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10 octobre 2009 6 10 /10 /octobre /2009 18:52

J’ai reçu quelques demandes afin que j’actualise les histoires évoquées depuis Mars 2009 sur ce blog. Je m’exécute donc car je pense utile de regarder parfois dans le rétroviseur. Il devient alors intéressant de découvrir certains épilogues qui éclairent tout de même les tendances du marché, voire même certains comportements humains, lorsque tout ceci est observé avec suffisamment de distance.

 

Mais reprenons dans l’ordre chronologique (les titres en rouge vous permettent d'accéder directement, par un clic, à l'article concerné)  :

 

L'habit doré ne rend pas le moine solvable Mars 2009: Je poursuis, depuis l’écriture de cet article, mes rencontres fréquentes et lassantes (2 par semaine environ) de clients (acheteurs ou vendeurs), faussement parvenus, affichant plus qu’ils ne peuvent payer ou vendant des biens criblés de dettes diverses alors que le costume et la voiture « dernier cri » restent fraîchement lustrés. Ces clients devraient plutôt se détendre lorsqu’ils m’observent, flegmatiquement véhiculée par ma vieille citroën, criblée de crottes de pigeon (ma place de parking professionnelle est située sous un arbre très prisé par les oiseaux du quartier). Mais non, un rapport de force s’installe immédiatement avec ces fameux acheteurs ou vendeurs qui ne respectent vraiment que « le professionnel qui en impose autant (voire plus) qu’eux ». La déception est alors toujours aussi grande lorsque ces derniers constatent que je suis absolument insensible à tout signe extérieur de richesse et que toute tentative luxuriante d’« affichage » de réussite glisse immanquablement sur moi comme la pluie sur l’aile d’un pigeon ! Je rêve par conséquent de rencontres simples, sans tentative de prise d’ascendant sur la commerciale que je suis, bref de gens vrais. J’en rencontre aussi heureusement parfois, trop rarement à mon goût toutefois…

 

Incivilité, lapin et jour férié  Mars 2009 + Il vaut mieux en sourire, car cela fait partie du jeu... Avril 2009 : pour résoudre cette problématique (faire déplacer un agent immobilier à 1 heure de son agence un jour chômé et ne pas être au rendez-vous) , je n’accepte plus de visites le Dimanche ou les jours fériés. Un acheteur motivé s’organisera toujours pour venir visiter du Lundi au Samedi de 9h à 20h (plage horaire déjà bien suffisante que peu d’entreprises proposent par ailleurs).

 

L'intox entre voisins Avril 2009 : le propriétaire de la « superbe » maison d’architecte (dont j’avais refusé le mandat de vente pour prix trop élevé) n’a toujours pas vendu à ce jour. Il n’a pas baissé son prix depuis Avril 2009, convaincu qu’il est assis sur un tas d’or…

 

La bave du confrère n'atteint pas la blanche agence Avril 2009 : le confrère qui clame depuis des mois, auprès de nos clients communs, que mon agence fait faillite est lui-même en grosse difficulté financière. Ses comptes sur infogreffe indiquent une chute du chiffre d’affaires 2008 de -47% par rapport à 2007 et une perte sèche de -55 Keuros. Combien de temps tiendra-t-il ? Les paris sont ouverts…Décidément, il est toujours plus facile de voir la paille dans l’œil du voisin que la poutre dans le sien…

 

Les conseils particulièrement intéressés des notaires Avril 2009. Je n’ai pas connu de récents problèmes avec les études notariales avec lesquelles je travaille. Leur service « Transactions » ne fonctionne pas bien depuis la crise et la tendance est plutôt au licenciement des collaborateurs chargés des ventes immobilières (voir Notaire, le nouvel "injusticier" social ).Les conflits d’intérêts se sont donc apaisés depuis que le marché s’est calmé. De plus, une tendance nouvelle est en cours d'apparition: les agents immobiliers, considérés fréquemment comme des parasites, sont à présent "courtisés" par les notaires qui, généralement,  les méprisaient avant Septembre 2008. En effet, ces très honorables officiers ministériels ne signent pas suffisamment de compromis à leur goût depuis plus d'un an. Alors il leur serait bien agréable que certains agents immobiliers leur confient, à présent, plus d'affaires. Un agent immobilier qui se fait bichonner par un notaire? La crise change décidément bien la donne. Et oui, la roue tourne...

 

La dernière trouvaille d'un propriétaire pour accélèrer sa vente Avril 2009 : Après avoir augmenté son prix de vente de 20% en Avril 2009 alors que les prix du marché avaient déjà perdu -10% sur le marché local depuis Septembre 2008, le propriétaire a retrouvé la tête froide. Il a fini par me rappeler et a accepté de baisser significativement ses prétentions après des mois de tentative de vente infructueuses auprès d’autres agences que la mienne (j’avais à l’époque refusé d’appliquer l’augmentation désirée en Avril 2009). Malheureusement, il a suivi mes conseils trop tard : le marché ayant poursuivi sa décroissance, le prix affiché de la propriété est toujours trop haut, malgré la baisse récente. La maison n’est donc toujours pas vendue à ce jour…

 

La méthode d'évaluation très personnelle des propriétaires  Avril 2009 : Les vendeurs s’arc-boutent encore largement sur leurs prix. Mais une plus grande proportion est à présent consciente de la nécessité de suivre le marché : environ 1 propriétaire sur 3 suit les conseils de modération ou de baisse des agences (contre seulement 1 sur 5 en début d’année).

 

Il y a toujours un "con" qui se lève le matin  Avril 2009 : les cons (au sens « acheteurs naïfs » comme l’entendent certains propriétaires) ont tout simplement disparu. L’avènement d’internet a largement contribué au phénomène car à présent, en 3 clics, toutes les données économiques d’un marché local s’affichent. Les vendeurs cupides en seront pour leurs frais.

 

Les agents immobiliers, voleurs et magiciens ?  Mai 2009 : le propriétaire a décidé de poursuivre sa vente sans agence, mais il refuse toujours de baisser son prix. A ce jour, il n’a toujours pas vendu.

 

Le bras d'honneur   Mai 2009 : les incivilités se poursuivent régulièrement. Je ne m’y habituerai pas et refuse par ailleurs de tenter de comprendre de tels comportements. La dignité se perd décidément…


Hausse des prix de +3% en Avril d'après la FNAIM ?!?   Mai 2009 et Plus dure sera la chute des prix...  Juin 2009 : Le marché toulousain (hors agglomération) a perdu dans les faits -10% à -15% selon les localités entre le 1er Janvier 2009 et aujourd’hui. J’envisage pour ma part une baisse de -10% supplémentaire au cours de l’année 2010, puis -8 ou -9% de baisse en 2011. Je pense que le plancher (creux de la vague) sera atteint fin 2011, début 2012.

 

La Loi Hoguet, une loi périmée? Quand le respect de la loi (Hoguet) ne paie pas  et Pourquoi les "mauvais agents immobiliers" chassent-ils "les bons"?  Mai 2009 : je suis toujours aussi convaincue de la nécessité d’entreprendre des réformes en ce qui concerne la profession d’agents immobiliers, en raison du nivellement par le bas du métier .

 

Le pétard mouillé  Juin 2009 : depuis quelques mois, les agences n’ont plus le temps de se nuire entre elles et d’organiser de « vicieuses stratégies » pour subtiliser une affaire sous le nez du confrère. Les coups bas sont donc devenus rares, car  l’énergie est consacrée à maintenir le navire à flot. Au contraire, le service « interagence » se multiplie comme si la profession souhaitait se serrer les coudes en période de tangage. Il s’agit ainsi d’un bénéfice inattendu de la crise ! 

 
Même pour les notaires, il n'y a pas de petites économies 
Juin 2009 : les temps sont difficiles pour tout le monde (même pour ceux habitués à une certaine opulence). Ainsi le temps des photocopies payantes chez le notaire est revenu en force !

 

Un chou est un chou  Mai 2009 : Jean de Florette est toujours parmi nous ! Ce proverbe reste cruellement vrai en période de crise. A présent, les négociations peuvent basculer pour des détails, comme un malheureux abattant de wc (anecdote malheureusement vécue)!

 

Recette pour bousiller sa vente et perdre son argent  Mai 2009 : Le propriétaire, évoqué dans l’histoire, n’a décidément pas été bien inspiré d’héberger la gentille horde de « punks à chiens » dirigée par son fils. Les quelques mois d’occupation ont conduit à des dégradations importantes de la maison. Devant de telles détériorations, le père a du se résoudre, le cœur brisé, à expulser son fils et son groupe techno. Les travaux nécessaires pour rendre la maison à nouveau présentable ont été importants. Le marché ne s’étant pas arrangé dans l’intervalle, le propriétaire a été également contraint de baisser son prix de vente. Malheureusement, le temps perdu ne se rattrape pas. La maison, même vide, n’a toujours pas trouvé preneur.

 

Qui, de la Loi Hoguet ou des agents immobiliers, disparaitra en 1er?  Mai 2009. Je n’ai toujours pas la réponse à cette question.

 

Pas de bol avec les boules  Juillet 2009 : la fille de la propriétaire (qui avait reçu « soi-disant » une boule de pétanque sur le pied, pour rappel) s’est finalement rétablie d’après les dires de sa mère. Cette dernière nous a rappelés afin d’actualiser le prix du mandat. Que de temps perdu…La maison n’est toujours pas vendue malgré la baisse de prix.

 

La méthode Coué détournée à des fins commerciales  Juillet 2009 : toutes les ventes énoncées par le confrère dans l’article de presse sont bien fictives (aucun fondement) ou sont tombées à l’eau depuis (compromis de vente annulés pour défaut de solvabilité la plupart du temps). Les meilleures preuves de ces affirmations sont bien le maintien en vente (par les propriétaires) dans mon agence des biens « soi-disant » vendus en temps record par le confrère. J’ai réussi à joindre le journaliste qui a pondu le ramassis de mensonge. Ce dernier m’a affirmé avoir vérifié que toutes les ventes annoncées avaient, bel et bien, été réservées « en compromis » lors de la parution de l’article. Il semblerait d’ailleurs que ce dernier ne voit pas où se situe le problème car il estime qu’il ne pouvait pas prévoir que les compromis allaient être annulés (alors que certains n’avaient jamais été bonnement signés). Le sérieux des articles de presse évoquant l’immobilier en prend donc un bon coup !


Comment la sécu soutient (sans le savoir) l'immobilier?  Juillet 2009 : Je rencontre toujours 3 ou 4 clients en moyenne par mois, désireux de faire estimer leur maison ou en recherche immobilière alors qu’ils sont en arrêt maladie. La sécu sponsorise toujours l’immobilier !

 

Rencontre du 3ème type (ou plutôt de sa femme)  Juillet 2009 : La cliente « fantôme » (dont le fils soi-disant accidenté avait servi d’alibi pour éviter à sa mère de signer le compromis) se promène en ville, comme si de rien n’était. Elle passe, nonchalante, régulièrement devant l’agence, les bras chargés de paquets ( Plus version « Ugly » que « Pretty » woman). Elle est toujours locataire dans son lotissement. Sa conscience ne semble pas la tarauder.

 

Un client pressé de se soulager de 600 000 euros  Août 2009 : Ce client, excédé de ne pas être rappelé par l’agence dans la demi-heure, n’est jamais venu au rendez-vous, portant ardemment désiré. Il n’a même pas jugé utile de prévenir de son annulation. Si je résume son attitude, je peux donc affirmer que cet acheteur potentiel doit être rappelé dans les 30 minutes lorsqu’il daigne téléphoner. En revanche, il n’estime pas préjudiciable de laisser attendre en vain un agent immobilier le jour de la visite. Bref, cela ne le dérange pas de faire aux autres ce qu’il ne supporte pas qu’on lui fasse. Après tout, l’agent immobilier doit être habitué. Et en la matière, le client a bien raison.

 

Ce n'est pas (encore) l'heure de la grande braderie !  Octobre 2009 : comme je le pressentais, M. et Mme Grippessous ne se sont pas désistés pendant la période des 7 jours de rétractation légale (Loi Scrivener).  Finalement, ils semblent bien contents d’avoir réalisé l’acquisition de cet ancien relais de chasse, d’une vieille table en chêne et d’un lit pourri pour 358 000 euros frais d’agence inclus.

 

Comme vous le constaterez à la lecture de la conclusion d’articles passés, les biens qui sont « mal partis » (mauvaise qualité, prix trop haut, mauvaise stratégie de commercialisation…) sont, pour la plupart, toujours en vente. Les acquéreurs potentiels s’en méfient  à présent,  comme de la peste, car cela fait trop longtemps qu’ils « traînent » sur le marché.

 

La règle des 3 P (Bon Prix, Bon Produit, Bonne Promotion) s’applique donc toujours avec une acuité brûlante. Les ventes se poursuivent dans mon agence lorsque cette règle est respectée, donc pour les propriétaires qui acceptent de suivre les conseils et les préconisations en matière d’actualisation de prix. Ainsi, même si le nombre de vente a diminué de 25% environ par rapport à 2007, je pense que la baisse en matière de volume de transactions est à présent derrière nous.

 

En revanche, je pense que la baisse de prix ne fait que commencer (jusqu’à fin 2011 à mon avis), même si je n’envisage absolument pas un scénario de baisse supérieur à -35% au total sur un peu plus de 3 ans (baisse globale entre le 1er Septembre 2008 et le 31 Décembre 2011).

 

Si les propriétaires prennent conscience de la nécessité de suivre simplement cette tendance (nul besoin d’anticiper les baisses à venir, seule une mise à jour du prix suffit), les ventes se poursuivront à un volume convenable. La clef du succès de la profession est donc de provoquer la prise de conscience des propriétaires en ce qui concerne l’entrée du marché, depuis Septembre 2008, dans un nouveau cycle baissier (naturellement long comme tout cycle immobilier).

 

Image d’illustration : http://moderateur.blog.regionsjob.com/public/images/blogajour.gif

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commentaires

Dédé73 22/10/2009 00:00


Le cycle des hausses et ds baisses de prix dans l'immobilier.

Un premier problème est celui de savoir de quel prix on parle . Si on prend le prix moyen au m2 dans une commune ou un ensemble de communes, les comparaisons dans le temps ne peuvent se faire que
sur les appartements soumis à la loi Carrez. Et on peut reprocher au études de Friggit d'intégrer des valeurs de transactions à une époque ou la loi Carrez n'était pas obligatoire.
Pour les maisons individuelles, la comparaison devient très difficile (en raison de la fantaisie régnant dans le calcul des surfaces bâties, de la diversité des prestations et les terrains) Donc si
comparaison il y a, ce ne peut être que sur un nombre important de transactions; Ce qui , par effet de foisonnement, permet de "lisser" les dérives implicites au manque de comparabilité des
"populations" des ventes entre telle et telle période. Encore qu'en toute rigueur statistique, ce ne soit pas très convaincant.
Mais ce qui n'est pas niable, c'est, depuis la fin 2007 :
la baisse du nombre de transactions,
l'allongement du délai moyen entre la présentation du bien sur le marché et sa vente effective
et ceci est est dû essentiellement à la déconnection entre les prix atteints fin 2006/début 2007 et la solvabilité réelle des acheteurs.
Certains commentaires (Nº29 notamment) expliquent que la baisse n'est pas certaine car certains phénomènes tels que des revenus occultes, des allocations, des ventes de biens mobiliers contribuent
à la solvabilité de l'acheteur. Tout à fait d'accord, et on peut surtout y intégrer la baisse des taux d'intérêts pour les emprunts immobiliers. Mais quand on mesure ce que ces facteurs pèsent,pour
un ménage "normal/moyen" dont les salaires nominaux ont pris au mieux 25 % en 12 ans, sa solvabilité nominale actuelle ne vaut guère plus de 40 à 45 % de ce quelle était en 1997. D'ailleurs c'est
le banquier qui va intégrer tout cela pour savoir "s'il peut suivre"; Car c'est son intérêt de prêter. Et quand on voit le nombre de compromis non réalisés en raison du refus de prêt, il y a bien
un problème de solvabilité même en intégrant ces petits bonus pour la présentation du dossier de prêt.
Dernier point sur les effets d'aubaine "Scellier ou "De Robien". Il s'agit d'investisseurs locatifs (du moins ils l'espèrent) plutôt aisés (défiscalisation oblige) qui se font gruger par des
promoteurs mais qui constituent un marché très particulier d'appartements dans des zones souvent saturées. Le plus paradoxal étant que ces logements "normaux" deviennent, faute de locataires
"normaux" en raison des exigences des investisseurs, des logements "sociaux" afin que l'Etat ne reprenne pas les avantages consentis.Il se passe d'ailleurs la même chose dans les DOM (lois Paul et
Girardin).
Au total, un bien (théorique) estimé 100 en 1997, monté à 240 en 2007 devrait redescendre à 145 pour "France entière". Mais comme il y a une disparité de biens et de zones,un tel chiffre est une
moyenne, sans plus.
Pour l'échéance ( l'analyse des cycles précédents donne des durées de baisse de 4 à 6 ans). A priori, il n'y a pas de raison de modifier cette "fourchette", donc la baisse amorcée 2008 devrait
aller jusqu'en 2012/2013)


Ninon Ingrid 22/10/2009 11:25


@Dédé73
Je partage tout à fait votre avis, ma foi, fort bien argumenté. Ninon


Denis 19/10/2009 15:33


Remarquable comme d'habitude, cette réactualisation des récits des héros rencontrés grâce à votre profession !
Je me permets juste de dire que "Jean de Florette" n'est pas emblématique de l'auvergnat avec "un chou est un chou" (mai 2009) mais plutôt de la victime de la xénophobie : dans le roman de Pagnol,
il se tue à la tâche en allant chercher de l'eau très loin pour irriguer son exploitation alors qu'il y a une source secrète sur sa colline, connue seulement des vieux Provençaux.
Cordialement,
Denis.


billard 18/10/2009 18:21


J'ai passé un agréable moment de rire en imaginant tous ces clients/propriétaires en action. Continuez c'est très instructif.

Le coup d'une vente annulée pour une cuvette de wc, trop fort!


Thomas 18/10/2009 11:44


Quelques réponses à notre ami Sipf.

Vous écrivez : "Sauf que, en dehors des forums immo, l'analyse de Friggit n'a jamais eu aucun crédit scientifique car elle est trop simpliste et incompléte."

Qu'en savez-vous ? Pouvez-vous citer vos sources, SVP ?
Friggit a l'avantage de s'être intéressé au pourvoir d'achat immobilier des Français, avec une conclusion simple : depuis 2000, les prix immobiliers sont deconnectés des revenus des Français, je
crois que c'est clair pour le toute monde. Maintenant si vous souhaitez croire le contraire...

Ou alors : construisez votre propre modèle et prouvez-nous que les prix actuels sont "normaux" au vu de l'évolution démographique, économique et sociale de la France.

Vous dites que le modèle de Friggit ne tient pas compte de :

-" Des allocations
- Des revenus non déclarés (black)
- Des revenus de placements "

Croyez-vous vraiment que ces revenus annexes et limités dqns le temps (allocations) peuvent permettre aux ménages de s'endetter encore plus et de relancer les prix immobilier ? Je ne le pense
pas.

Enfin votre exemple concernant les taux d'intérêt est risible : vous indiquez une économie de 16 000 euros pour un différentiel de 2 points.

Sachant que le prix moyen en France est de 3 000 euros du m2 (seloger.com), pour un bien de 100 m2, cela fait 300 000 euros.
Le simple fait de négocier 10% en moins (ou d'attendre encore un peu plus de baisse) fait économiser 30 000 euros.... Deux fois plus que votre "effet d'aubaine de 16 000" euros.

Donc désolé, mais votre critique de Froggit ne tient pas...


sipf 16/10/2009 23:58


Ahlalala.... Le fameux tunnel de Friggit, je pense que tous les acquéreurs espérant une baisse des prix en ont fait un prophéte, un oracle !

Comme j'aimerai que ce Friggit ait raison, quel rêve sur mon secteur que d'avoir des maisons à 130000/150000 euros à vendre tous les mois :)

Sauf que, en dehors des forums immo, l'analyse de Friggit n'a jamais eu aucun crédit scientifique car elle est trop simpliste et incompléte.

Pourquoi ?

Tout d'abord, parce que Friggit met en parallèle le RDB (revenu dispo brut des ménages) avec le nombre de transactions sur une période donnée or le RDB retenu est celui de l'INSEE qui a le mérite
d'exister mais qui reste très approximatif car il ne tient pas compte:

- Des allocations diverses versées par l'état (alloc familiales, APL, prestations compensatoires, pensions alimentaires....etc)
- Des revenus non déclarés (black)
- Des revenus de placements (assurance vie, bourse..)


Ensuite, il n'intègre pas un élément essentiel pour la fluidité des transactions qui est le niveau des taux d'intérêts
(A titre d'exemple, pour 1000 Euros par mois remboursés sur 20 ans il existe une différence de capacité d'emprunt de prés de 16000 euros entre un crédit à 4% et à 6%) C'est énorme. On appelle cela
l'effet d'aubaine.

De plus il n'intègre pas les aides et incitations à l'achat comme le prêt à taux zéro et son doublement par la plupart des communes, les frais de notaires réduits, les crédits d'impôts sur la
rénovation ou la mise aux normes écolo ou plus simplement les économies d'impôts en défiscalisation....

Sans même parler de l'effet patrimoine qui permet à ceux disposant d'un patrimoine ou de revenus d'aider ceux qui achètent (aide en apport des parents ou grands-parents par exemple).

Pour celui qui s'intéresse au sujet, vous l'aurez vite compris, ce fameux tunnel est "parlant" mais n'a aucune valeur prédictive sur l'ampleur à la hausse ou à la baisse du marché, il ne peut que
donner une tendance sans prévoir un quelconque retournement de cette tendance.

Une facon évidente de vérifier cela; regardez la courbe: si le RDB et le volume de transaction permettait de déterminer un prix de marché (corrélation), alors pourquoi la courbe est-elle sortie de
ce fameux tunnel ?

L'explication simplsite de la spéculation est absurde car le marché francais des années 2000 est tout sauf spéculatif (contrairement aux débuts 90 en IDF), la seule explication possible est que
l'analyse de Friggit n'intégre pas suffisament de paramétres et de données (en dehors du RDB) pour être fiable.


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  • : La Triste vie quotidienne d'un agent immobilier: découvrir le métier sous ses facettes les moins reluisantes
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  • : Lassée par les méthodes douteuses des professionnels de l'immobilier (dont je fais partie), ainsi que des différents intervenants du marché, je profite de ce blog pour communiquer sur le quotidien, méconnu, souvent "fantasmé" des agents immobiliers.
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