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27 juillet 2009 1 27 /07 /juillet /2009 00:08

En début de semaine dernière, j'ai posté un mailing à plus de 200 propriétaires, ayant confié la vente de leur bien à mon agence. J'expliquais dans ce courrier informatif l'état du marché immobilier local actuel, et insistais sur l'affaiblissement du prix moyen constaté sur mes dernières ventes (-10% par rapport à Novembre 2008). J'exprimais également, dans cette lettre ouverte, mon inquiétude quant à l'avenir proche, et ma « crainte », fondée sur des données économiques sérieuses, de voir les prix poursuivre leur dégringolade, pour parvenir à une chute globale de -35% d'ici 2011.

Je concluais le courrier de manière transparente : soit les propriétaires, destinataires de ma missive, étaient réellement « vendeurs », et dans ce cas, ils n'avaient pas d'autre choix que celui de s'adapter rapidement aux nouvelles donnes du marché (baisse de leurs prétentions de 10 à 15%) pour parvenir à une vente, soit ces derniers disposaient d'une solution alternative à la vente (mise en location par exemple) et devaient, dans ce cas, arrêter les mandats. Il me semble, en effet, tout à fait préjudiciable pour les agences, de maintenir les illusions des vendeurs, en leur faisant croire qu'il est encore possible de vendre à un prix supérieur à celui du marché.

De plus, le courrier évoquait une « sanction » rapide, à venir, en cas d'immobilisme : à mon avis, le vendeur qui tarde à baisser son prix en 2009 devra certainement consentir une remise bien plus importante en 2010. N'est-il pas dans son intérêt de baisser dès à présent de 10% pour vendre vite, que de perdre 20% l'année prochaine ?

En procédant de la sorte, j'espérais que certains interlocuteurs réfléchissent enfin, face à ce discours honnête qui leur était destiné. A ce jour, suite au courrier, seul 5 propriétaires (sur 200 !) m'ont contactée pour baisser de 10% le prix affiché. Je garde espoir que d'autres suivent dans les semaines à venir, même si une lettre de vendredi, reçue en réaction, de la part d'un vendeur me fait sérieusement douter de l'efficacité de ma démarche « pédagogique ».

En réponse à mon courrier, ce propriétaire m'explique, par écrit, que mon point de vue est subjectif, et surtout, isolé, car non partagé par mes collègues. Pour preuve, il me fournit gentiment la copie d'un article de presse s'appuyant sur les déclarations particulièrement « optimistes » d'un confrère que je connais bien, car il s'agit de mon concurrent « historique » !

J'ai dû m'y reprendre à trois fois pour réaliser que l'article, que je me suis empressée de lire, avait bien été écrit par un journaliste professionnel travaillant dans un grand quotidien national, réputé sérieux. Sur une page publiée courant Juillet, l'agence concurrente de la mienne est interviewée sur l'état du marché immobilier, en région Toulousaine, et plus particulièrement sur mon secteur géographique de prédilection.

Les réponses de mon concurrent aux questions du journaliste (élu « Monsieur le spécialiste Immobilier » du journal par sa hiérarchie) m'atterrent encore, lorsque, la tête froide, je les parcours à nouveau pour la quatrième fois. Le lecteur « moyen» peut ainsi découvrir que, d'après mon éminent confrère (qui se présente comme le directeur de plusieurs agences immobilières) la région Toulousaine semble épargnée par la crise, bénéficiant de la proximité de l'aéroport de Blagnac. Il s'agirait d'un « îlot » protégé par le dynamisme de l'agglomération Toulousaine. La population croissante de la ville et de ses environs expliquerait que mon agence (et celles de mon confrère !) soient placées dans le seul village gaulois qui résiste encore et toujours à la crise !

L'agent immobilier interrogé affirme également que les vendeurs maintiennent leur présence sur le marché. Malgré la crise, ces derniers semblent déterminés à vendre sans baisser leur prix (seul point que je confirme, en ce qui concerne leur entêtement). Face à cette position d'immobilisme des vendeurs, les acheteurs seraient « encore là » et accepteraient de réaliser de fréquentes offres d'achat. Mon confrère affirme, de plus, que LA reprise est constatée depuis quelques semaines. Pour preuve, une de ses agences (en face de la mienne) aurait effectué 12 ventes en 5 semaines, dont 10 au dessus de 450 000 euros. Sachant qu'une agence « moyenne » réalise généralement 12 à 15 ventes sur une année, mon confrère semble donc faire des « étincelles », en cette période de crise. Les quelques notaires de la zone concernée, pourtant interrogés, en réaction, par mes soins, déclarent ne pas avoir travaillé avec l'agence en question depuis longtemps.

Certains biens détenus dans son portefeuille sont cités (description et prix). Il m'a donc été facile d'identifier les « produits » concernés, car mon agence détient également un mandat de vente pour la plupart d'entre eux. L'article mentionne alors les nombreuses visites réalisées récemment par mon « collègue » sur les maisons énumérées et détaille le profil des acquéreurs potentiels. Une maisonnette apparaît ainsi avoir reçu, par son intermédiaire, pas moins de 5 visites au courant du mois dernier, alors que les propriétaires du bien en question continuent de m'appeler tous les deux jours, agacés de ne pas être visités, et ce, d'après leurs dires, par aucune des agences mandatées, depuis plusieurs mois.

Mon concurrent déclare également avoir vendu une maison précise pour une somme astronomique alors que cette dernière est toujours disponible. J'ai appelé le propriétaire hier pour m'en assurer. Non seulement sa propriété reste désespérément dans l'attente d'un acheteur, mais elle n'a pas été visitée depuis des mois, par qui que ce soit !

Cet article est donc un tissu de mensonges. Le journaliste s'appuie sur les seules déclarations de mon confrère pour conclure « Acheteurs, dépêchez-vous : les biens cités dans l'article ne resteront pas longtemps à la vente ».

Ma première question concerne le travail journalistique : un professionnel de presse, digne de ce nom, n'a-t-il pas pour obligation de vérifier ses sources ? Il est pourtant aisé de consulter le nombre de compromis de vente réalisés, soit disant en 5 semaines par une agence, et de recenser les bons de visites (souvent conservés à l'agence dans un simple classeur) pour s'assurer que les chiffres annoncés correspondent à la réalité. Si aucune déclaration n'est authentifiée, alors il me semble nécessaire d'indiquer la mention « Publi-reportage » afin que le lecteur sache à quoi s'en tenir...

Donc, si j'en crois l'article de presse, l'agence en face de la mienne présente, en pleine crise, des ventes « records », supérieures à celles qu'elle n'a jamais réussi à réaliser auparavant, même en période faste ? Mon secteur de chalandise semble « protégé » de la crise par  je ne sais quels dieux du commerce ?  Que les vendeurs locaux ont dû être heureux d'apprendre cela. L'article a certainement fait le tour de la localité. Peut-être que certains vendeurs l'ont encadré au dessus de leur bureau ?

Si par un coup du destin, ces derniers lisent l'article de presse, au même moment que mon courrier, (« si déprimant » au demeurant pour tout propriétaire désireux de vendre en 2009), pensez-vous qu'ils  préfèreront poursuivre leur collaboration avec mon agence ou celle avec  mon concurrent, tellement « successfull » ?

Il est souvent reproché aux agences de ne pas dire la vérité. Mais quand certaines tentent de la dire, il se trouve toujours un concurrent pour affirmer le contraire, ce qui semble immédiatement plus séduisant ! Personne n'aime les porteurs de mauvaises nouvelles, soupçonnés d'agiter le spectre de la crise pour masquer leur éventuelle incompétence.

Certes, pour me consoler, certains d'entre vous me répondront que le confrère, interrogé dans l'article de presse, se tire lui-même une balle dans le pied. En effet, il pratique la méthode COUE (le marché va bien, tout va bien) pour attirer des vendeurs, qui, malheureusement confortés par les récentes déclarations de l'agence, maintiendront leur prix (puisque tout va bien, ils auraient tort de se priver). Les ventes ne seront donc pas évidentes à faire par la suite, pour cette agence...Détrompez-vous sur ce point car les mêmes commerciaux qui affirment dans l'article que le marché reste dynamique, n'hésiteront pas à faire pression (après la signature du mandat, bien sûr!) sur les nouveaux vendeurs afin que leur prix soit revu à la baisse très rapidement.

La problématique est que de telles déclarations publiques nuisent finalement à toutes les agences du secteur, et non aux seuls clients du professionnel à l'origine de l'article !

A présent, vous l'aurez compris, mon courrier informatif tombe à l'eau. Il est malheureusement dans la nature humaine de ne retenir que ce qui l'arrange.

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Published by Ninon Ingrid - dans Les confrères
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commentaires

thierry 10/09/2010 20:26


Ce soir, 10 septembre 2010, Fr2 claironne sur le thème "les prix repartent à la hausse" et diffuse un documentaire sur la ville de Toulouse. Au moins pour Toulouse, quelle est votre analyse :
reprise de courte durée? De longue durée? Intox?

Merci (pour ce blog instructif et sympathique)


stéphane 08/08/2009 08:50

bonjour,
Votre constat sur la presse et les journalistes peut-être généralisé sur tout les secteurs, de plus en plus de personnes remettent en cause les médias traditionnels Maintenant, un journaliste ne fait que suivre le sens du vent, avec toujours les mêmes intervenants. Le travail d'investigation doit couter trop cher, et il ne faut surtout pas déplaire aux annonceurs et propriétaires. Durant l'euphorie immobilière, j'aimerais savoir s'il y a eu un article sur les couts des crédits, des dangers des prêts sur 30 ans, c'était plutôt "achetez, y'en aura pas pour tout le monde", "taux bas", "acheter cher pour revendre plus encore plus cher pour pouvoir acheter plus grand", etc........
Bref, des articles ou émissions alertant sur la nocivité des prix élevés sur l'économie du pays, sont restés très discrets.
Je suis sur que si les prix redeviennent bas ou corrects pendant un petit moment, il y aura plein de sujets que l'immobilier c'est finis, que c'est ringard d'acheter, etc......, et là ça sera le moment idéal pour investir dans l'immobilier.
Par conséquent, je préfère pour ma part suivre des blogs comme le votre, ou des forums de discussions, car paradoxalement il me semble que c'est plus objectif que les articles des recopieurs de dépêches.

Geraud 04/08/2009 13:49

Bonjour,
Je suis souvent d'accord avec vous au fil des lectures et je pense que vous avez raison sur votre perspective d'avenir sur le marché de l'immo.
Un crack c'est quelque chose de "relatif". On considère crack une baisse de plus de 20% sur l'année, ce qui est énorme, voir trop, car cela voudrais dire que l'éconnomie française va très mal, et ça ce n'est bon pour personne contrairement a ce que certain pense... Les hommes etant ce qu'ils sont, c'est a dire egoiste il essaye tous de grapillé au maximum et tant pis si tous s'effondre autour. Ce n'est pas ma conception de la vie même si je suis plutot individualiste dans les rapports humains.

Là ou je suis moins d'accord avec votre conception des choses, mais je comprend vos propos, vu votre corp de metier, c'est dans le principe de l'investissement. Les agents immobilier ont souvent tendance a se détaché d'une réalité forte que la somme engagé dans un achat immobilier est souvent l'argent d'une vie. Et que des propos du type, l'important dans l'achat c'est que le jardin soit agréable est un peu en dehors de la réalité.
Un primo-accédant doit avoir comme seulet unique idée en tête, acheté au moment ou la marché est au plus bas avec les meilleurs conditions de credit. Un bien acheté au bas prix cela permet d'avoir plus de surface ou des prestations superieur pour moins cher.
Il n'existe pas n bien parfait, mais contrairement a ce que les agences veulent faire croire, une multitude de bien qui corresponde a vos attentes ( a condition d'être quelqu'un de normalement exigent), donc pas la peine de prendre le plus cher de ses biens...
On trouve tjrs aussi bien et moins cher ailleurs, c'est une règle de base. Le coup de coeur c'est le meilleur moyen d'acheté un bien surévaluer.
Quelqu'un qui revend pour acheté dans une courbe decendante à toute les chances pour avoir des problèmes avec son credit relais. Il vaut mieux être dans une pente positive pour ce genre de chose.

alex 03/08/2009 12:00

comme vous le dites : plus dure encore sera la chute pour ce peu srupuleux AI. entre temps, il bloque vos ventes...
en tant qu'acheteur...j'attends la fin de la chute.....Mi 2012

Colin 02/08/2009 18:44

Je viens de trouver un appartement (à rénover) répondant à la plupart de mes critères de recherch
e
Le prix de présentation correspond aux prix pratiqués pour des biens semblables en 2005/2006.
Les vendeurs semblent donc raisonnables (succession)
J'ai fait une offre à moins 18%
Quand je lis votre billet prévoyant moins 35% je me dis que j'ai peut-être fait une erreur !
En tout cas l'agent refuse de baisser sa commission ( c'est 5% et ça ne bougera pas)
Du coup j'hésite à signer !!!

Ninon Ingrid 02/08/2009 21:58


Cher Colin,

J'évoque une probabilité de baisse de prix de -35% pour 2011, mais je n'ai pas de certitude. Peut-être me trompe-je gravement? Comment savoir avec certitude?
 
Dans votre cas, le prix affiché semble raisonnable et obtenir une remise de 18% sur ce prix raisonnable me semble tout à fait satisfaisant dans le contexte actuel, qui n'a perdu que 10% en
moyenne.
Je souhaite évoquer le fait que l'immobilier ne doit pas être spéculatif. Si l'appartement vous convient, si vous pensez pouvoir y être heureux, et que le prix négocié vous convient, je ne pense
pas qu'il faille reporter votre projet. L'immobilier, cela monte et descend. AInsi, même si les prix perdent 35% vers 2011, les prix repartiront à la hausse tôt ou tard (cycles). Pour ma part, je
pense (sans certitude) que les prix retrouveront quelques couleurs vers 2014. AInsi, si vous achetez pour une longue durée (plus de 5 ans, idéalement 10 ans), vous minimisez les risques. Mais
évidemment, nul ne peut prévoir l'avenir et toute décision comporte sa part de risques (même celle de ne pas acheter!).
En ce qui concerne la commission de 5% de l'agence, les temps sont difficiles. Je comprends que l'agence s'accroche à sa commission. Est-ce l'argument le plus important qui doit vous
faire basculer vers l'achat?  Non, je ne le crois pas...C'est plutôt l'emplacement et l'absence de vices cachés qui doivent vous convaincre.
Bonne chance pour la suite
Ninon


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