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10 août 2009 1 10 /08 /août /2009 11:11

Une fois n'est pas coutume: je vous propose de remonter le temps de quelques années. Oh, pas un énorme saut préhistorique, juste un petit retour en arrière, de 24 mois seulement. Remémorons-nous le contexte d'alors: en Août 2007, l'immobilier ne se portait officiellement pas mal, au contraire. Les médias titraient: "Les arbres monteront-ils jusqu'au ciel?" pour évoquer leur étonnement béat envers la poursuite discontinue de la hausse des prix depuis plus de 9 ans.

 

Pourtant, certains professionnels de terrain, dont je fais partie, ont pourtant relevé mi-2007 des indices indiscutables, illustrant un changement imperceptible dans le mécanisme haussier, jusqu'à présent bien huilé, des transactions immobilières. Que dire pour argumenter précisément, hormis que, dès cette période, certaines modifications dans le comportement des acheteurs laissaient présager, à tout observateur averti, plus qu'une stagnation des prix pour les mois à venir, sinon un retournement futur? Dès Septembre 2007,  certaines réunions FNAIM réunissaient les professionnels autour du thème " Comment anticiper la fin du cycle haussier?". Même si la plupart des intervenants tablaient plutôt sur une décroissance "molle", il semblait évident pour tous que la période euphorique était derrière nous, et ce, pour plusieurs années!

 

Revenons à ce mois d'Août 2007, où le vent des déconvenues n'avait pas encore officiellement commencé à souffler. Seule une petit brise murmurait à mon oreille que l'intérêt de mon agence était d'éviter les dépenses promotionnelles dispensables, et ce, dans le but de préserver une trésorerie suffisante afin de traverser la longue période de vaches maigres qui s'annonçait.

 

J'étais personnellement mandatée à l'époque pour la vente d'une propriété, située en très grande couronne toulousaine, et qui portait sans aucune usurpation le doux nom de "Château de M.". La propriétaire m'avait avertie qu'elle souhaitait vendre assez rapidement parce qu'elle recevait, depuis quelques mois, des visites régulières et inquiétantes d'agents municipaux, missionnés afin la mairie de la petit ville fasse l'acquisition du domaine.   

 

Tout dans l'architecture du domaine conférait à la bâtisse des airs enchanteurs: tourelles avec toit ardoises (fort rares en Midi-Pyrénées), fenêtres en "chien-assis" sculptées, plusieurs perrons avec marquises monumentales, parc avec un joli labyrinthe de buis taillé et arbres centenaires, belle piscine avec pool-house… L'emplacement de la propriété était de plus idéal: les 20 hectares protégeaient le "château" des regards, lui assurant un calme exemplaire,  et, cerise sur le gâteau, permettaient d'accueillir des chevaux en toute quiétude, si tel était le bon souhait de l'acquéreur éventuel. La mairie du village ne convoitait pas les éléments bâtis, mais plutôt les terres, dans le but de les inclure dans une Zone d'activité commerciale en cours de constitution.

 

Assez rapidement, suite à plusieurs publicités valorisantes et bien ciblées, j'obtiens, après plusieurs visites, une offre d'achat à 990 000 euros frais d'agence inclus (alors que la propriété était affichée au prix de 1,050 millions d'euros FAI). La marge de négociation demandée restait fort raisonnable, d'autant plus que le projet de ZAC de la commune était clairement annoncé aux acquéreurs potentiels (Pas de cachoterie dans mon agence).

 

L'offre fut acceptée avec soulagement par la propriétaire, bien heureuse de constater que le prix proposée par la mairie quelques mois avant (550 000 euros) était bien en deçà de la valeur réelle du domaine. A présent, elle se sentait dans son bon droit, celui de refuser l'offre municipale pour préférer celle d'un acquéreur privé. Pressée de se libérer du poids d'une éventuelle préemption, la venderesse mit tout en œuvre pour signer un compromis de vente rapidement: les diagnostics techniques furent réalisés en un clin d'œil avant la fixation d'un rendez-vous chez notaire quelques jours plus tard.

 

Tout de même inquiète au sujet de la concupiscence de la mairie sur le domaine, je décidai, à titre préventif, de rendre visite à l'unique employé municipal local, chargé de l'urbanisme. Je pus ainsi consulter les plans de la ZAC dont le périmètre prévisionnel n'incluait pas les terres du château, ces dernières se contentant d'être placées en périphérie immédiate des limites de la future zone commerciale. Je précise que ce point fut pour moi une surprise agréable car je pensais que la convoitise de la mairie sur le domaine était provoquée par l'englobement de la propriété dans la ZAC. Pourtant, ce n'était pas le cas: le maire avait-il décidé finalement d'élargir son projet initial en achetant plus qu'il n'était initialement prévu de le faire? Dans le cas contraire, pourquoi désirait-il acheter le château et ses terres?

 

Rassurée par ma récente "découverte"  (une préemption municipale ne peut concerner que les terrains prévus dans le périmètre de la ZAC, et non ceux qui sont voisins), je me rendis confiante à la signature du compromis. Les acquéreurs étaient bien au rendez-vous mais ils présentaient une bien triste mine. Je ne compris pas immédiatement pourquoi mais je fus mise rapidement au parfum: mon acheteur potentiel s'était lui-aussi rendu à la mairie la veille. Il avait manifesté son souhait d'acquérir la propriété auprès du service urbanisme pour obtenir des renseignements sur ce fameux projet de ZAC, qui l'inquiétait légitimement! Comme par enchantement, l'employé de l'urbanisme conduisit le candidat à l'acquisition dans le bureau de Monsieur Le Maire, qui, oh, coïncidence, s'était rendu immédiatement disponible! Ce dernier présenta 3 projets alternatifs qui comportaient, chacun d'entre eux, un tracé de rails différent pour le train de marchandises de la future ZAC. Par malchance, un de ces projets prévoyait de faire passer le train à 50 mètres de la porte d'entrée principale du château. Le tracé était d'ailleurs aberrant car le train parcourait, dans ce cas, une boucle qui encerclait littéralement le bâtiment alors qu'un chemin de fer rectiligne passant aux confins de la propriété semblait le plus logique, car économique en temps et détours inutile.

 

L'acquéreur, pas dupe, expliqua devant le notaire qu'il ne comprenait pas comment un tel tracés de rails avait pu être pondu par des esprits soi-disant rationnels. Il estimait également que la valeur architecturale du château aurait, au contraire, dû engendrer une recherche de contournement afin d'épargner le domaine à tout prix. Mais effrayé par la probabilité (1 risque sur 3) de se retrouver, un jour, avec des trains de marchandises à 50 mètres de sa future cuisine, il annonça qu'il abandonnait définitivement son projet d'acquisition (et chacun le comprendra aisément).

 

A cette annonce, la propriétaire, présente, se sentit mal. Le notaire dut ouvrir les fenêtres et faire apporter un verre d'eau. Cette dernière venait de réaliser que le projet de train ruinait ses espoirs de vendre son domaine qui, avec une telle épée de Damoclès au dessus de sa toiture, venait de perdre au minimum la moitié de sa valeur, voire de devenir invendable.

 

Le notaire conseilla, à juste titre, à la propriétaire de prendre un avocat pour défendre ses intérêts, d'ajourner dans l'intervalle son projet de vente le temps que la menace de la voie ferrée fut définitivement écartée. Acquéreurs, propriétaire, notaire et moi-même nous quittâmes ce jour-là la mort dans l'âme. La vendeuse était désespérée, les acquéreurs déçus et soupçonneux (L'agence ou la propriétaire étaient-elles au courant du projet de train? Avaient-ils été à deux doigts de se laisser abuser?). Je venais pour ma part de perdre 45 000 euros de commission (TVA incluse, mais quand même!).

 

En raison de l'enjeu financier, vous vous doutez que j'étais décidé à suivre les futurs rebondissements du dossier, et bien entendu, à maintenir, au fil des mois, le contact avec la propriétaire afin de savoir si sa procédure contre la mairie aboutissait. Je gardais en effet espoir que cette affaire de train ne fut qu'un épouvantail agité par la mairie afin d'effrayer les acquéreurs potentiels et que les élus locaux ne maintiennent pas sur la durée, face à un bon avocat, leurs élucubrations urbanistiques! Si tout cela parvenait à se faire rapidement, peut-être que les acquéreurs seraient toujours preneurs à l'avenir, rassurés par l'abandon du projet de train…

 

Mais me croirez-vous si je vous disais que je n'ai plus jamais réussi à joindre aucun des protagonistes de cette histoire depuis ce mois d'Août 2007? Les acquéreurs ont finalement jeté leur dévolu sur une autre propriété et ne me rappelaient donc pas, n'ayant plus besoin de mes services. La propriétaire a vidé son château en temps record, puis a déménagé en Suisse. Le notaire constatait lui-aussi que sa cliente était partie à l'étranger sans laisser d'adresse, ni de numéro de téléphone.

 

Mais je compris par certaines sources, étrangères de prime abord à l'affaire, qu'un accord fut trouvé, rapidement, les jours suivants au compromis de vente avorté, entre la mairie et la propriétaire: cette dernière a accepté, semble-t-il, une offre d'achat municipale d'un montant inconnu et a par conséquent abandonné toute velléité de poursuite. C'est pour cette raison que le déménagement fut soudain. Une partie des terres du château fut incluse à la ZAC qui, depuis 2007, a finalement vu le jour!

 

Mais que sont devenues les hectares restants, ainsi que la magnifique demeure, me demanderez-vous certainement? Parfaitement préservés du brouhaha de la ZAC et du train de marchandises qui passe dorénavant à  plus de 2 km de la propriété, ils sont à présent la pleine propriété d'une famille d'entrepreneurs, particulièrement bien installés dans la région. Serez-vous surpris d'apprendre qu'un bruit persistant court au sujet de ces nouveaux "châtelains", qui seraient, depuis toujours, particulièrement proches de la famille de Monsieur Le Maire (je rassure tout le monde, non-réélu en 2008, y aurait-il une justice quand même ?)?

 

Mme l'ex-propriétaire évaporée en Suisse après avoir limité la "casse" et vendu son domaine, les acquéreurs potentiels finalement très heureux d'avoir acheté plus proche de Toulouse, le notaire assez indifférent, la mairie ravie d'avoir élargie sa ZAC, le Maire content d'avoir aidé un "ami de la famille" à acquérir un petit bijou de l'architecture régionale…et moi, avec 45 000 euros de chiffre d'affaires en moins…et aucun recours possible pour prouver le tour de passe-passe.

 

Et dire que nous sommes en France en 2009. Je n'aurais finalement pas aimé être agent immobilier dans une république bananière du 19ème siècle! Qu'est-ce que cela aurait été! Je préfère ne pas imaginer…

Photo: htpp://dessin.konk.free.fr/corruption/page.htm

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commentaires

Agence Immo 68 05/12/2012 10:30

Bonjour,

J'ai découvert votre blog il y a peu et je dois dire que vos anecdotes sur l'immobilier et ses pratiques pas toujours transparentes sont vraiment intéressantes. Je continue de parcourir votre blog.

mehdi 19/08/2009 10:36

Bonjour,

je suis régulièrement votre blog que je trouve passionnant..
Je souhaitais simplement vous signaler que j'ai énormément de mal avec les illustrations de Konk... Quand bien même si celle-ci est correcte, d'autres le sont beaucoup moins...

Cordialement.

JE-SUIS-DAVID 17/08/2009 14:24

Bonjour Ninon (joli prénom).

Je suis votre blog depuis quelques temps, et je prend aujourd'hui la peine de poster un commentaire car vous semez le doute dans mon esprit.

Je m'explique.
Depuis longtemps j'ai une pietre estime du "métier" (je préfère parler de "rôle") d'agent immobilier : Incompétence, malhonneteté, mauvaise foi... les qualificatifs ne manquent pas pour décrire cette fonction opportuniste.

Toujours est-il qu'à la lecture de vos posts, j'en viens à me demander si finalement, il n'existerait pas, parmi la foule de bras-cassés ayant pignon sur rue, quelques agent capables. Juste capables.

Vous semblez maitriser votre univers, vous êtes surtout consciente de la baisse, voire de la chute, de la pierre initiée voilà plus d'un an.

Vous semblez, en outre, douée d'une chose apparement inexistante dans les agence immobilière : la conscience professionnelle.


Pour ces choses, vous m'êtes sympathique.
Ne changez rien, continuer à nous abreuver de vos petites anecdotes croustillantes, c'est un vrai plaisir.

A bientot.

David

Dainuts 17/08/2009 12:20

Merci Ninon pour ce témoignage.

Il m'est arrivé sensiblement la même histoire il y a trois semaines.

Refus d'un Pass Foncier par la mairie pour racheter les terrains au même prix tout de suite après (le lendemain)... mais en direct.

J'ai alors compris le "mais qui vous êtes?" d'accueil de la mairie quand j'ai appelé pour avoir des précisions.

Quand on imagine que même les petites communes se mettent à avoir des méthodes de voyoux...

Tout se paie de toute façon. Ils auront une sacrée surprise !

Philippe 13/08/2009 05:27

Comment se fait-il que je ne sois pas étonné ? Que personne ne soit étonné ? Et après des centaines d'histoires de ce genre, les politiques vont se plaindre que le pecum de base pense "tous pourris". Mais le pecum de base, il peut voir tous les jours que "tous pourris" c'est juste vrai...

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  • : La Triste vie quotidienne d'un agent immobilier: découvrir le métier sous ses facettes les moins reluisantes
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  • : Lassée par les méthodes douteuses des professionnels de l'immobilier (dont je fais partie), ainsi que des différents intervenants du marché, je profite de ce blog pour communiquer sur le quotidien, méconnu, souvent "fantasmé" des agents immobiliers.
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