Acheter à un particulier, la belle affaire !

Conviée par un investisseur « amateur » (profession déclarée : fonctionnaire de mairie, mais marchand de biens pendant ses fréquents arrêts maladie), je me rends au rendez-vous fixé par ce dernier afin d’évaluer son ingénieuse « machine à cash » : une maison ancienne, assez volumineuse, apparemment bricolée à la hâte le week-end, puis scindée en deux appartements, à but locatif, par son sémillant propriétaire.

En raison de la qualité médiocre de la rénovation, l’avis de valeur est rapidement effectué : le premier lot, le plus petit, n’a aucune chance, à mon sens, de dépasser 100 000 euros frais d’agence inclus. Le second s’en tire mieux et est éventuellement susceptible de flirter avec la barre des 120 000 euros.

De plus, le premier lot est loué depuis quelques temps sous un bail classique de 3 ans. Dans ces conditions, il semble préférable de prendre mandat uniquement pour le second lot, qui présente, en plus de ses qualités indéniables, l’avantage d’être immédiatement disponible.

Notre bricoleur du dimanche tique légèrement sur le prix. Après un instant d’hésitation, sentant que je ne fléchirais pas, il accepte finalement de signer à contrecœur un mandat de vente simple (sans exclusivité) au prix préconisé de 120 000 euros frais d’agence inclus (soit environ 111 000 euros nets vendeurs).

Au moment de prendre congé, goguenard, le propriétaire m’interpelle sur le ton de plaisanterie :

-        Mme Ingrid, j’ai l’intention de vous lancer un petit challenge.

-        Ah oui ?

-        Je parie une bouteille de champagne que je peux vendre cet appartement plus cher que vous.

-        Plus cher que 120 000 euros ?

-        Oui

-        Et par quel miracle ?

-        Par celui du boncoin, pardi ! D’ailleurs, à ce propos, j’ai remarqué votre appareil photo professionnel. Vous avez un grand angle, non ?

-        Euh, oui…(moment de stupeur, redoutant la demande qui se profile à l’horizon)

Après un instant et avec un culot incroyable, le vendeur enchaîne :

-        Cela vous ennuierait de m’envoyer vos belles photos par mail ? Je vais en avoir besoin pour mon usage personnel.

Après avoir bien évidemment catégoriquement refusé de communiquer gratuitement mes photos, j’apprends alors que le fonctionnaire de mairie compte diffuser sans attendre des petites annonces de particulier à particulier, sur plusieurs sites et en premier lieu, sur leboncoin.fr, à un prix plus élevé que celui indiqué frais d’agence inclus sur le mandat.

Dès le lendemain, les internautes pourront ainsi découvrir sa « fabuleuse affaire à saisir sans tarder » au prix de 130 000 euros (sans intermédiaire, donc « nets » pour lui). S’il réussit à vendre seul à ce prix, c’est ainsi un différentiel de presque 20 000 euros (130 000 euros au lieu de 111 000) qui tombera dans sa poche de manière sonnante et trébuchante ! Cela peut valoir le détour…mais de là à penser que le boncoin fournira à notre propriétaire un pigeon pour surpayer son bien d’autant, il existe un fossé que j’hésite mentalement à franchir…

Comme vous l’aurez compris, peu impressionnée, et surtout impuissante face à un tel comportement, je réponds « Chiche ! » au vendeur, avant de tourner les talons et retrouver le chemin de l’agence.

Face à la quantité de rappels téléphoniques de routine à passer, de visites à effectuer, j’oublie rapidement le petit « challenge » lancé par le propriétaire des deux appartements bricolés. Le dossier avance pourtant au fil des jours : quelques acquéreurs en portefeuille sont amenés régulièrement sur les lieux.

Malgré mes efforts, le lot confié à mon agence au prix de 120 000 euros FAI ne rencontre pas un enthousiasme débordant des visiteurs qui jugent, à l’unanimité, le bien trop haut placé en prix au regard de sa qualité.

Au bout de deux semaines, une touche sérieuse arrive enfin sous la forme d’un nouveau client (Cédric Vovin* (*nom modifié bien sûr), 25 ans, en recherche active, CDI hors période d’essai, solvable à hauteur maximale de 130 000 euros).

Parmi une dizaine de biens proposés, le jeune homme s’intéresse particulièrement à l’appartement de notre fonctionnaire bricoleur. Un dossier photos complet est envoyé à M. Vovin par mail, ainsi qu’un dossier de présentation comportant, entre autres informations, les résultats des diagnostics techniques. Emballé, l’acquéreur potentiel convient avec moi-même d’un rendez-vous pour visiter dès le lendemain 16h.

Le jour J, l’heure de la visite fatidique approche. Mon téléphone sonne : M. Vovin annule la visite en se faisant porter pâle. Il semblerait que certains fruits de mer de la veille lui soient restés sur l’estomac. Mince, en espérant que ce ne soit pas la bactérie tueuse E-Coli, sinon, bye bye, mes espoirs de vente rapide…

48 heures plus tard, sans avoir eu le temps de relancer M. Vovin, j’apprends par mon vendeur que le lot 2 bricolé le dimanche vient d’être vendu au prix incroyable de (tenez-vous-bien, vous-êtes-assis, ne-bougez-pas)… 130 000 euros (nets pour lui, donc, j’espère que vous avez suivi !).

Joueur, le propriétaire n’a pas oublié son pari. N’ayant pas non plus mal aux fesses, il réclame donc sa bouteille de champagne. Pas mauvaise perdante, je lui indique qu’il n’obtiendra son gain que lorsque je verrai de mes yeux le compromis de vente avec le prix de 130 000 euros en toutes lettres. Pas de problème, d’après lui, je recevrai copie du compromis dès signature, soit samedi. Chose promise, chose due : pressé certainement de boire un coup à ma santé, notre vendeur m’apporte le jour dit le compromis avec une célérité proprement incroyable. Sorti de chez le notaire, sans prendre le temps de dire ouf, notre homme s’est rué dans mon agence pour agiter le compromis sous mon nez !

Et là, que lis-je ? Que vois-je ? L’acquéreur n’est personne d’autre que (roulement de tambour, suspens insoutenable)… ce charmant M. Vovin à l’estomac fragile, qui a commis l’irréparable erreur d’acheter l’appartement,  directement de particulier à particulier, sans aucune forme de négociation, 130 000 euros au lieu de 120 000 euros honoraires compris dans mon agence !

Incompréhension. Comment peut-on être aussi …(Excusez-moi, je ne veux pas choquer les âmes sensibles, j’ai pourtant bien appris mon petit manuel de la parfaite commerciale, le client est roi, il ne faut pas l’insulter) …con? Comment peut-on voir un bien à 120 000 euros FAI dans une agence et proposer 130 000 euros en direct propriétaire pour le même bien ?

Devant ma stupéfaction (oh my god, la gastro-entérite était donc bidon ?), le propriétaire m’explique, particulièrement fier, avoir réussi un véritable tour de passe-passe.

Après avoir vaguement reconnu les photos sur le boncoin, M. Vovin a pris rendez-vous. Lors de sa visite initiale, il s’est quand même bien étonné du prix de 130 000 euros auprès du vendeur et lui a confié avoir vu la même annonce à 120 000 euros dans une agence (ben voyons, j’adore lorsque les clients déclarent « avoir vu » (genre par inadvertance) une annonce dans une agence alors que ce bien lui a été délibérément proposé, présenté, détaillé dossier à l’appui après une longue phase de découverte de son projet).

Pour expliquer l’écart de prix à son pigeon, le vendeur a alors pris son air le plus convaincant possible (ce dernier me mime la scène dans mon agence) pour éclaircir une fois pour toute la situation : le bien affiché dans l’agence 120 000 euros est en réalité l’autre appartement, celui d’à côté, le moche, le tout rabougri et qui est loué. Alors que celui qui est visité actuellement, et bien, il s’agit du bel et grand appartement, qui n’est en vente dans aucune agence (le propriétaire peut l’assurer), mais seulement en direct particulier et qui, au regard de ses qualités, est littéralement bradé au prix de 130 000 euros nets.

Sans ciller, M. Vovin a gobé les explications alambiquées du propriétaire, alors qu’il avait pourtant reçu de ma part un dossier technique détaillé du bien, offrant les mêmes surfaces et caractéristiques que celui qu’il s’apprête à acheter sans agence. Convaincu d’avoir merveilleusement manœuvré en dénichant un bien rare en direct vendeur, apparemment bien plus qualitatif que l’appartement voisin (qui lui ne peut être qu'affreusement galvaudé car proposé en agence), M. Vovin n’a pas négocié.

Sachant que si ce dernier était passé par mon intermédiaire, j’aurais tout tenté pour qu’il obtienne le même bien en dessous du prix du mandat, voire au maximum au prix affiché. L’absence d’agence a donc coûté cher à M. Vovin. Malgré tout, je devine combien cet acquéreur est fier de son subterfuge, des moyens pour y parvenir afin d’économiser une commission. Peut-être s'en vante-t-il d'ailleurs le matin auprès de ses collègues autour de la machine à café?

Ici, il est donc possible de résumer l’affaire en disant « Peu importe si l’acquisition coûte cher, le plus important est de ne pas avoir payé une agence ».

Epilogue

Notre fonctionnaire-magicien, amateur de tours de passe-passe, a bien reçu de ma part une bouteille de champagne premier prix (lors de l’énoncé du challenge, il avait omis de préciser la marque !) que je me suis refusée de boire avec lui (vu la qualité du champagne, je préfère qu’il la boive avec quelqu’un d’autre que moi).

M. Vovin n’a toujours pas conscience de l’ « enfumage » dont il a été victime. Je le laisse se remettre de son malaise intestinal et lui apprendrai la nouvelle lorsqu’il aura passé l’acte définitif, afin qu’il puisse avoir l’occasion de ruminer longtemps son erreur. De plus, l’informer plus tôt de la tromperie de son vendeur aurait pu rompre le compromis en cours. Cela m’aurait attiré sans aucun doute les foudres de ce dernier, qui tôt ou tard, mettra en vente le lot restant que je compte bien, un jour, récupérer en mandat… Vous avez dit « retorse » ? Je suis à la bonne école: celle de l'immobilier où les clients vous apprennent à toujours avoir un coup d'avance.

Est-ce l’homme qui naît mauvais ou l’environnement dans lequel il baigne qui le corrompt ?