Overblog Suivre ce blog
Editer l'article Administration Créer mon blog
16 janvier 2011 7 16 /01 /janvier /2011 15:04

thumbnailCAXV0Q4C.jpgQui n’a pas encore entendu parler de la nouvelle obligation d’afficher au 1er Janvier 2011 le Diagnostic de Performance Energétique dans toutes les annonces immobilières (Loi Grenelle et environnement II), que ces dernières émanent de professionnels ou de particuliers ?

Peu de monde, a priori! Car cette modification réglementaire a été largement couverte par les médias spécialisés (seloger, pap…), la presse (les Echos, Le Monde…), les blogs et certaines émissions tv traitant de l’immobilier.

 

Des vendeurs récalcitrants au DPE : il n’y a pas pire sourd que celui qui ne veut pas entendre

L’information, concernant cette nouvelle obligation, semble avoir eu du mal à trouver le chemin de l’oreille des vendeurs. Sollicités par les agences, ces derniers font encore semblant de « tomber de l’arbre » et de (re)découvrir régulièrement cette contrainte concernant le DPE.

Pourtant, lorsqu’un propriétaire vend un logement, il est nécessairement dans une démarche particulière qui le pousse logiquement à prendre un minimum de renseignements autour de la mécanique de vente immobilière : il consulte des agences, ou les annonces sur le web. A défaut, un notaire est interrogé, de la presse économique est feuilletée, des sites ou blogs sur internet sont parcourus…Impossible alors de ne pas avoir entendu parler du DPE.

Malgré cette fréquente prise d’information auprès de multiples sources disponibles, certains vendeurs semblent toujours ignorer qu’ils sont sous la coupe d’une nouvelle loi et qu’ils ont l’obligation de convoquer un diagnostiqueur avant de mettre en vente leur logement.

Pourtant, les agences ont largement porté le message, de manière « soft » au début…

Depuis Septembre 2010, les réseaux immobiliers de franchise, les agences indépendantes, les organisations professionnelles (FNAIM, SNPI…) ont, pour la plupart, envoyé des courriers répétés à tous les propriétaires leur ayant confié un bien à la vente ou adhérents : ces missives informatives, insistant sur la nécessité de faire réaliser le DPE avant le 1er Janvier 2011, et envoyées plus de 4 mois avant la date couperet, sont restées en majorité lettre morte. Dans 90% des cas, les vendeurs n’ont pas réagi, enterrant leur tête dans le sable, espérant un retournement de cette politique gouvernementale. Relancés, certains propriétaires ont même farouchement nié avoir reçu les circulaires postales (il aurait fallu les envoyer en recommandé avec accusé de réception pour pallier la mauvaise foi ambiante !).

Prises entre l’enclume (les propriétaires récalcitrants) et le marteau (la loi), les agences ont dû durcir le ton.

Alertées par le faible niveau de réaction (seuls 10% des DPE étaient alors réalisés), les agences (du moins celles investies consciencieusement dans leur mission) sont alors passées, en Novembre 2010, à la phase 2, celle où on ne rigole plus : les courriers se sont durcis, rappelant les sanctions légales en cas de défaut d’affichage (pour information : 32 500 euros d’amende et deux ans de prison ferme. Il vaut mieux dealer du cannabis que de « zapper » le DPE !). Puis, face à l’inertie qui ne se fissurait pas, le plan ORSEC a été déclenché : sur demande de leur hiérarchie, les négociateurs immobiliers sont passés à la relance téléphonique (difficile alors de nier avoir reçu l’information !).

Les réactions, extrêmes pour le moins, ont alors été surprenantes :

-        Certains propriétaires ont mis fin violemment aux mandats des agences qui les relançaient trop vigoureusement sur le sujet du DPE, espérant ainsi échapper à la loi française dans une autre agence « qui les ferait moins chixx » (autrement dit moins regardante quant à la réglementation). A titre d’exemple, en portant la bonne parole gouvernementale, mon agence a ainsi perdu plus de 45 mandats en moins de deux mois, le tout en se faisant quasiment insulter.

-        Les vendeurs « anti-système » ont même tenu des propos ordurier (disproportionnés dans le contexte) concernant les politiques de tous bords confondus : le gouvernement en a pris pour son grade, mais il est habitué. Les centristes (dont Borloo) ont été traités de tous les noms. Les « écolos » ont également été habillés pour l’hiver. Bref, mon agence s’est transformée en bureau des pleurs politiques. Nous avons entendus 10 fois par jour les mots « racket organisé », « spoliation des petits propriétaires », « révolution nécessaire ». Il a fallu prendre sur soi, écouter silencieusement des litanies dignes du café du commerce, et conclure les conversations par une menace « oui, je comprends, mais la loi est la loi. Si vous ne faites pas le DPE au 1er janvier 2011, nous enlèverons les annonces et arrêterons le mandat qui nous lie ». Stupéfaction ! Une agence qui menace de ne plus travailler alors qu’habituellement, elle lèche les bottes pour avoir un mandat ! Le monde à l’envers, moi, je vous dis.

-        Certains propriétaires ont alors découverts, à l’occasion, qu’ils ne voulaient pas vraiment vendre, en fait, à la réflexion : « S’il faut payer maintenant le DPE pour mettre sa maison en vente, et bien moi, je ne la mets plus en vente. Voilà ! ». Ces réactions illustrent également le nombre de vendeurs « touristes » qui attendent éventuellement de gagner au loto à l’occasion d’une vente. Conscients, après plusieurs mois, que le pactole espéré ne tombera pas et qu’il faudra revoir le prix, la maison est alors retirée de la vente car « il n’est pas question de la brader et de payer en plus le DPE ».

Un avantage indéniable du DPE : les agences consciencieuses ont fait le ménage dans leur portefeuille !

-        D’autres vendeurs ont accusé les professionnels immobiliers d’inventer une nouvelle obligation factice afin de faire travailler, en échange de pots de vin (« Tous pourris », je vous dis ! ) leurs «  grands copains » (à savoir les diagnostiqueurs immobiliers, pas toujours bien différenciés des agences dans l’imaginaire du public).  

-        Certains propriétaires ont également refusé de croire la parole de l’agent immobilier (après tout, personne ne fait confiance à un agent immobilier !). Une partie de cette gamme de clientèle, plutôt coupée des nouvelles technologies et peu encline à la lecture de la presse économique, a expliqué qu’elle n’avait pas entendu l’information au journal de Jean-Pierre Pernaut (« Ils n’en parlent pas à la télévision : je ne vois pas pourquoi je ferai quoique ce soit »).

Un décret trop tardif qui n’a pas aidé

Avant de convoquer un diagnostiqueur, beaucoup de propriétaires, finalement résignés à cette nécessité à coup de relances et de menaces, ont exigé de l’agence l’envoi du texte de loi complet, ainsi qu’une copie du décret de mise en application de cette dernière. Manque de chance ou de respect envers les professions immobilières, le décret n’est paru que le 30 Décembre 2010 pour une application au 1er Janvier 2011 ! De plus, les agences, investies dans la mission DPE, ont dû fournir des adresses d’experts techniques. Mais, difficile pour les diagnostiqueurs immobiliers de faire face à toutes les demandes en trois jours, dont un férié ! Les gouvernants ne se sont donc pas donnés, en la matière, les moyens de leurs exigences et n’ont pas permis aux professionnels d’être matériellement prêts au 1er Janvier 2011.

Les trois raisons principales de la résistance des propriétaires

  1. 1.      La somme à débourser dès la mise en vente sans certitude de vente rapide

Rappelons dans un premier temps que le DPE est payant (entre 100 et 150 euros) s’il est effectué seul, indépendamment des autres diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, électricité, etc…) toujours obligatoires seulement au moment du compromis de vente. Imaginez un instant que cette somme, à débourser immédiatement et sans aucune certitude de vente rapide, représente un frein important pour certains propriétaires en détresse financière et qui vendent pour des raisons de contraintes économiques. Souvent le problème est lié à la question de la prise en charge de cette somme dans les divorces (« C’est à ma femme de payer, moi, je ne débourserai pas un centime ! ») ou pire, les indivisions (150 euros divisés par 18 ne représente pas un coût important, mais qui avance l’argent pour les 17 autres ? ).

  1. 2.      La peur du résultat

Sur 200 maisons anciennes, 95% sont classées en D, E, F ou G (D étant considéré comme une excellente note sur les maisons antérieures aux années 1990). Les propriétaires craignent donc une décote de leur prix de vente, d’autant plus que la maison traîne depuis longtemps sur le marché. De plus, la somme prêtée dans le cadre du nouveau Prêt Taux Zéro (PTZ+) dépend de manière importante du classement (mieux la maison est notée, plus la somme prêtée dans le PTZ+ est élevée). Les maisons mal classées devraient logiquement être pénalisées.

  1. 3.      L'absence de fiabilité et de pertinence du DPE

Tout professionnel de l’immobilier sait qu’à ce jour, si trois diagnostiqueurs expertisent la même maison, il est quasiment certain d’obtenir des résultats avec des écarts importants (et même des classements différents). Le DPE n’est donc pas d’une fiabilité extrême. Une maison n’est pas un frigo ou un lave-vaisselle avec possibilité de mesurer exactement la consommation électrique. Il s’agit, par conséquent, de prendre le DPE avec des gants et comme un simple indicateur : si la maison est classée en G, elle se situe en queue de classement et y restera quel que soit le diagnostiqueur, mais elle aurait plus être classée en F ou E avec un autre professionnel. La raison de ces écarts tient principalement aux logiciels des diagnostiqueurs qui ne sont pas étalonnés exactement de la même façon. La formation de ces derniers est également très hétérogène et peut induire des biais. Les autorités semblent conscientes de la faible fiabilité du DPE, même si elles n’aiment pas trop le reconnaître : des mesures doivent être prises à l’avenir pour harmoniser et améliorer le diagnostic.

Les propriétaires ont alors raison de râler : avec un classement en G, l’acquéreur aura un prêt à taux zéro réduit, alors qu’avec un autre diagnostiqueur, aux méthodes de calculs différentes, le montant prêté à taux zéro aurait pu être plus important, et l’offre d’achat supérieure.

De plus, les préconisations du rapport DPE pour améliorer la performance énergétique prête à sourire, tant que les lieux communs y sont accumulés. Il est conseillé de poser du double-vitrage, d’isoler murs et plafonds, de changer la chaudière (Ah bon ? Quelles idées novatrices !).

Pour les propriétaires, payer le DPE pour un classement aléatoire, des conseils de grand-mère, et un risque de moins-value, la pilule passe mal !

Contrairement aux vendeurs, les acquéreurs sont friands du DPE, même s’ils ne sont pas dupes de la relative pertinence de ce dernier !

Comme attendu, dès le 1er Janvier 2011, tous les acquéreurs en recherche, à l’inverse des vendeurs, semblent parfaitement informés de cette nouvelle obligation et scrutent les annonces afin de prendre connaissance de cette nouvelle information technique.  Le DPE apparait alors comme une des réponses au souci bien légitime des clients d’acquérir un logement peu énergivore.

Le consommateur est habitué depuis longtemps aux étiquettes énergétiques de couleur qui ornent les frigos, lave-vaisselle, etc…dans les magasins électroménager. Il est donc complètement prêt à intégrer et à prendre en compte la même information concernant son futur logement.

Par conséquent, depuis ce début d’année, dans les agences, toute demande de visite s’accompagne de questions autour du nouveau diagnostic énergétique. L’acquéreur s’offusque même, à juste titre, de l’absence du DPE dans les annonces. Les réactions sont même violentes lorsqu’il lui est répondu que l’agence ne détient pas encore les résultats, alors que la loi l’oblige et que les annonces sans DPE auraient dû logiquement disparaître du paysage au 1er Janvier 2011.

Pourtant, les acquéreurs en recherche, interrogés sur la pertinence, à leurs yeux, du DPE et de son rôle dans le processus de choix, avouent en majorité que ce diagnostic ne sera pourtant pas déterminant dans leur prise de décision. Mais la loi exige que les acquéreurs soient informés : il est donc parfaitement normal que ces derniers attendent et réclament la conformité légale de toute annonce en cours de diffusion, que ce soit sur un support vitrine, presse ou web. 

Une majorité d’annonces immobilières impunément illégales, à ce jour !

Les annonces immobilières de particulier à particulier sont en pourcentage, à ce jour, encore moins renseignées que celles des agences. Un petit tour sur le pap ou le bon coin suffit à prouver cet état de fait. La raison tient bien évidemment à la question de l’économie du site : si le pap ou leboncoin refusent les annonces sans DPE, leur Chiffre d’affaires immobilier va chuter de 70% ! Donc, les supports publicitaires ne prennent pas de mesures particulières (comme celui de ne pas permettre techniquement la publication d’une annonce sans DPE par exemple), se bornant à rappeler l’obligation légale, et que les particuliers sont seuls responsables du contenu de leur annonce (les sites web se déchargeant de toutes responsabilités en cas de problème).

Certaines agences privilégient l’inertie et le parasitisme

Ainsi, face à certaines agences, exigeant le DPE, le particulier est tenté d’arrêter son mandat de vente auprès d’elle et de poursuivre sa petite annonce de particulier à particulier comme si de rien n’était. Il est donc tentant pour d’autres agences, peu effrayées par les éventuelles sanctions encourues, car habituées à la faiblesse du système de contrôle français, de laisser faire le sale boulot aux confrères. L’exercice pédagogique étant risqué (comme nous l’avons vu, les propriétaires se braquent contre l’agence porteuse de mauvaises nouvelles), certains confrères ne bougent pas le petit doigt et conservent, eux, les mandats. Leur stratégie consiste à effectuer le service minimum : pour les mandats sans exclusivité et partagés avec des concurrents,  il suffit de recopier les DPE déjà réalisés et mis en ligne par les autres agences sur des sites comme Seloger. L’idée est bonne car elle évite les frais d’information, de pédagogie et de relance. Pour les vendeurs récalcitrants, ces agences ne voient pas l’intérêt d’entrer en conflit avec les propriétaires et de risquer de perdre le mandat. Autant attendre de voir si les contrôles auront lieu ou si le DPE est encore une fadaise de plus qui finira par retomber comme un soufflet.

L’état des lieux du DPE dans mon agence.

En ce qui concerne mon agence, les efforts déployés ont permis à ce jour de renseigner le DPE de 80% des mandats encore en cours de validité. Mais l’omelette ne s’est pas faite sans casser d’œufs : plus d’un tiers du portefeuille a été perdu dans la bataille (arrêt des mandats par les propriétaires). En raison d’un engorgement du planning des diagnostiqueurs techniques, les 20% manquants sont en cours de réalisation et les résultats seront obtenus avant la fin Janvier. Ainsi, au 1er Février, mon agence devrait donc être en conformité avec la loi car il a été, de plus, décidé d’arrêter les mandats pour lesquels les DPE ne seront pas obtenus à cette date. A ma connaissance, 50% des agences de ma région ont opté pour une politique similaire et supprimerons les annonces sans DPE courant Février (le tout pour laisser le temps aux diagnostiqueurs de réaliser les DPE manquants).

 

Partager cet article

Repost 0

commentaires

ROBERT NIEMOELLER 07/12/2016 22:41

Bienvenue à Robert Niemoel prêt Investment Services, Nous offrons prêt de 2% aux clients INNeed de tout type de prêt, que ce soit prêt personnel, prêt d'affaires, prêt étudiant, etc., Si vous êtes intéressé par un prêt, s'il vous plaît nous contacter pour plus d'informations ... contactez-nous au: robertniemoellerloan@gmail.co I

carren ben 06/09/2016 23:46

Avez-vous besoin d'un prêt? Êtes-vous un homme d'affaires ou une femme et vous avez besoin d'un prêt pour augmenter votre entreprise ?? Avez-vous besoin de capital pour démarrer une entreprise? Quels que soient vos problèmes de prêt pourraient être, voici votre aide que nous offrons des prêts aux particuliers et aux entreprises à faible taux d'intérêt et abordable. Contactez-nous dès aujourd'hui au (carrenbenfirm@outlook.com ou carrenbenfirm@gmail.com) texte, appelez ou Viber sur, +1 (708) 6693997, pour obtenir votre prêt aujourd'hui.

Jeff Michael 05/09/2016 05:47

Bonne journée,

Êtes-vous un homme d'affaires ou une femme ?, Avez-vous besoin d'un prêt? Êtes-vous intéressé à obtenir tout type de prêt? ou êtes-vous dans tous les gâchis financiers ou avez-vous besoin de fonds pour démarrer votre propre entreprise? Avez-vous besoin de prêt pour régler votre dette ou payer vos factures ou de commencer une belle entreprise? Avez-vous un faible pointage de crédit et vous trouvez qu'il est difficile d'obtenir des prêts de capital de banques / autres instituts financiers locaux? Avez-vous besoin d'un prêt ou d'un financement pour tout
raison telles que:

Prêt personnel
prêt d'affaires
prêt à domicile
Prêt de consolidation de la dette
Nous donnons prêt à taux d'intérêt de 2%

nous contacter par courriel à l'entreprise: jsemkffloaninvestment@gmail.com

Merci que nous attendons votre rapide répond.
Meilleures salutations,
Jeff Michael

marshall collins 01/09/2016 12:33

TÉMOIGNAGE SUR COMMENTAIRE I GOT MY PRÊT À PARTIR D'UN PRÊT REAL ET AUTHENTIQUE
SOCIÉTÉ APPELE RAYMOND BUSH PRÊTS COMPANY (MARSHALLCOLLINS627@YAHOO.COM). JE SUIS TRÈS CONTENT AUJOURD'HUI
ET DIEU BÉNISSENT RAYMOND BUSH PRÊT COMPANY.
URGENT OFFRE DE PRÊT APPLIQUER MAINTENANT.
Bonjour,
Mon nom est Smith Helen, je suis de la Floride, je suis marié, je suis la Recherche d'une société de prêt véritable verser les 5 Derniers mois, et tout Ce que je suis Arrivé Était tas d'escroqueries Qui me fait de their faire confiance et à la fin de la jour, ILS Ont pris mon argent sans rien donner en retour, Tous les
mon espoir Était perdu, je me suis confus et Frustrés Pressothérapie très
difficile à Nourrir ma famille, je ne Voulais rien Avoir à faire Avec les sociétés de prêt sur internet, donc je suis allé à de l'argent Emprunter d'un ami, je lui ai dit Tout ce qui is Arrivé et Ellé a dit qu de 'Elle me may secouriste, Qu'elle connait société de prêt-qui-peut me secouriste Avec tout amount du prêt nécéssaire par moi avec l'ONU Taux de 2% d'Intérêt Très bas, un Qu'elle juste Obtenu non prêt d'Eux, Elle M'a Dirigé sur la Façon de le Demander prêt, je fait juste comme elle, dit moi, j'appliqué with Eux sur Email: MARSHALLCOLLINS627@YAHOO.COM

jenny jack 06/08/2016 22:58

Bonjour, Vous souhaitez obtenir un, rapide le stress prêt gratuit facile? Vous souhaitez démarrer une entreprise, acheter une maison ou payer votre facture etc? Si oui voici une offre d'une durée de vie que vous ne voudrez pas manquer, ici dans HALIFAX SERVICE UNIVERSEL nous offrons actuellement prêt rapide et facile à demandeur intéressé avec un taux de 2% faible, nous offrons toutes sortes de prêts tels que prêt individuel, prêt d'investissement, prêts aux entreprises, prêt étudiant, etc. veuillez nous contacter via: jennyjackloancompany06@gmail.com

Présentation

  • : La Triste vie quotidienne d'un agent immobilier: découvrir le métier sous ses facettes les moins reluisantes
  • La Triste vie quotidienne d'un agent immobilier: découvrir le métier sous ses facettes les moins reluisantes
  • : Lassée par les méthodes douteuses des professionnels de l'immobilier (dont je fais partie), ainsi que des différents intervenants du marché, je profite de ce blog pour communiquer sur le quotidien, méconnu, souvent "fantasmé" des agents immobiliers.
  • Contact

Le million ! Le million !


N'hésitez pas à vous inscrire à la newsletter afin que la parution de chaque nouvel article vous soit signalée !


Aucun commentaire posté n'a été supprimé de ce blog (sauf si envoi en double par erreur) afin  de privilégier le débat. Par conséquent, si votre commentaire n'apparait pas immédiatement, il s'agit alors d'un problème de latence des serveurs (donc temporaire) et non d'une volonté de modération. 

Depuis le 1er Avril 2009, le Blog Immobilier révélateur de la nature humaine, a reçu:

 visites  !!!

Recherche

Archives