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1 février 2010 1 01 /02 /février /2010 10:25

devenir.jpgJ'ai régulièrement écrit, depuis le début de ce blog, sur ma profonde certitude qu'un grand bouleversement attend la profession d'agent immobilier, dans les années à venir. J'ai, à ces occasions, expliqué que la loi Hoguet, rédigée en 1971, accuse son grand âge (39 ans!). La réglementation est à présent dépassée par les évolutions du marché et techniques (avènement du web).

En cliquant sur les liens suivants, vous pouvez d'ailleurs retrouver quelques articles précédents sur le sujet, que je vous conseille d'ailleurs de (re)lire avant d'intervenir :

La réforme du métier d'agent immobilier est enfin en marche 
Tous agents immobiliers !
Mon traitement de choc pour la profession: vive la révolution!
Pourquoi les "mauvais agents immobiliers" chassent-ils "les bons"?
Les agences immobilières sont-elles encore utiles à l'ère du Web?
Qui, de la Loi Hoguet ou des agents immobiliers, disparaitra en 1er?

Depuis la rédaction de ces articles, mes convictions principales n'ont pas changé: le métier d'agent immobilier ne disparaîtra pas de manière rapide et simple, car il y aura toujours des vendeurs qui réclameront l'aide d'un professionnel pour se charger de la vente de leur maison à leur place...Mais la profession devra muter et s'exercer sous des formes différentes, plus adaptées aux attentes des clients, grands adeptes du Web et du coût minimal.  

De plus, la baisse des honoraires, réclamée à corps et à cris par les clients, n'est pas envisageable de manière significative et pérenne dans le système actuel français (Loi Hoguet qui impose une mutualisation des coûts entre affaires invendues et ventes réelles). Donc, la profession devra d'abord changer de système avant d'entamer sa profonde métamorphose.

Sur l’importante question du niveau des honoraires en France, je souhaite réaffirmer qu'il n'est pas possible de réfléchir de manière juste, sans abattre au préalable une idée fausse, susceptible de biaiser le raisonnement :
la commission de l'agent immobilier est en réalité TOUJOURS supportée par les vendeurs et non par les acheteurs.

 
En effet, un bien immobilier se vend TOUJOURS AU PRIX DU MARCHE. Bref, si le vendeur avait vendu seul, il aurait aussi vendu AU MEME PRIX DU MARCHE que l’agence. Le vendeur est donc finalement celui qui concède de recevoir moins de sa vente pour rémunérer un intermédiaire qui lui a rendu des services. Ainsi, même si l’agence travaillait gratuitement, l’acquisition du bien se ferait au même prix du marché pour l’acquéreur : seul le vendeur serait gagnant en empochant 100% du prix de vente.  En résumé, une réduction  des honoraires des agences est un bienfait pour les vendeurs et non pour les acheteurs.

 
Malgré cette réalité, la croyance inverse est répandue communément : tous les acquéreurs ont l’impression de payer la commission de l’agence, alors qu’il n’en est économiquement rien. Cette idée fausse est engendrée par une pratique commune (et récente) de la profession qui rédige les mandats de ventes avec « commission à la charge des acquéreurs ».

Ce tour de passe-passe est tout d’abord commercial : le but est de faire croire aux vendeurs que le recours à l’agence est totalement gratuit pour eux (alors qu’il n’est est rien), afin de récolter facilement un grand nombre de mandats de vente. Ensuite, il existe une raison fiscale à cette forme de rédaction : si la commission est indiquée à la « charge des acquéreurs », ces derniers ne paieront pas de « frais de notaires » sur la part du prix d’achat correspondant à la commission de l’agence. Donc, il est communément (mais faussement) entré dans les esprits que la commission de l’agence est payée par les acquéreurs.

 
Malheureusement, les vendeurs, pas vraiment dupes, réalisent qu’ils sont les véritables payeurs lorsqu’ils reçoivent leur « prix net vendeur » chez le notaire. Tout le monde a donc le sentiment de payer plein pot une commission exorbitante, mais rendue économiquement nécessaire par la mutualisation des coûts et le système Hoguet actuel.

Une fois ces quelques fondamentaux rappelés, je souhaite laisser la parole à mes lecteurs intéressés également par cette question, afin qu'ils puissent intervenir sur ce blog et livrer leurs projections quant à cette profession, par ailleurs si décriée en France. Vos réflexions ne pourront ainsi que nourrir la mienne.

Ainsi, merci de me confier vos visions d'avenir et "conseils aux agents immobiliers" à travers vos commentaires sur cet article.

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commentaires

Code zalanod.fr 17/08/2013 14:30

Merci

Immobilier Biarritz 17/05/2013 15:05

Il est clair qu'internet a totalement changé l'approche du métier. Les outils internet permettent une nouvelle approche de la relation client!

FRB 25/05/2012 17:03

Tout d'abord bravo pour votre blog qui est très intéressant et assez croustillant!

Etant étudiant en Master 1 Droit immo et souhaitant intégrer l'ESPI, je ne peux évidement pas être inquiet pour l'avenir de la profession d'AI.
Bien entendu il y aura un grand bouleversement dans les années à venir, mais celui-ci, à mon sens, va concerner toutes les professions du droit. Ainsi nous avons déjà observé le début de la grande
réforme du droit avec le commencement de "l'épuration" des avoués. L'objectif était de réunir tous les métiers du droit en un seul grand corps. Ce qui n'est pas inintéressant. Concernant
l'immobilier plus précisement, je serai plus inquiet pour la profession de notaire. Car si pour beaucoup il est important, dans les faits, son travail pourrait être réalisé par un avocat, et la
génération attaché à son notaire de famille va disparaître.
Quant à l'AI, je ne pense pas qu'il puisse disparaître un jour, pour la simple et bonne raison que la vente, ou l'achat d'un bien immobilier est pour beaucoup l'investissement d'une vie, et ces
acquéreurs, ou vendeurs, on besoin d'avoir à faire avec un professionnel, une personne de confiance, qui connaît les réalités du marché... Donc si le métier d'AI et son rôle ne devrait pas être
remis en cause, celui de l'agence immobilière en tant que lieu physique, elle, est vouée à disparaître. Le développement d'internet va conduire à cette suppression. Qui aujourd'hui, peut rééllement
dire qu'il va dans une agence pour chercher un bien? Personne. Tout le monde va en premier sur internet. C'est pour cela que je suis assez surpris lorsque je vois que certaines agences n'ont pas de
site internet.
Tout cela n'est q'une vision, celle d'un étudiant de 23 ans, mais sans doute, il y a certainement un peu de vrai là dedans!

jcm 10/04/2010 08:58


La loi Hoguet n'est pas si mal que ça, et il est utopique de penser qu'elle sera modifiée en autorisant l'agence à facturer publicités, démarches, visites... car même si cela ferait baisser la
commission au final, il y aurait vite des abus, néfastes pour la profession même si peu nombreux.
Faisons comme aux Etats Unis, les AI sont bien vus, personne ne remet en cause leurs honoraires, lesquels sont en général partagés entre vendeur et acquéreurs (ceci explique cela), et l'exclusivité
partagée est la règle.


gnapi 21/02/2010 16:24


Bonjour,
j'ai copié ci-dessus le texte d'un "Mandat de recherche exclusif - bon de visite".

Si le bon de visite ne protégeait pas suffisamment le professionnel intègre (dur de s'en apercevoir en 2008) tut au moins face à de peu scrupuleux confrères aux dires des agents immo contactés,
pourquoi faire signer un tel document ?
D'autres propose de signer un "Mandat de recherceh - bon de visite", mais sans y ajouter de caractère exclusif ET de rémunération du mandataire (pour la recherche).

Quel est l'avis d'un professionnel sur ce sujet ?


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  • : La Triste vie quotidienne d'un agent immobilier: découvrir le métier sous ses facettes les moins reluisantes
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