La triste vie d'un agent immobilier 
Je réfléchissais un soir à toutes les infractions caractérisées à la Loi Hoguet, que j'avais rencontrées dans la pratique, depuis que j'exerce le métier d'agent immobilier. Je ne pouvais alors m'empêcher de penser qu'une loi, si couramment contournée, l'était peut-être en raison de ses insuffisances. Avant d'approfondir ce point, je pense qu'il faut tout d'abord rappeler en quoi consiste cette loi. J'ai tout de même décidé de vous présenter un petit résumé du cadre légal, théoriquement contraignant pour la profession d'agent immobilier. Pour plus de détails, je vous propose de parcourir le lien http://www.netpme.fr/gestion-entreprise/384-nul-n-est-cense-ignorer-la-loi-hoguet-.html
Loi Hoguet : ce qu'il faut retenir
La loi Hoguet réglemente les activités des professionnels de l'immobilier. En raison des errements passés avec les scandales immobiliers des années soixante, il est apparu nécessaire de protéger le public en instaurant garanties et contrôles de ces professionnels de l'immobilier.
Du nom du député qui l'a fait voter le 2 janvier 1970, et qui est complétée par son décret du 20 juillet 1972, la loi Hoguet réglemente les activités des professionnels de l'immobilier (sauf marchands de liste) :
La loi Hoguet oblige ces professionnels à :
- avoir une assurance de responsabilité civile dite RCP ;
- détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et valable 10 ans (carte " T " pour la transaction, carte " G " pour la gestion) ;
- ne recevoir une commission immobilière que pour les opérations effectivement conclues entre les parties qui ont été rapprochées par l'agent immobilier ;
-détenir un répertoire des mandats de transaction ou de gestion et un mandat préalable à toute action d'entremise
- donner un reçu pour les sommes versées ;
- respecter les divers obligations administratives relatives à la tenue de l'agence et de ses succursales ainsi que du personnel.
Les apports immédiats de la loi Hoguet à la profession
Ce cadre législatif, rappelons-le, a été mis en place pour protéger les clients de la cupidité des professionnels de l'immobilier. Les scandales des années 60 ont ainsi trouvé un remède nécessaire, depuis la loi Hoguet, grâce à trois composantes fondamentales:
L'existence primordiale d'un cadre législatif strict
La seule existence de cette loi est un progrès considérable. Comment imaginer une profession aussi importante dans la vie économique d'un pays sans réglementation ? La loi Hoguet a été un bienfait pour la profession parce qu'elle a posé des repères primordiaux de fonctionnement pour un acteur primordial de l'économie française. Cette loi a donc tout simplement le mérite d'exister.
Une assurance de responsabilité civile, dite RCP, obligatoire
Ainsi, grâce à Hoguet, les sommes versées en garantie lors d'une vente, et séquestrées sur le compte de l'agence, sont à présent garanties par l'assurance Professionnelle. Même dérobées par un employé malhonnête de l'agence ou englouties par le gérant, le bénéficiaire de ces sommes sera remboursé par l'assurance de l'agent (ce qui n'était pas le cas avant).
La commission immobilière n'est percevable que pour les opérations effectivement conclues
De plus, les agences ne peuvent plus, comme par le passé, facturer les prestations diverses (publicités, visites...) inhérentes au processus de vente, mais seulement une commission unique en cas de vente encaissée. Finies les visites tarifées, les avis de valeur ou compte-rendus payants laissant au final le porte-monnaie des acquéreurs et vendeurs plus léger, mais la maison invendue. L'agence a, depuis Hoguet, une obligation de résultat si elle veut vivre. Le client, acheteur ou vendeur, peut ainsi faire travailler une agence, sur plusieurs mois, sans lui verser un euro tant qu'il n'achète ou ne vend pas par son intermédiaire. La loi Hoguet protège ainsi le consommateur de seuls « services immobiliers » de toute tarification tant qu'une transaction n'est pas effectuée. Si on analyse ce point, il ne semble pas engendrer de débat : le consommateur est à priori protégé, et donc « gagnant ».
Mais si on approfondit cette question, cette conviction originelle est rapidement ébranlée par l'expérience du métier. Car comment se fait-il alors que les clients des agents immobiliers soient à ce point mécontents de ces professionnels ? Dans le cadre légal actuel, ils ne paient pourtant que si l'agent immobilier remplit sa mission (trouver un acquéreur ou proposer une maison qui convient). N'est-ce pas finalement que la Loi Hoguet échoue à les « protéger » réellement ?
La Loi Hoguet ou l'enfer, pavé de bonnes intentions
En ce qui me concerne, je considère que la Loi Hoguet doit être modifiée à l'avenir et ce, en raison des dérives impliquées par le mode de rémunération imposé, mais aussi du manque de moyens financiers pour contrôler les professionnels soumis à la loi.
Le mode de rémunération Uniquement à la vente
L'enfer est pavé de bonnes intentions. La Loi Hoguet prouve, une fois de plus, cette maxime. En voulant protéger les clients des agences, le mode de rémunération « uniquement en cas de vente » produit l'effet inverse et crée des insatisfactions profondes, source d'incompréhension entre professionnels de l'immobilier et clients :
- - La loi Hoguet considère finalement que tout travail ne mérite pas salaire. Seule la vente effective mérite rémunération. Ainsi, un bon agent immobilier est uniquement un commercial qui vend, peu importe comment. Le cadre légal de la profession encourage donc le recrutement de professionnels «commerciaux pur souche», pour qui la fin justifie les moyens. Le mode de rémunération au seul résultat rend impossible la promotion du rôle de «conseil», qui ne peut légalement être rémunéré. Or, le conseil objectif est une demande importante de la clientèle, en cas de transactions immobilières, qui ne peut donc qu'être frustrée dans ses relations avec les agences.
- - Le cadre législatif français impose par conséquent à l'agent immobilier une certaine schizophrénie: la loi Hoguet l'oblige à vendre coûte que coûte pour vivre, mais les lois en général lui imposent de rester «honnête». Ce professionnel doit ainsi se résoudre à se nuire à lui-même (ne pas vendre), dans le cas où la vente pourrait éventuellement nuire aux autres. Bref, il est censé faire passer les intérêts des autres avant les siens s'il veut répondre aux lois de la collectivité et de sa profession en même temps. N'est-ce pas idéaliste lorsque l'on connaît la nature humaine? De plus, lorsque la loi Hoguet favorise le recrutement de «commerciaux mercenaires», comme nous l'avons vu précédemment, comment croire une seconde à l'autodiscipline morale de la profession?
- - En raison du mode de rémunération imposé par HOGUET, les agences font supporter les coûts des opérations non-abouties aux seules opérations vendues (cf mon article sur «tout ce que vous avez voulu savoir sur une agence immobilière»). Les honoraires sont donc lourds pour les acheteurs ou vendeurs avérés, tout simplement parce qu'ils sont nuls pour les nombreux autres clients de l'agence n'ayant rien acheté ou vendu. Les grilles d'honoraires sont donc le résultat de la mutualisation des coûts de l'agence, qui est invisible pour les vendeurs et acheteurs. Ils ne comprennent pas pourquoi la note est aussi salée alors que leur consommation en temps de l'agence n'est guère plus élevée que celle des personnes n'ayant pas acheté ou vendu in fine par l'agence.
Une loi régulièrement bafouée en raison de contrôles insuffisants
Exemple 1 : La loi Hoguet oblige le gérant de chaque agence immobilière à détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture (carte " T " pour la transaction, carte " G " pour la gestion)
Pour obtenir cette carte, il faut justifier d'un casier vierge et d'un diplôme BAC+3 minimum obtenu dans certaines filières appropriées (commerce, droit, etc). Ainsi, une licence « Histoire de l'art » (par exemple) ne permet pas d'obtenir la carte. A défaut de diplôme BAC+3, une longue expérience, confirmée et réussie, de négociateur/gestionnaire en agence (3 ans minimum pour un bachelier, 10 ans minimum pour un non-bâchelier) permet également de prétendre à la carte professionnelle.
Comment alors est-ce possible qu'un de mes confrères ait pu travailler pendant de longues années (il vient juste de fermer pour cause de « retraite ») à quelques kilomètres de mon agence sans détenir de carte professionnelle à son nom? Il bénéficiait en réalité d'un « prête-carte », à savoir un professionnel de l'immobilier, retiré dans les faits des affaires, et qui, (certainement contre rémunération), déclarait gérer l'agence en question. La loi Hoguet impose, vous l'avez compris, une seule carte T par agence, qui permet alors de demander des autorisations préfectorales pour les salariés ou agents commerciaux qui ne peuvent, eux, prétendre à la véritable carte T. Une seule contrainte tout de même: le porteur de carte T est censé gérer véritablement l'agence en question. Pour prouver ce fait, les collaborateurs doivent attester que le gérant est présent régulièrement et les « manage» réellement. Mais si tout le monde est d'accord pour « tenir » la même version, la DGCCRF n'a pas beaucoup de moyens pour prouver que le porteur de carte ne s'occupe pas véritablement de l'agence et délègue cette responsabilité à quelqu'un d'autre...
J'ai également rencontré des vendeurs immobiliers, non-porteurs de cartes, et pourtant, plus qu' « occasionnels », comme un libraire qui, pendant quelques années, avait dédié une partie de sa vitrine à l'affichage de biens immobiliers en vente (soi-disant pour rendre service à des clients-vendeurs qui, au départ, demandaient seulement à coller leur annonce avec du scotch sur la caisse enregistreuse, puis se sont vus proposer un espace « publicitaire » bien plus porteur, à savoir la vitrine elle-même !). La version officieuse, pourtant, indiquait que le libraire percevait une commission pour toute vente effectuée par le biais de son commerce.
Dans un village du Sud-ouest, un de mes confrères m'a aussi confié son désarroi quant au nombre d'« acteurs amateurs» sur son périmètre. De l'ancien agent immobilier retraité qui a du mal à lâcher complètement l'activité de toute sa vie, au commerçant qui connaît tous les habitants du village et en profite pour servir d'entremetteur, tout le monde (ou presque) vend de l'immobilier dans son village. Il a beau être le seul professionnel déclaré, 75% des ventes se font hors de son agence. Pour être en mesure de sanctionner, La DGCCRF doit prouver que les ventes effectuées par ces amateurs ne sont pas occasionnelles (plus de 2 ventes successives dans une même année suffisent). Mais comment détenir une preuve tangible quand la commission est constituée d'argent liquide, que le vendeur, l'acheteur et l'entremetteur nient formellement, par peur de sanctions ?
Exemple 2 : La loi Hoguet oblige les professionnels de l'immobilier à détenir un répertoire des mandats de transaction ou de gestion et un mandat préalable à toute action d'entremise
Pour illustrer les fréquentes manœuvres pour contourner ce deuxième point, il suffit de (re)lire mon précédent article « Respecter la loi (Hoguet) ne paie pas ». De nombreuses ventes se font avec un mandat de vente régularisé à posteriori (avant le compromis de vente généralement), alors que la loi Hoguet l'interdit formellement.
Une loi régulièrement bafouée, qui amplifie les perversions du système, ne doit-elle pas, à présent, être améliorée, voire repensée ? Le débat doit être ouvert par les organisations professionnelles type FNAIM. Plusieurs pistes d'amélioration peuvent être envisagées, mais il s'agit d'un autre sujet ...
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