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13 juin 2009 6 13 /06 /juin /2009 17:08

J'ai acheté le journal Libération, daté du 12 Juin 2009. En 1ère page, il nous est promis un cahier spécial de 12 pages sur le sujet « la bulle immobilière va-t-elle exploser ? ». De plus, je dois avouer qu'en dehors de ce sujet, j'avais un intérêt particulier à conserver ce numéro spécialement... En effet, la page 7 du cahier spécial reprend quelques extraits d'un de mes précédents billets « Parlez-vous le même langage que l'agent immobilier ? » du 23/04/2009. Cela fait toujours plaisir, car mon blog y est cité, ainsi que le lien permettant d'y accéder ! Je suis bien heureuse que mes écrits puissent ainsi servir.

 

J'ai donc parcouru, hier, avec une attention particulière ce cahier spécial. Au gré de mes lectures, j'ai découvert une histoire particulière (page 3 du cahier), qui m'a toute chamboulée....L'article, intitulé « Les sociétés de service squattent les agences », présente un nouveau concept, lancé par un ancien agent immobilier (comme par hasard). En effet, depuis un an, existe une nouvelle forme de sociétés de services. Je joins ci-dessous un extrait du fonctionnement de cette entreprise :

 

Vous (Vendeurs particuliers) :

 

  • passez votre petite annonce immobilière avec notre numéro de téléphone.


Nous (société de services) :  

 

 

  • réceptionnons tous les appels téléphoniques ;
  • organisons les rendez-vous ;
  • faisons à votre place les visites du bien mis en vente ;
  • déposons sur votre espace privé du site
  les comptes rendus des visites, commentaires et coordonnées des visiteurs.

 


Vous (Vendeurs particuliers):

 

 

  • prenez contact avec les visiteurs intéréssés ;
• négociez directement avec eux la vente de votre bien.

 

 

Un service simple et peu onéreux
puisqu'il vous sera facturé 1% HT, calculé sur le prix de votre bien.

 

D'après l'article, le concept marche très fort et va bientôt être développé dans plusieurs villes de France car il existe une vraie demande de particuliers, ne souhaitant pas passer par agence, mais désireux tout de même de s'économiser le filtrage des appels et de s'épargner, autant faire ce peu, le calvaire des visites.

 

Le concept se résume ainsi à une prise des appels par un standard, suite à des annonces passées à la charge des vendeurs, et ce, exclusivement sur des supports de particulier à particulier, puis, par l'organisation éventuelle des visites. Pour ces deux actions, il est facturé 1% HT du prix de vente (ce qui n'est pas 1% TTC, attention !), ce qui peut paraître avantageux de prime abord, surtout si l'on considère que généralement les « mauvaises » agences se bornent à ces deux aspects.  Mais, comme vous le savez, si vous me lisez régulièrement, je suis convaincue que les « bonnes » agences apportent leur réelle plus-value sur la détermination du prix de vente et sur l'aspect négociation. Lorsque l'agent immobilier est bon, la remise qu'il permet d'obtenir, pour le compte de l'acheteur, peut largement rembourser ses frais ! Mais tout cela est un autre débat...

 

L'idée géniale du concept de cette société de services réside dans un tour de passe-passe, à priori légal, puisque, même si la FNAIM s'en mort son chapeau, il semblerait que cette dernière ait renoncé à attaquer la nouvelle société (elle a moins d'un an d'existence) pour concurrence déloyale (par peur de perdre, certainement ?).  En effet, l'entreprise n'est pas immatriculée en tant qu'agence immobilière, mais en tant que société de services à la personne ! Ce tour de force, effectué après plus de 6 mois de travail acharné en collaboration avec un avocat spécialisé, permet à cette société de ne pas dépendre de la fameuse Loi Hoguet ! Plus besoin de réussir pour être payé, comme c'est le cas en agence « classique » ! En tant que société de services, il y a donc logiquement... facturation de services (500 euros à la souscription du contrat), et ce, bien entendu même si la vente ne se fait pas. En revanche, si le particulier vend suite à une visite effectuée par cette entreprise, il est redevable de 1% du prix HT du montant de la vente (- 500 euros, généreusement décomptés, car versés en amont).

 

Le concept apparaît férocement pernicieux, par temps de crise, lorsqu'on examine les dessous de l'affaire. En effet, il peut sembler alléchant d'économiser la commission d'une vraie agence tout en pensant obtenir un service similaire, surtout en temps difficiles économiquement... Mais il ne faut pas oublier que si la société de services souhaite rester catégorisée comme telle, et pour éviter une requalification en agence immobilière, elle ne peut faire d' « entremise ». Interdit donc d'apporter un conseil en terme d'évaluation, de prix et de négociation. D'ailleurs, cela doit rudement arranger la société, car elle a plutôt intérêt à ce que les propriétaires surcôtent le bien mis en vente.

 

Pas besoin pour cela d'intervenir, il suffit de laisser faire la nature : car, force est de constater que, sur le terrain, 80 à 90% des vendeurs attendent, avec entêtement, une somme supérieure au montant de l'estimation effectuée par un professionnel (lorsqu'ils en demandent une). Ils évaluent leur bien subjectivement, à l'affectif, en fonction du prix de vente déclaré du voisin (qui ment une fois sur deux. Voir billet « L'intox entre voisins »), ou de leur projet de déménagement (mutation sur la Côte d'Azur, donc ils vendent en région Toulousaine aux prix de la côte d'Azur car « il faudra bien qu'ils se logent là-bas, et ils ne comptent pas prendre un studio... »).

 

De plus, l'expérience en agence montre que, depuis plus de 18 mois maintenant, lorsque le prix ne correspond pas au prix du marché, les annonces « ne sonnent pas » (Zéro appel, niet, nada !).Donc, si je poursuis la logique, 80 à 90% des dossiers (puisque 80 à 90% sont surévalués), confiés à la société de services, ne généreront aucun appel, et donc aucune visite et pas de travail. Bref, les 500 euros seront tout de même encaissés au départ, et, pour une grande majorité de dossiers, il n'y aura donc quasiment aucun appel à traiter (à l'exception des appels des agences qui « prospectent » les annonces de particuliers).

En résumé, je trouve le concept diaboliquement efficace ( rentable?), dans cette période où les vendeurs s'accrochent à leurs prétentions comme des moules à leur rocher ! En plus, finies les tractations de chiffonnier pour permettre aux vendeurs et acheteurs de trouver un compromis sur le prix. Avec ce nouveau concept, dès que le visiteur se déclare intéressé, il est renvoyé directement au propriétaire. Libres à eux de s'entendre. Mais s'ils y parviennent (ce qui n'est actuellement pas une mince affaire), la sanction tombe : il faut payer 1% à la société de services.

 

Génial ! Quand est-ce que je m'y mets ? J'attends vos réactions avant de transformer mon humble agence en « société de services ». Il se peut aussi que, dans un avenir proche, l'agrément de l'état permettra aux clients de ce type d'entreprise de « défiscaliser » 50% des sommes versées (comme pour tout service à la personne)...Cela devrait attirer beaucoup plus de clients !

 

Si j'arrête un instant de plaisanter, je dois dire que je trouve très éclairante la venue de ce nouveau type de concurrents car elle prouve, encore une fois, les limites de la Loi Hoguet, qui « paupérise qualitativement » la profession. Les ventes étant moins nombreuses, les agences vont avoir tendance à diminuer leur qualité et leurs prestations afin de se rentabiliser. Déjà que les clients reprochent majoritairement aux agences de travailler médiocrement, je vous laisse imaginer ce qui nous attend, si aucune modification du cadre légal n'intervient rapidement ! 

Les agences se transformeront alors toutes en « sociétés de services ou de conseils », mélange de plateau d'appels entrants telemarketing, Home stagers, photographe-rédacteurs d'annonces et gardien de clefs, qui factureront leurs services, même en cas d'échec de vente. Peut-être est-ce, après tout, le bon moyen de répondre à une clientèle qui réclame du low cost à tout prix ?

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commentaires

Loi Hoguet 17/08/2009 13:53

Eric, je trouve votre vision assez sombre. Les agents immobiliers comme les banquiers, assureurs, boulangers, plombiers, etc... ne sont pas à 90% des voleurs. Dans chaque profession vous avez vos canards boiteux, je n'ai pas encore trouvé le corps de métiers qui était 100% honnêtes. il ne faut donc pas sans cesse fustiger cette profession

Eric 20/06/2009 09:50

Bien gentil tout ça, mais quid des requins qui encaisseront l'accompte avec un grand sourire sans pour autant faire quelque démarche que ce soit derrière ? N'oubliez pas que dans votre profession les honnêtes gens se comptent sur les doigts d'une main. Compter sur le bouche à oreille pour trouver ces perles ? Bien sûr, et pendant ce temps combien de millier de bonnes poires se feront entuber dans les grandes largeurs ? D'avance merci pour eux.

Denis 18/06/2009 14:03

Je trouve au contraire le système de ne payer que 1% intéressant en temps de crise. Je suis moi-même vendeur et ai été tenté de l'utiliser : il s'agit d'un site Internet pour la région parisienne qui propose par téléphone aux acheteurs potentiels une visite guidée à distance via de l'appartement. Le vendeur paye 500 € à une agence qui fait les photos, et s'occupe lui-même de faire faire les visites, puis verse 1% au site Internet en cas de vente. Une variante est proposée moyennant 3.50% ou 3.75% dans laquelle le site Internet s'occupe lui-même de faire faire les visites.
Ce qui m'a arrêté, c'est le discours préformaté par téléphone de la plate-forme, qui fait justement un peu "low cost", du style "Ai-je bien répondu à votre demande, Monsieur X ?"
J'ai finalement préféré passer par une agence traditionnelle.

S'agit-il du même site ? Le mien commence par "Ef...".

Jean-Michel 17/06/2009 10:00

Voici les répercussions suivant la charge des honoraires.

Honoraires charge vendeur

Prix net vendeur : 200
Honoraires : 12
FAI : 212
Droits de mutation :18,02
Prix "clé en mains" :230,02

Honoraires Charge Acquéreur
Prix net vendeur : 200
Honoraires : 12
Prix FAI : 212
Droits de mutation :17
Prix clé en main : 229

L'économie réalisée, lorsque les honoraires sont charge acquéreur est donc de 1000 euros.

L'incidence n'est que fiscale.

Sinon, la seule chose qui peut arriver à un marché tel que l'immobilier, c'est qu'il soit plat.

Et c'est ce qui arrive à l'heure actuelle où il y a autant de vendeurs qu'il y a de transactions.

Thibault 17/06/2009 09:42

Je suis tout à fait d'accord Jean-Michel. Le problème est simplement qu'il y a un véritable flou dans la facturation des frais d'agence puisque le vendeur contracte et l'acquéreur paie. Bien entendu le service est rentable pour l'une et l'autre partie, mais en ce cas, l'acquéreur serait en droit de négocier lui aussi ces frais.

Je ne suis pas sur d'avoir bien compris la partie fiscalité en revanche. Le bien immobilier est vendu à un prix X. Les deux parties s'enquièrent en plus de payer des frais d'agence sur la transaction. Qu'ont à voir ces frais avec les frais de notaire ? Lorsque j'achète une voiture d'occasion, le vendeur a payé un site d'annonces pour avoir le service de la publicité, j'achète le véhicule puis je me présente à la préfecture, là-bas, personne ne me demande de combien se sont élevés les frais de transaction...???

Pour le "blocage" du marché, en effet, l'adjectif était mal choisi. Je crois qu'en réalité, comme vous le dites, il reste un nombre de transaction "normal" mais qu'on se retrouve avec trop de professionnels pour se partager le gâteau.

Enfin, l'immobilier est un marché de besoin, au même titre que manger. Mais il n'existe aucun besoin (au sens de l'obligation) d'acheter. Les transactions pourraient tout à fait tomber à zéro, que personne ne se retrouverait dans la rue, les gens loueraient et les propriétaires n'ayant plus d'acquèreurs n'auraient d'autre choix que de mettre en location leur bien, il n'y aurait donc pas non plus de pénurie de locations. Bref, le marché de "besoin" n'a pas vraiment de sens en soit.

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  • : La Triste vie quotidienne d'un agent immobilier: découvrir le métier sous ses facettes les moins reluisantes
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  • : Lassée par les méthodes douteuses des professionnels de l'immobilier (dont je fais partie), ainsi que des différents intervenants du marché, je profite de ce blog pour communiquer sur le quotidien, méconnu, souvent "fantasmé" des agents immobiliers.
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