquier.

Il faut, de plus, savoir que les taux d'intérêt baissent actuellement de manière mensuelle et que les banques recherchent avidement de futurs emprunteurs. Leurs objectifs ne sont pas atteints sur le début d'année 2009 et elles couvent du regard tout porteur de projet. En tant qu'agence immobilière, je reçois d'ailleurs chaque mois (phénomène nouveau !) une ou deux sollicitations de banque me demandant de leur envoyer en priorité mes acquéreurs en recherche de prêt. Bref, l'acquéreur est actuellement en position de force, il doit en profiter !


3. Ne pas hésiter à visiter des biens affichés à +30% de sa capacité financière

 Une fois la capacité financière mesurée et attestée, l'acquéreur peut lancer sa chasse à la bonne affaire. Les agences ont beau raisonner les vendeurs depuis Septembre 2008, beaucoup d'entre eux refusent de revoir à la baisse le prix de leur maison. Certains prix affichés restent déconnectés de la réalité du nouveau marché actuel. Ces maisons surcotées ne sont presque pas visitées. Si vous êtes l'unique visiteur depuis deux mois, vous voilà en position de force. Ainsi, étonnamment, vous disposerez de plus de marge de négociation (par rapport au prix du marché) sur une maison surcotée que sur une maison correctement tarifée (les visites sont plus nombreuses sur la deuxième catégorie de biens et les vendeurs moins tentés d'accepter la première offre présentée).

Les acquéreurs doivent également se renseigner sur les prix du marché actualisés et pratiqués sur la localité qui les intéresse. Pour cela, ils disposent d'outils (baromètre Seloger.com, statistiques Fnaim.fr, ou le site www.cotation-immobilière.fr), mais aussi des bases de données, recensant les dernières ventes, tenues par tout bon agent immobilier.

4.
Privilégier l'emplacement du bien, à tout autre critère

Malgré les apparences, l'achat immobilier reste un acte en grande partie irrationnel. Seuls les acquéreurs aguerris, les professionnels parviennent à se détacher de la composante affective. Le bien peut être exceptionnel, présenté à un prix attractif. La maison visitée peut vous rappeler celle votre grand-mère où vous avez fait vos premiers pas. Tous ces arguments ne doivent pas être pris en considération AVANT la question de l'emplacement.

Sur les produits immobiliers bien placés, les décotes éventuelles à venir seront moins importantes. Il faut, par exemple, absolument proscrire :

  • une route passante à proximité lorsque le bien n'est pas situé dans une grande ville. Pas la peine d'habiter en campagne pour pâtir d'une route, de son fond sonore et de la pollution afférente...
  • une voie ferrée au fond du jardin
  • une ligne haute-tension sur le terrain
  • la proximité d'un château d'eau avec antenne-relais
  • le métro aérien qui passe devant les fenêtres
  • l'absence de jardin pour une maison de village en province (pourquoi vivre en maison, en province et en village pour être enfermé comme dans un appartement parisien)?
  • l'éloignement excessif de toutes les commodités telles que commerces, écoles...(10 mn de voiture pour aller chercher le pain à un dépôt ouvert deux heures par semaine le Samedi)
  • le rez-de-chaussée sombre sur cour
  • une position «en cuvette» par exemple, avec vis-à-vis des voisins situés en hauteur par rapport à la maison
  • une implantation «bizarre» comme une ferme rescapée dans une zone industrielle ou dans un lotissement
  • une station d'épuration, un incinérateur, une décharge qui peuvent se trouver hors de la vue mais qui créent des nuisances olfactives en fonction du sens du vent

5. Négocier au plus juste, et parfois avec l'aide d'un professionnel

  Une fois la maison de ses rêves sélectionnée, il ne reste plus qu'à réaliser une offre d'achat. Pour déterminer le niveau raisonnable de cette offre, les prix du marché actuels doivent guider l'acheteur (prix consultables sur les sites www.seloger.com, statistiques www.fnaim.fr, ou le site
www.cotation-immobilière.fr). Ensuite, il faut réaliser une estimation des travaux ou remises aux normes nécessaires objectivement, ce qui veut dire, sans exagérer (le prix des robinets en or ne peut être intégré dans l'enveloppe « travaux »), mais sans minorer non plus. Rien n'empêche l'acquéreur de tenter une première offre d'« ouverture » plus basse, mais il doit se fixer comme objectif d'acheter le bien à un prix maximum correspondant au prix du marché actuel local, corrigé de la somme des travaux divers à effectuer objectivement.

 

Lorsque l'acquéreur est un professionnel de la négociation par ailleurs, aucune difficulté. L'acheteur peut entamer seul les démarches auprès du propriétaire. En revanche, lorsque l'acquéreur n'est pas aguerri quant à ces pratiques, un bon intermédiaire peut faire gagner de l'argent, malgré les idées reçues. Je me souviens d'un client qui a proposé une offre d'achat à 460 000 euros directement à un vendeur, alors que ce dernier venait de m'avertir qu'il avait l'intention de baisser deux jours plus tard la maison à 430 000 euros Frais Agence Inclus. Mais dans l'attente de cette baisse, le propriétaire poursuivait ses annonces de particulier à particulier. Affichée 500000 euros, le particulier a eu l'impression d'obtenir une sacrée remise à 460 000 euros, alors qu'en agence, deux jours plus tard, il aurait obtenu la même maison à 430 000 euros Frais Agence Inclus !

 

Pour bien acheter, il faut compter sur ses propres talents ou développer un partenariat avec un bon agent immobilier, mais la qualité et le sérieux de ce dernier ne font pas tout : l'acquéreur doit être aussi au clair avec ses motivations d'achat, comme je le rappelais dans les points 1. et 2. Il est difficile pour un agent immobilier de s'investir dans une recherche d'acquisition lorsque le client ne sait pas réellement s'il a intérêt à acheter dans les 6 mois à venir, et qu'il ignore, de plus, jusqu'à quelle somme il peut aller...

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commentaires

DIchny 19/05/2009 12:05

Bonjour Ninon,
Tout d'abord merci pour ces billets, instructifs souvent et très agréables à lire (à quand un livre ?)!!
Je voulais vous poser une question concernant les "offres" à -30%; -40%..: quels genres de retour avez vous de la part des vendeurs ? En effet, je regarde en Région Parisienne et ce que l'on pourait considérer les "prix du marché" n'ont pas varié en "affichage agence" depuis 6-8 mois alors que la situaton sur la plupart des biens que je suis (grâce à Petitscailloux.com), de l'économie en général et de l'immobilier en particulier me semble être changée.

Ninon Ingrid 19/05/2009 15:02


Dichny,
Les vendeurs rechignent en effet à baisser le prix affiché car ils craignent de baisser le prix facial, mais de ne pas éviter, malgré cela, une négociation supplémentaire ultérieure. Pourtant,
c'est un mauvais calcul, car comme leurs biens apparaissent toujours "chers", ils ne sont pas visités. Alors que les (rares encore) vendeurs, qui suivent les conseils de mon
agence, affichent un prix facial plus bas, prix qui provoque des visites. Ainsi, la négociation finale est moins importante car les acheteurs sont plusieurs sur la même maison. Une grande
majorité des biens en agence, mais aussi sur le pap, sont surcôtés, à tort...Les acheteurs sont en position de force, il ne faut pas hésiter à visiter et faire une première offre si le bien
convient.


Foudres06 13/05/2009 22:31

Je vais vous répondre sur ces 2 points :

"En ce qui me concerne (mais cela n'engage que moi), l'immobilier présente cet avantage: quand vous achetez, vous êtes "obligés" tous les mois de rembourser, donc il s'agit finalement d'"épargne forcée' qui vous contraint à vous projetter dans l'avenir."


"Est-ce que la tentation n'est pas grande de consommer une grande majorité du revenu restant après paiement du loyer?"

Oui la tentation est grande. Comme je pense que pour certains propriétaires la tentation a été grande de vendre leur bien pour faire la culbute avec les prix élevés de ces dernières années.

Maintenant, je peux vous proposer une méthode simple et claire pour ne pas dépenser l'argent qui reste à la fin du moins sur votre compte courant que vous ayez un bien immmobilier ou non.

Ouvrez une AV, un PEA ou un PEL. Un truc ou vous pouvez récupérer votre argent quand vous voulez, mais ou pour cela il faut faire des demandes de rachat, cloturer le compte etc et ou vous aurez l'argent plutôt 15 jours à 2 mois plus tard qu'instantannément.

Et ensuite, mettez en placement des virement permanent sur votre AV, PEL, PEA. Par exemple 100, 200, 500€ par mois. Prélevez en début de mois et de préférence, ayant votre compte sur un autre établissement bancaire pour que dépenser l'argent soit suffisament fastidieux pour que vous le fassiez pas sur un coup de tête ou sans y penser.

C'est très simple à faire finalement. Beaucoup de bonne AV avec 0% de frais d'entrée existent sur le net. Les assureurs garantissant vos avoir sont les même qu'en passant par les banques classiques.

Vous pouvez de plus choisir comme vous placez votre épargne 100% sécurisé sur un fond en euros, quelques actions ou obligations peut être ?

Ou éventuellement vous aimeriez jouer le paris que les marchés émergeants (chine, brésil, inde, russie...) vont tirer leur épingle du jeu à l'avenir ? Ou que le pétrole va fortement remonter. Tout ça vous pouvez le jouer en choisissant les supports financiers qui vous intéréssent le plus.

Une autre solution encore pour ceux qui aiment du tangible, vous achetez chaque mois 1,2, 5 napoléons, ou quelques pièces 10 ou 50 francs hercule en argent si vous voulez vous premunir de l'inflation.

L'immobilier est un instrument d'épargne très intéréssant et très utile. La plupart des gens font la grosse erreur de croire que c'est le seul support d'investissement possible. C'est une grosse erreur. A chacun de choisir ce qui lui convient de mieux à lui... mais aussi ce qui est le plus adapté à la situation macro économique.

Mais la on dévie sacrément du sujet... Sauf pour dire que pour moi l'argument classique de vous forcer à faire des économies (dont la moitié correspond simplement à de l'argent jeté par les fenêtre de la banque : les intérêts) est limite.

Si vous le voulez, vous pouvez épargner votre argent de maintes façon sans être trop tenté de le dépenser sur un coup de tête.

Mais comme vous dite, chacun est différent !

stefsamy 13/05/2009 18:01

On est en phase, il est évident qu'un primo trouvant aujourd'hui à -30 % par rapport au marché (et pas par rapport aux prix de présentation) peut se lancer. Un non primo aussi d'ailleurs :)
Ma vision est la suivante:
Je loue un logement 1000€ qui "vaut" 270/300 k€. Une simple petite baisse de 4% annuelle me paye mes loyers (et même plus avec le poids des intérêts d'un crédit). Tant que ça baisse plus, j'y gagne à attendre encore que ça continue de baisser...
Il faut aussi avouer que mon logement (celui de mon bailleur ou de sa banque diraient certains) me plaît donc l'attente n'est pas un enfer.

Bref financièrement, je n'ai aucun intérêt à me lancer (hors coup de bol à -30% mais tout le monde ne peut pas l'avoir, ça se saurait), et même plutôt l'inverse. Je laisse les tracas en cas de travaux à faire, le ravallement, les impôts fonciers à mon bailleur, pendant ce temps là je regarde la baisse!

Toujours est-il que la mécanique cavaleresque du acheter vite, quitte à ce que ce soit petit (le fameux "mieux vaut un petit chez soi qu'un grand chez les autres", tant répété par nos parents), n'est absolument plus viable financièrement dans le cas général....

stefsamy 13/05/2009 11:06

Bonjour,

Tout d'abord félicitation pour votre blog et votre "transparence".

J'interviens pour la première fois, cet article laissant apparaître certains paradoxes:
- les primos doivent faire attention à leur achat
- il faut acheter "au plus tôt"

Je suis totalement d'accord avec le premier point (étant moi même primo potentiel) mais pas sur le second.
"Mettre le pied à l'étrier" n'est plus viable vu les tarifs d'entrée.
Acheter un studio avec un crédit de 25 ans, en début de période de baisse, ne permet qu'une seule chose : perdre de l'argent et s'empêcher de faire un bon achat après le krach.
Si on achète un studio à 25 ans avec 25 ans de crédit, lorsqu'on rencontre sa moitié et qu'on désire fonder une famille quelques petites années après, ce n'est pas avec la capitalisation du crédit de 25 ans qu'on s'est constitué un patrimoine.

Reste l'évolution du marché pour sauver la mise.

- S'il a baissé ou pas assez augmenté pour amortir ne serait-ce que les frais de notaire, la location eut été préférable financièrement, on peut même se retrouver en negative equity(devoir encore des sous à la banque après la vente).
- Si le marché est monté, on a certes "fait une PV", mais le rachat derrière est lui aussi encore plus cher, la "PV" est en fait virtuelle car reperdue tout de suite.

La cavalerie qu'ont connue nos parents (j'ai la trentaine), consistant à acheter, rembourser en monnaie de singe (grace à l'inflation).
Acheter petit pour acheter plus grand après ne fonctionne plus magiquement comme avant, car nos crédits sont plus longs, donc la capitalisation moindre (au bout de 5 ans, on devait moins à la banque avec un crédit sur 15 ans que maintenant avec un crédit sur 25 ans).

Le seul conseil qu'on peut donner aux primos, c'est d'acheter au juste prix (180 loyers, 15/20 ans de crédit maxi en ayant 20 % en apport), mais surtout pas de foncer le plus tôt possible, surtout en début de période de baisse.

Ninon Ingrid 13/05/2009 16:45


Bonjour Stefsamy,
Mais je suis bien d'accord...Je n'ai pas dû être claire dans ma rédaction, car j'ai lu plusieurs commentaires allant dans votre sens. Je ne conseille pas autre chose aux primo-accédants
que d'acheter au "juste" prix, de négocier parfois plus de 30% de remise... D'ailleurs, mon article débute par la question de la pertinence de l'achat, qui n'a pas de réponse universelle
car, à mon sens, les réponses à donner sont différentes en fonction des micro-marchés français. Mais, soutenir qu'il ne faut JAMAIS acheter en marché baissier n'est pas vrai non
plus. Tout dépend du prix obtenu, de ses projets personnels, de sa situation... En ce qui me concerne (mais cela n'engage que moi), l'immobilier présente cet avantage: quand vous achetez, vous
êtes "obligés" tous les mois de rembourser, donc il s'agit finalement d'"épargne forcée' qui vous contraint à vous projetter dans l'avenir.
Car dans le cas d'une location longue durée, en plus du loyer mensuel à payer, quel futur primo-accédant est suffisamment "déterminé" pour se forcer ( et sans flancher) à
épargner sur plusieurs années (même si l'épargne est garantie 4,5% par an?)? Est-ce que la tentation n'est pas grande de consommer une grande majorité du revenu restant après paiement du
loyer?
Peut-être certaines personnes rigoureuses parviennent-elles à épargner pour prévoir l'avenir et à ne pas toucher à cette épargne pendant de longues années??!.En tous cas, je ne fais pas partie de
cette catégorie de personnes et suis tentée régulièrement "d'entamer" l'épargne placée...Donc, finalement, si, pour ma part, j'étais restée locataire, je me retrouvérais à la retraite toujours
locataire, mais sans épargne pour compenser ma baisse de revenu liée à mon arrêt d'activité. C'est pour cette raison que je pense qu'il vaut mieux généralement acheter "tôt" dans la vie,
dès lorsqu'on le peut, même si on achète "petit". ATTENTION: même dans ce cas, il ne faut pas acheter à n'importe quel prix. Acheter dans le seul but de "posséder" n'a
pas de sens. Donc, pour résumer: Tôt OUI si on le peut, à n'importe quel prix NON.  Bien cordialement, Ninon


Foudres06 12/05/2009 21:48

Bonjour Ninon,

Ceci est ma première intervention sur votre blog que je trouve par ailleurs enrichissant.

Mais honnêtement, j'ai trouvé vos propos un peu trop enthousiastes vis à vis de la solution achat. Effectivement, vous ne voulez décourager personne et c'est normal. Vu votre métier vous êtes obligée d'encourager l'achat, sinon vous êtes bon pour la faillite. On comprendra donc que votre avis ne peut être totalement désintéressé sur le sujet.

Effectivement quel intérêt d'acheter maintenant quand l'on sait que l'on est entré dans un cycle de baisse probablement fort long (selon vos propres propos) combiné à un crise économique comme on en voit 1 ou 2 par siècle selon les propos même des économistes, des banques centrales, des politiques ou du FMI ?

Dans votre exemple, vous parlez de 10 000€ de loyer par an, certes. Mais de combien le bien immobilier va se dévaluer cette année et l'année prochaine ? S'il vaut 200K€, et que la baisse est de 5% par ans, quelque chose finalement d'assez modéré, la baisse compense le loyer. Le choix est neutre dites vous ...

Eh bien non. Si vous achetez au comptant, vous ne touchez plus par ailleurs les 8000€ de votre capital placé sur une assurance vie à 4%. Si vous prenez un crédit, vous payerez quand même une mensualité, probablement plus élevée que le coût du loyer et dont l'essentiel sera des intérêts dépensés en pure perte.

Ajoutez taxe foncière, charges du propriétaire, et de 2 choix qui paraissent similaire au début (avec un baisse de seulement 5% par ans) et vous aboutissez à une solution ou l'achat de votre bien immobilier vous fait perdre au minimum 10 000€ de plus par an que la solution location... Et cela tant que la baisse sera de 5% par an.

Les économistes nous parlent d'une crise exceptionnellement grave (même si on a quelques échos d'embellie en ce moment). Aux Etats Unis, au Royaume Unis, en Espagne ... La baisse sur 12 mois glissant est plutôt de 15 à 20% par ans que 5%... En France pour laquelle le cycle de baisse est plus récent, sur 12 mois glissant, la baisse est plus proche de 10% que de 5%. La perte financière d'un achat immobilier si la tendance ce poursuit (et votre théorie de cycle ainsi que l'accroissement du chômage plaident en ce sens), sera probablement plus proche de de 20 000€ par an ou plus que 10 000.

Votre argument de commencer petit est aussi peu judicieux dans ce contexte. En achetant dans un marché en baisse et en revendant rapidement pour plus grand, vous n'aurez payé pratiquement que des intérêts à la banque, revendrez un bien ayant perdu de sa valeur (alors qu'une AV rapporte 4% sans risque) et devrez payer 2 fois les frais d'agence et de mutation.

Il est toujours possible de faire une bonne affaire en étant très avisé, en négociant particulièrement bien. Mais on ne se bât pas contre la tendance. Si déployer des efforts prodigieux ne vous permettra juste de ne pas trop perdre alors que le risque est très élevé, pourquoi tenter le diable ?

Surtout qu’il suffit d’épargner tranquillement, attendre des taux d’emprunt et des prix immobilier et d’acheter à ce moment là. En faisant ce simple geste d’attente de 1,2 ou 3 ans, peut être 5, l’acheteur fera un gain de l’ordre de 50 000€ facile en comptant le coût de la location. Il pourra prendre un crédit sur une durée bien plus faible (par exemple 15 ans au lieu de 25 ans) et pourra en plus le faire dans un contexte de sortie de crise beaucoup plus rassurant sur les perspectives d’emplois

Ninon Ingrid 13/05/2009 17:35


Bonjour Foudre 06,
Je comprends votre point de vue. Vous le partagez avec Stefsamy, à qui j'ai répondu...Votre commentaire aborde par ailleurs un autre aspect: la question du déploiement d'énergie
nécessaire afin de "ne pas trop mal" acheter cette année (afin de limiter les risques pour l'avenir), alors qu'il suffit d'attendre quelques années calmement que le marché
baisse naturellement...Sur cet aspect, je ne trouve rien à redire. Il est certain que l'acquéreur 2009 doit travailler sérieusement sa recherche, son dossier, sa négociation, et donc déployer
une grande énergie, s'il ne veut pas s'en mordre les doigts plus tard. Je ne peux absolument pas dire le contraire. ALors quel intérêt, me direz-vous? La pertinence de l'achat concerne à présent
moins de clients, et c'est pour cette raison qu'il faut s'interroger en premier sur cette question avant de se lancer. Mais je reste "enthousiaste vis à vis de la solution achat" pour des
personnes ayant le désir de devenir propriétaire pour des raisons "personnellles", parce que la famille s'agrandit, ou en raison d'un projet de création d'une activité professionnelle ou
d'un coup de coeur sur un bien enfin à la vente et que l'on convoitait depuis longtemps. Bref, les ventes continuent quand même, même si elles sont moins nombreuses.Mon job à moi
consiste à ce que les offres d'achat effectuées pas ces personnes soient enfin acceptées par des propriétaires, longtemps aveuglés par la hausse des prix des dernières années...Si l'offre
est refusée par un propriétaire, il vaut alors mieux passer son chemin, plutôt que d'acheter à n'importe quel prix. C'est certain.


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