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16 novembre 2009 1 16 /11 /novembre /2009 19:55

Comme je l’indiquai dans mon dernier billet, les ventes semblent temporairement repartir depuis Septembre 2009, seulement en terme de volume pour l’instant. Un bonheur n’arrivant jamais seul, voici que les agences en profitent pour retrouver le doux chemin des coups bas et crocs-en-jambe entre confrères.

 

J’avais oublié que je faisais partie d’une corporation professionnelle qui connaît peu la solidarité entre membres. Quand la crise bât son plein, au lieu de s’entraider, les agents immobilier se terrent, concentrés sur leurs mauvais résultats et sur la barre à tenir pour maintenir le navire à flots en pleine tempête. Lorsque la conjoncture s’améliore, il ne faut pas plus d’une brève éclaircie pour que les requins aiguisent à nouveau leurs appétits, rendus d’autant plus féroces par la période de vaches maigres que nous venons de traverser.

 

Ainsi, alors que le sport illicite dit « de la valse des étiquettes » avait cessé depuis quelques mois, voilà que certaines agences le remettent au goût du jour avec une vigueur inconnue ! Certaines d’entre-elles n’hésitent donc plus, depuis Septembre, à baisser arbitrairement (sans avertir les propriétaires, bien sûr !) le prix affiché sur leurs publicités, afin d’attirer le chaland plutôt chez elles que chez le concurrent. Par exemple, sur le site immobilier le plus consulté de France (seloger.com pour ne pas le citer), les biens sont affichés par ordre croissant de prix. Le prix est donc un élément hautement stratégique qui permet de « classer les annonces entre elles ». Ainsi, une même maison, confiée à plusieurs agences, apparaîtra plusieurs fois sur le site seloger.com mais l’annonce de l’agence affichant le prix le plus bas (même d’un euro !) apparaîtra avant les autres dans la liste de résultats.

 

Illustrons le cas par un exemple : j’ai récemment constaté que le prix d’un appartement, mis à la vente 300 000 euros frais d’agence inclus dans mon agence (le mandat de vente dûment signé faisant foi), descendait de jour en jour du fait de la concurrence que les autres agences se livrent entre elles sur le site seloger.com : lundi, l’agence A baisse le prix du bien à 299 000 euros (prix plus attirant que les 300 000 euros précisés sur le mandat). Mardi, l’agence B, découvrant le subterfuge de A, affiche de son propre chef le même appartement à 298 000 euros. Mercredi, l’agence C s’en mêle et, pour ne pas être le dindon de la farce de cette grande tragi-comédie, décide de ne pas respecter, elle non plus, les termes contractuels du mandat et baisse le prix à 297 000 euros. Jeudi, l’agence A, pourtant initiatrice du mouvement, s’aperçoit que ses concurrents sont entrés dans la danse et hop, corrige le prix à 295 000 euros. Voilà comment un appartement a perdu artificiellement, en 5 jours, 5 000 euros de manière illégale, au nez et à la barbe des propriétaires.

 

Les acquéreurs se frottent donc les mains de cette « guéguerre » débilisante entre agences. Car si aucun participant ne cède, le bien peut se déprécier de jour en jour, au gré des modifications de prix. Heureusement, pour les professionnels de l’immobilier, peu de propriétaires contrôlent les annonces : généralement, ces derniers vérifient, au début de la commercialisation, par simple curiosité, que l’annonce est en ligne. Puis, sur la durée, les sites web ne sont quasiment plus consultés par les vendeurs ! La fête des prix descendants est à ce moment-là ouverte ! En outre, les agences savent que, si un propriétaire s’aperçoit par malchance des modifications de prix sur les publicités, il suffira de répondre « c’est une erreur de saisie de la stagiaire ! Mais nous allons corriger immédiatement… ». Le bénéfice (attirer le client) est donc largement supérieur au risque « clientèle » (quasi-néant).

 

Les acquéreurs se réjouissent donc de ce type de pratiques (je les comprends), mais ils sont bien les seuls ! En ce qui me concerne, ces pratiques sont catastrophiques : 50% de mes biens sont affichés plus chers de quelques euros seulement (mais cela suffit) que ceux de mes concurrents, non pas en raison d’un problème de barème d’honoraires (les agences s’alignent entre elles), mais parce que ces derniers attendent que je publie mon annonce en ligne, pour afficher 1000 euros moins cher que moi.

 

Bête et disciplinée comme vous me connaissez à présent, vous vous doutez que je ne m’aventurerai jamais sur cette pente glissante qui mène à l’illégalité. Or, afficher un bien à la vente à un prix différent de celui du mandat est formellement interdit par la loi HOGUET (sauf si un avenant écrit correctif est signé par les propriétaires au préalable). Donc, en cas de contrôle inopiné de la DGCCRF, le responsable de l’agence écope au mieux d’une amende, mais perd, au pire, sa carte professionnelle. Mais peu de mes confrères ne semblent s’émouvoir de ces menaces qui planent sur leurs têtes : tout est bon pour attirer le client et vendre ! Ainsi, en respectant la loi Hoguet, je pâtis d’une forte concurrence déloyale de la part de certains confrères qui ne s’émeuvent absolument pas de ces pratiques, puisque « tout le monde le fait ». L’idiot est bien celui qui ne le fait pas. Le système pousse au crime.

 

Certains « confrères » n’hésitent pas non plus à télécharger les photos les plus alléchantes des agences concurrentes (dont parfois les miennes). Imaginez-vous ! Quel gain de temps : pas la peine de prendre des photos soi-même, ni de passer du temps à les recadrer pour les rendre attrayantes…Il suffit de choisir l’agence qui travaille le mieux et fait les plus belles photos, les « piquer » d’un clic droit de souris, puis afficher 1000 euros de moins qu’elle. L’internaute viendra tout de suite vers cette agence, apparemment très professionnelle, alors que 1. cette dernière n’a même pas pris le temps de photographier le bien 2. ne respecte pas le prix prévu par les clauses contractuelles du mandant de vente.

 

Les autres grands perdants de ces pratiques (en dehors des agences honnêtes) sont les propriétaires vendeurs. Pour reprendre l’exemple cité plus haut, lorsqu’un appartement est affiché 295 000 euros dans une agence, 296 000 euros dans une autre, 297 000 euros dans une troisième, 300 000 euros dans une quatrième, l’impression donnée à l’internaute est désastreuse : le bien semble « traîner » sur le marché sans contrôle, à des prix différents, dans plusieurs agences, alors que, dans certains cas, il est à la vente depuis seulement 5 jours. De plus, même si l’agence qui affiche le bien au prix du mandat (300 000 euros) amène par le plus grand des hasards un visiteur masochiste (qui a choisi, en dépit du bon sens, de faire travailler le professionnel le plus cher), le nouveau prix de référence, en vue d’une négociation ne sera plus 300 000 euros mais bien 295 000 euros, annoncés dans une annonce Web.

 

L’agence coupable de « dumping » publicitaire ne pratiquera pourtant pas de « dumping » sur ses honoraires. A l’heure de l’offre, l’acquéreur calculera la remise demandée à partir des 295 000 euros affichés. L’agence exigera, quant à elle, son pourcentage habituel. Les 5 000 euros évaporés dans le mécanisme de « valse des étiquettes » resteront donc bien à la charge seule des vendeurs.

 

Si les propriétaires surveillaient plus le travail des agences et n’hésitaient pas à stopper les mandats de celles qui ne respectent pas les contrats, peut-être les choses seraient-elles différentes…Pourtant rares sont ceux qui cessent leur collaboration pour ce motif. Ils sont bien plus nombreux à congédier les agences lorsque ces dernières n’amènent pas suffisamment de visites. Et savez-vous quelles sont les recettes miracles pour multiplier les visites ? Facile : être artificiellement moins cher que les autres sur le web !

 

Les vendeurs souhaitent que les agences vendent à tout prix ? Ils seront servis, à leur propre détriment. On n’a que le système qu’on mérite…

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commentaires

jcm 11/04/2010 13:01


Le PAP ne représente pas 55 % des transactions mais 35 % (chiffres du ministère de l'intérieur concernant les ventes de résidences principales) les notaires un peu moins de 5 % et les agences 60 %.


Dubernard 08/12/2009 12:53


Bonjour, je suis mandataire immobilier et je me régale des affres des A I, !! ils sont incorigibles. Ont finira par les manger tout cru !...


patrice 08/12/2009 12:10


@from,
sur quel argument pouvez-vous me qualifier de cuistre.
A moi que vous utilisiez des mots dont vous ne connaissez pas la signification, ce dont je doute vu les efforts que vous faites pour être à la fois très explicite et démontrer votre haine en vers
les ai.
cuistre = pédant, vantard, fanfaron. Peut être est ce une façon de soulager une frustration passée ? J'avoue que j'ai quand même du mal à comprendre.


paolo 29/11/2009 20:34


tu peut proteger tes photos en gravant le nom de l'agence ex site:allposter.com


geribook.com 27/11/2009 23:10


Un bonheur de visiter un blog qui m'était inconnu jusqu alors.
Bonne continuation et au plaisir de revenir lire les news

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