J’ai reçu quelques
demandes afin que j’actualise les histoires évoquées depuis Mars 2009 sur ce blog. Je m’exécute donc car je pense utile de regarder parfois dans le rétroviseur. Il devient alors intéressant de
découvrir certains épilogues qui éclairent tout de même les tendances du marché, voire même certains comportements humains, lorsque tout ceci est observé avec suffisamment de
distance.
Mais reprenons dans l’ordre chronologique (les titres en rouge vous permettent d'accéder directement, par un clic, à l'article
concerné) :
L'habit doré ne rend pas le moine solvable Mars 2009: Je poursuis, depuis l’écriture de cet article, mes
rencontres fréquentes et lassantes (2 par semaine environ) de clients (acheteurs ou vendeurs), faussement parvenus, affichant plus qu’ils ne peuvent payer ou vendant des biens criblés de dettes
diverses alors que le costume et la voiture « dernier cri » restent fraîchement lustrés. Ces clients devraient plutôt se détendre lorsqu’ils m’observent, flegmatiquement véhiculée par
ma vieille citroën, criblée de crottes de pigeon (ma place de parking professionnelle est située sous un arbre très prisé par les oiseaux du quartier). Mais non, un rapport de force s’installe
immédiatement avec ces fameux acheteurs ou vendeurs qui ne respectent vraiment que « le professionnel qui en impose autant (voire plus) qu’eux ». La déception est alors toujours aussi
grande lorsque ces derniers constatent que je suis absolument insensible à tout signe extérieur de richesse et que toute tentative luxuriante d’« affichage » de réussite glisse
immanquablement sur moi comme la pluie sur l’aile d’un pigeon ! Je rêve par conséquent de rencontres simples, sans tentative de prise d’ascendant sur la commerciale que je suis, bref de gens
vrais. J’en rencontre aussi heureusement parfois, trop rarement à mon goût toutefois…
Incivilité, lapin et jour férié Mars 2009 + Il vaut mieux en sourire,
car cela fait partie du jeu... Avril 2009 : pour résoudre cette problématique (faire déplacer un agent immobilier à 1 heure de son
agence un jour chômé et ne pas être au rendez-vous) , je n’accepte plus de visites le Dimanche ou les jours fériés. Un acheteur motivé s’organisera toujours pour venir visiter du Lundi au Samedi
de 9h à 20h (plage horaire déjà bien suffisante que peu d’entreprises proposent par ailleurs).
L'intox entre voisins Avril 2009 : le propriétaire de la
« superbe » maison d’architecte (dont j’avais refusé le mandat de vente pour prix trop élevé) n’a toujours pas vendu à ce jour. Il n’a pas baissé son prix depuis Avril 2009, convaincu
qu’il est assis sur un tas d’or…
La bave du confrère n'atteint pas la blanche agence Avril
2009 : le confrère qui clame depuis des mois, auprès de nos clients communs, que mon agence fait faillite est lui-même en grosse difficulté financière. Ses comptes sur infogreffe indiquent
une chute du chiffre d’affaires 2008 de -47% par rapport à 2007 et une perte sèche de -55 Keuros. Combien de temps tiendra-t-il ? Les paris sont ouverts…Décidément, il est toujours plus
facile de voir la paille dans l’œil du voisin que la poutre dans le sien…
Les conseils particulièrement intéressés des notaires Avril 2009. Je
n’ai pas connu de récents problèmes avec les études notariales avec lesquelles je travaille. Leur service « Transactions » ne fonctionne pas bien depuis la crise et la tendance est
plutôt au licenciement des collaborateurs chargés des ventes immobilières (voir Notaire, le nouvel "injusticier" social ).Les conflits d’intérêts se sont donc apaisés depuis que le marché s’est calmé. De plus, une tendance nouvelle est en cours d'apparition: les agents immobiliers,
considérés fréquemment comme des parasites, sont à présent "courtisés" par les notaires qui, généralement, les méprisaient avant Septembre 2008. En effet, ces très honorables officiers
ministériels ne signent pas suffisamment de compromis à leur goût depuis plus d'un an. Alors il leur serait bien agréable que certains agents immobiliers leur confient, à présent, plus
d'affaires. Un agent immobilier qui se fait bichonner par un notaire? La crise change décidément bien la donne. Et oui, la roue tourne...
La dernière trouvaille d'un propriétaire pour accélèrer sa vente Avril 2009 : Après avoir
augmenté son prix de vente de 20% en Avril 2009 alors que les prix du marché avaient déjà perdu -10% sur le marché local depuis Septembre 2008, le propriétaire a retrouvé la tête froide. Il a
fini par me rappeler et a accepté de baisser significativement ses prétentions après des mois de tentative de vente infructueuses auprès d’autres agences que la mienne (j’avais à l’époque refusé
d’appliquer l’augmentation désirée en Avril 2009). Malheureusement, il a suivi mes conseils trop tard : le marché ayant poursuivi sa décroissance, le prix affiché de la propriété est
toujours trop haut, malgré la baisse récente. La maison n’est donc toujours pas vendue à ce jour…
La méthode d'évaluation très personnelle des propriétaires Avril
2009 : Les vendeurs s’arc-boutent encore largement sur leurs prix. Mais une plus grande proportion est à présent consciente de la nécessité de suivre le marché : environ 1 propriétaire
sur 3 suit les conseils de modération ou de baisse des agences (contre seulement 1 sur 5 en début d’année).
Il y a toujours un "con" qui se lève le matin Avril
2009 : les cons (au sens « acheteurs naïfs » comme l’entendent certains propriétaires) ont tout simplement disparu. L’avènement d’internet a largement contribué au phénomène car à
présent, en 3 clics, toutes les données économiques d’un marché local s’affichent. Les vendeurs cupides en seront pour leurs frais.
Les agents immobiliers, voleurs et magiciens ? Mai
2009 : le propriétaire a décidé de poursuivre sa vente sans agence, mais il refuse toujours de baisser son prix. A ce jour, il n’a toujours pas vendu.
Le bras d'honneur Mai 2009 : les incivilités se
poursuivent régulièrement. Je ne m’y habituerai pas et refuse par ailleurs de tenter de comprendre de tels comportements. La dignité se perd décidément…
Hausse des prix de +3% en Avril d'après la FNAIM ?!? Mai 2009 et Plus dure sera la chute des
prix... Juin 2009 : Le marché toulousain (hors agglomération) a perdu dans les faits -10% à -15% selon les localités entre le
1er Janvier 2009 et aujourd’hui. J’envisage pour ma part une baisse de -10% supplémentaire au cours de l’année 2010, puis -8 ou -9% de baisse en 2011. Je pense que le plancher (creux
de la vague) sera atteint fin 2011, début 2012.
La Loi Hoguet, une loi périmée? , Quand le respect de la loi
(Hoguet) ne paie pas et Pourquoi les "mauvais agents immobiliers" chassent-ils "les bons"? Mai 2009 : je suis toujours aussi
convaincue de la nécessité d’entreprendre des réformes en ce qui concerne la profession d’agents immobiliers, en raison du nivellement par le bas du métier .
Le pétard mouillé Juin 2009 : depuis quelques mois, les
agences n’ont plus le temps de se nuire entre elles et d’organiser de « vicieuses stratégies » pour subtiliser une affaire sous le nez du confrère. Les coups bas sont donc devenus
rares, car l’énergie est consacrée à maintenir le navire à flot. Au contraire, le service « interagence » se multiplie comme si la profession souhaitait se serrer les coudes en
période de tangage. Il s’agit ainsi d’un bénéfice inattendu de la crise !
Même pour les notaires, il n'y a pas de petites économies Juin 2009 : les temps sont difficiles pour tout le monde (même pour ceux habitués à une certaine opulence). Ainsi le temps des photocopies
payantes chez le notaire est revenu en force !
Un chou est un chou Mai 2009 : Jean de Florette est
toujours parmi nous ! Ce proverbe reste cruellement vrai en période de crise. A présent, les négociations peuvent basculer pour des détails, comme un malheureux abattant de wc (anecdote
malheureusement vécue)!
Recette pour bousiller sa vente et perdre son argent Mai 2009 : Le propriétaire, évoqué dans l’histoire, n’a décidément pas été bien inspiré d’héberger la gentille horde de « punks à
chiens » dirigée par son fils. Les quelques mois d’occupation ont conduit à des dégradations importantes de la maison. Devant de telles détériorations, le père a du se résoudre, le cœur
brisé, à expulser son fils et son groupe techno. Les travaux nécessaires pour rendre la maison à nouveau présentable ont été importants. Le marché ne s’étant pas arrangé dans l’intervalle, le
propriétaire a été également contraint de baisser son prix de vente. Malheureusement, le temps perdu ne se rattrape pas. La maison, même vide, n’a toujours pas trouvé preneur.
Qui, de la Loi Hoguet ou des agents immobiliers, disparaitra en 1er? Mai 2009. Je n’ai toujours pas la réponse à cette question.
Pas de bol avec les boules Juillet 2009 : la fille de
la propriétaire (qui avait reçu « soi-disant » une boule de pétanque sur le pied, pour rappel) s’est finalement rétablie d’après les dires de sa mère. Cette dernière nous a rappelés
afin d’actualiser le prix du mandat. Que de temps perdu…La maison n’est toujours pas vendue malgré la baisse de prix.
La méthode Coué détournée à des fins commerciales Juillet
2009 : toutes les ventes énoncées par le confrère dans l’article de presse sont bien fictives (aucun fondement) ou sont tombées à l’eau depuis (compromis de vente annulés pour défaut de
solvabilité la plupart du temps). Les meilleures preuves de ces affirmations sont bien le maintien en vente (par les propriétaires) dans mon agence des biens « soi-disant » vendus en
temps record par le confrère. J’ai réussi à joindre le journaliste qui a pondu le ramassis de mensonge. Ce dernier m’a affirmé avoir vérifié que toutes les ventes annoncées avaient, bel et bien,
été réservées « en compromis » lors de la parution de l’article. Il semblerait d’ailleurs que ce dernier ne voit pas où se situe le problème car il estime qu’il ne pouvait pas prévoir
que les compromis allaient être annulés (alors que certains n’avaient jamais été bonnement signés). Le sérieux des articles de presse évoquant l’immobilier en prend donc un bon coup !
Comment la sécu soutient (sans le savoir) l'immobilier? Juillet 2009 : Je rencontre toujours 3 ou
4 clients en moyenne par mois, désireux de faire estimer leur maison ou en recherche immobilière alors qu’ils sont en arrêt maladie. La sécu sponsorise toujours l’immobilier !
Rencontre du 3ème type (ou plutôt de sa femme) Juillet
2009 : La cliente « fantôme » (dont le fils soi-disant accidenté avait servi d’alibi pour éviter à sa mère de signer le compromis) se promène en ville, comme si de rien n’était.
Elle passe, nonchalante, régulièrement devant l’agence, les bras chargés de paquets ( Plus version « Ugly » que « Pretty » woman). Elle est toujours locataire dans son
lotissement. Sa conscience ne semble pas la tarauder.
Un client pressé de se soulager de 600 000 euros Août
2009 : Ce client, excédé de ne pas être rappelé par l’agence dans la demi-heure, n’est jamais venu au rendez-vous, portant ardemment désiré. Il n’a même pas jugé utile de prévenir de son
annulation. Si je résume son attitude, je peux donc affirmer que cet acheteur potentiel doit être rappelé dans les 30 minutes lorsqu’il daigne téléphoner. En revanche, il n’estime pas
préjudiciable de laisser attendre en vain un agent immobilier le jour de la visite. Bref, cela ne le dérange pas de faire aux autres ce qu’il ne supporte pas qu’on lui fasse. Après tout, l’agent
immobilier doit être habitué. Et en la matière, le client a bien raison.
Ce n'est pas (encore) l'heure de la grande braderie ! Octobre 2009 : comme je le
pressentais, M. et Mme Grippessous ne se sont pas désistés pendant la période des 7 jours de rétractation légale (Loi Scrivener). Finalement, ils semblent bien contents d’avoir réalisé
l’acquisition de cet ancien relais de chasse, d’une vieille table en chêne et d’un lit pourri pour 358 000 euros frais d’agence inclus.
Comme vous le constaterez à la lecture de la conclusion d’articles passés, les biens qui sont « mal partis »
(mauvaise qualité, prix trop haut, mauvaise stratégie de commercialisation…) sont, pour la plupart, toujours en vente. Les acquéreurs potentiels s’en méfient à présent, comme de la
peste, car cela fait trop longtemps qu’ils « traînent » sur le marché.
La règle des 3 P (Bon Prix, Bon Produit, Bonne Promotion) s’applique donc toujours avec une acuité brûlante. Les ventes se
poursuivent dans mon agence lorsque cette règle est respectée, donc pour les propriétaires qui acceptent de suivre les conseils et les préconisations en matière d’actualisation de prix. Ainsi,
même si le nombre de vente a diminué de 25% environ par rapport à 2007, je pense que la baisse en matière de volume de transactions est à présent derrière nous.
En revanche, je pense que la baisse de prix ne fait que commencer (jusqu’à fin 2011 à mon avis), même si je n’envisage
absolument pas un scénario de baisse supérieur à -35% au total sur un peu plus de 3 ans (baisse globale entre le 1er Septembre 2008 et le 31 Décembre 2011).
Si les propriétaires prennent conscience de la nécessité de suivre simplement cette tendance (nul besoin d’anticiper les
baisses à venir, seule une mise à jour du prix suffit), les ventes se poursuivront à un volume convenable. La clef du succès de la profession est donc de provoquer la prise de conscience des
propriétaires en ce qui concerne l’entrée du marché, depuis Septembre 2008, dans un nouveau cycle baissier (naturellement long comme tout cycle immobilier).
Image d’illustration : http://moderateur.blog.regionsjob.com/public/images/blogajour.gif
La triste vie d'un agent immobilier
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