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14 septembre 2010 2 14 /09 /septembre /2010 10:36

le-marche.jpg

 

 

Chers lecteurs, vous commencez à me connaître. Vous savez que je ne manipule pas de langue de bois. Lorsque le marché se tend, je suis la première à le dire. Mais lorsque la tendance s’inverse, je suis bien obligée de le constater, honnêteté intellectuelle oblige !

 

Un Chiffre d'affaire quasiment doublé !

 

Laissons plutôt parler les chiffres : mon agence a encaissé à ce jour un chiffre d’affaires H.T qui a quasiment doublé en comparaison avec le chiffre d’affaires HT 2009. Et nous ne sommes qu’en Septembre !

 

Avons-nous changé la politique de l'agence, nos méthodes ? Est-ce le budget publicité qui a augmenté ? Avons-nous gonflé les effectifs ? Que nenni. Rien n’a structurellement changé depuis 2009, dans mon agence. Pourtant, les résultats sont là…+80% encaissés (et non simplement « prévisionnels », et cela rien que sur la période Janvier à Septembre 2010).

 

Une forte demande : l'envie de devenir propriétaire est toujours aussi forte !

 

Le standard téléphonique explose littéralement, ce qui nous pose d’ailleurs des problèmes d’organisation interne : les clients se plaignent d’attendre trop longtemps avant de réussir à joindre un négociateur. Nous ne parvenons plus à rappeler tout le monde, ce qui produit une certaine déperdition de clientèle vers d’autres agences. Le téléphone sonne beaucoup le week-end également et nous nous retrouvons dès le Lundi matin 9h, avec plus d’une dizaine de clients qui souhaitent être rappelés urgemment pour visiter le …jour même !

 

Les visites s’enchaînent toutes les heures, du Lundi au Samedi de 9h à souvent... 20h ! Les commerciaux sont à bout : ils ont maigri, ne déjeunent quasiment plus par manque de temps et comptent les jours jusqu’au passage à l’heure d’hiver, à partir duquel la nuit tombante dissuade les visites tardives. C’est aussi pour cette raison que je n’ai pas pu écrire aussi souvent que je l’aurais souhaité depuis le printemps dernier. En effet, je travaille 6 jours sur 7, avec une moyenne de 6 à 8 visites/jour (RDV prise de mandat inclus).

 

Une tension importante au travail ...

 

Notre dernier commercial embauché, dont le recrutement avait d’ailleurs été évoqué dans ce blog (cf précédents articles) n’a pas tenu le choc : il a démissionné, éreinté par le travail et les exigences de la clientèle.

 

...lié au taux de concrétisation en baisse

 

Avec un tel rythme, notre Chiffre d’affaires devrait d’ailleurs péter le plafond. Il est certes bon, meilleur que celui des années précédentes, mais il n’est pas non plus…exceptionnel. En effet, les clients visitent beaucoup, hésitent énormément, redoutent de passer le pas de l’acquisition, reviennent jusqu’à 10 fois pour visiter la même maison avec des personnes différentes,  s’enfuient en cours d’offre d’achat une fois sur deux…

 

Nous travaillons actuellement beaucoup, mais le taux moyen de concrétisation a baissé. L’année dernière, nous avions bien moins de clients mais, en proportion, bien plus d’acquéreurs sérieux, décidés. Le ratio actuel doit tourner actuellement autour de 90 à 100 visites (contre-visites incluses !) pour …1 vente réellement encaissée (jusqu’à l’acte définitif).

 

Faites le calcul, c’est énorme. Le taux de rentabilité est donc en baisse car pour encaisser une commission moyenne de 10 000 euros TTC (soit 8 300 euros HT, il faut consacrer une moyenne de 400 heures sur UN dossier : l’heure rapporte donc 16,72 euros (8 300/400) avant charges sociales, soit 8, 36 euros bruts (inférieur au smic horaire brut de 8,86 euros au 01/01/2010 !)…Les commerciaux sont donc très loin des 35 heures : ils doivent réaliser une moyenne de 55 heures/semaine en étant payés correctement, mais sans plus.

 

Une évolution de prix à relativiser (hors Paris, marché pénurique et donc spécifique)

 

Et les prix ? Avec une telle affluence, ils ne baissent plus. Aucun doute là-dessus. Ils auraient même tendance à augmenter, mais attention, TRES LEGEREMENT (de l’ordre de 1 à 2% depuis Janvier 2010 en grande couronne Toulousaine).

 

Nous sommes donc très loin des chiffres records parisiens (avec une hausse proche des 10% en un an) ou toulousains centre-ville (avec une hausse réelle plus proche des 4% en un an). Certains produits, pourtant grandement recherchés dans Toulouse même, (ex : quartier Saint Cyprien, une belle Toulousaine avec jardin et piscine, affichée à 500 000 euros et des brouettes, en vente depuis plus de 6 mois, et visitée, en vain, plus de 60 fois) peinent à trouver preneur au prix exigé par les vendeurs. La vente se fera, mais après seulement après une baisse de prix consentie.

 

Le marché se porte donc mieux, mais les acquéreurs ne sont pas prêts à acheter n’importe quoi à n’importe quel prix. Dès que Toulouse est éloignée de plus de 10 kms, les biens traînent toujours plusieurs mois, dans le cas où le prix affiché ne compense pas la distance à parcourir… 

 

 Un phénomène de foule, à mon avis, passager...

 

En immobilier, il est d’ailleurs toujours surprenant de constater des phénomènes irrationnels : lorsqu’une crise est annoncée, le téléphone reste muet. Une agence pourrait licencier tous ses commerciaux tant l’absence de clients est criante et que rien ne peut contrecarrer cette tendance. En revanche, lorsqu’une reprise est annoncée, toute la population retrouve, comme un seul homme, le chemin des agences. Il faudrait alors embaucher 10 commerciaux supplémentaires pour faire face à la demande.

L’euphorie des années 2000 – 2007 n’est donc pas là, même si le marché s’est indéniablement amélioré.

 

...lié à des taux attractifs, à une reprise du "moral", et à un effet saisonnier 

 

Un bémol à apporter sur la fameuse « embellie » constatée par les agences et les médias. Ces derniers oublient systématiquement l’effet saisonnier, caractéristique du marché immobilier : les ventes se portent toujours mieux (même en période de crise) entre Mars et Juin, puis Septembre-Octobre. Sur cette période, les prix frémissent toujours plus ou moins à la hausse. En revanche, dès la Toussaint, en province, le téléphone se calme, les visites se raréfient jusqu’au printemps prochain et les prix descendent. L’année 2010 ne devrait pas échapper à l’effet de saisonnalité.

 

Les agences immobilières provinciales connaissent la règle d’or du métier : elles doivent avoir réalisé le chiffre d’affaire nécessaire avant le 1er Novembre de chaque année. Sinon, le retard n’est que très rarement rattrapé sur les deux derniers mois avant clôture comptable au 31 Décembre.

 

Et l'avenir? 

 

Comme vous le voyez, je garde, de mon côté, la tête froide. L’économie américaine semble fragilisée. Le mot « récession » est évoqué de plus en plus fréquemment, outre-manche, par de grands économistes.

 

En France, plus prosaïquement, dès que les taux d’intérêt remonteront, les prix immobiliers prendront la grande claque, tant attendue. En effet, les clients sont étranglés par le niveau de prix actuel et ne pourront supporter des frais d’emprunt plus élevés que ceux existants actuellement. Les prix connaitront alors un mouvement de baisse... Je ne vois pas comment il pourrait en être autrement.

 

 

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commentaires

microsoft outlook login email 07/03/2014 10:41

I believe the highs and lows are caused by the media. Earlier, lows won't be noted and the market continued, unaffected and recovered in due time. Now the alarm bells ring at the slightest hint and
every prospective buyer would lay low to save assets causing the market to go down further.

Trust 22/11/2010 22:50


"il faut consacrer une moyenne de 400 heures sur UN dossier" : j'ai du mal à y croire. Comment se décomposeraient ces 400 heures ?


aoshima 05/10/2010 22:52


AGENT IMMOBILIER????? J'ATTENDS TOUJOURS D'EN RENCONTRER UN DIGNE DE CE NOM...
JUSQUE LA DES PERSONNES IMPOLIES , QUI VOUS ENVOIE PROMENER ALORS QUE VOUS RECEVEZ DES ALERTES EMAIL AVEC LEURS CONTACTS.. ET QUI APPELLENT LE VENDREDI
SOIR POUR REMPLIR LE CALENDRIER DE LA VISITE DU SAMEDI DES APPARTEMENTS POUBELLES QU'ILS N'ARRIVENT PAS A VENDRE...


kASOM 33 23/09/2010 11:36


petit plus : ceux qui me demandent une adresse , j'habite ma commune de "chasse", j'ai une maison "standard" R+1, un de mes voisins une "plain pied" standard
Nous donnons tout simplement notre adresse , et il nous arrive donc d'être dérangé le dimanche matin par toute une famille qui bien évidement ne comprend absolluuuument pas que nous refusions une
visite à des acquéreurs prêts à nous accorder la faveur de nous débarrasser de notre encombrante maison invendable .....au prix demandé (sic) !!


Ninon Ingrid 23/09/2010 20:07



@Kasom


N'est ce pas pénible d'être dérangés en plus le dimanche matin? Pour ma part, je bosse déjà du lundi au samedi. ALors, le Dimanche, j'espère bien ne plus voir ne serait-ce que l'oreille d'un
client (déjà que j'ai les coups de fil!). Ninon



kASOM 33 23/09/2010 11:25


Bonjour Ninon
j'ai découvert votre site tout à fait par hasard il y a une semaine et je me suis régalé !
Je me suis bien retrouvé dans vos pérégrinations, coup de gueule, de cafard etc....
Après 5 ans dans un grand réseau, je me suis installé comme mandataire indépendant près de Bordeaux afin de pratiquer l'immobilier à ma convenance.
je connais donc les deux cotés du négociateur immobilier: le travail en équipe et en solitaire.
Pour ce qui de l'évolution des prix sur mon secteur (rive droite, deux communes ciblées), ceux ci sont en baisse sauf sur les biens de qualité après une hausse de 100 % en 10 ans . ( en effet ces
deux villes très délaissées ont connu un "boum" du à l'arrivée du tramway et à l'inflation des prix dans Bordeaux.
Si cette baisse des prix ( j'ai toutes les DIA sur 5 ans ) s'accompagne d'une hausse des transactions, le budget moyen sur mon secteur reste autour de 200 000 € environ, et les vendeurs se sont
finalement "résignés " à accepter cet état de fait .
Pour intervenir sur le débat: fichier client ou non, je constate que seuls les clients rencontrés physiquement restent intéressants à suivre, car ils ont au moins fait une démarche concrète.
Ceux qui ne communiquent que par mail sans téléphone, je zappe , je fuis les acheteurs qui ont visité 20 ou 30 biens ,ceux qui envisagent de peut être ...et qui n'ont pas vu leur banquier et vous
demandent de visiter des biens dans une fourchette de 150.000 € , je valide le financement avant une seconde visite quand je ne peux le faire à la première ( quelque questions ciblées , ), je
refuse les visites avec appel la veille pour le lendemain sans un minimum de questions ( en 6 ans, je n'ai du vendre que 5 % des maisons à cette race d'acheteur qui appelle : "c'est exactement la
maison que je recherche, j'ai vu les photos, j'en rêve ..") et je n'accepte pas les mandats ou le prix de vente est supérieur de 20 % à mon estimation!
du coup je stresse moins , je bosse moins ... est ce que je gagne ma vie ?: pas encore autant que je le souhaite ( 1500 € par mois pour l'instant, mais j'ai débuté il y a 6 mois)
Je collabore avec d'autres agences ( rarement les grands réseaux, ) avec qui j'ai noué des relations de confiance depuis 5 ans ....et deux notaires
Comment je trouve des vendeurs et des acquéreurs en étant si sélectif ? c'était effectivement mon soit disant "point faible " ( du point de vue de la concurrence surtout) et cela se révèle une
grande force au fur et à mesure que le temps passe et les confrères qui travaillent comme moi connaissent la réponse
j'espère vous lire encore longtemps et tacherai de prendre part aux débats en étant moins plus concis les prochaines fois
Cordialement


Ninon Ingrid 23/09/2010 20:05



@Kasom33


Merci pour votre témoignage. Au plaisir de vous lire dès que vous le pourrez.


Bien cordialement, Ninon



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  • : La Triste vie quotidienne d'un agent immobilier: découvrir le métier sous ses facettes les moins reluisantes
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  • : Lassée par les méthodes douteuses des professionnels de l'immobilier (dont je fais partie), ainsi que des différents intervenants du marché, je profite de ce blog pour communiquer sur le quotidien, méconnu, souvent "fantasmé" des agents immobiliers.
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