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29 mai 2011 7 29 /05 /mai /2011 14:30

 sondage-notaire

Un lecteur de ce blog (qui se reconnaitra) m’a signalé le lien suivant :

http://forum.doctissimo.fr/famille/immobilier-logement-cadre-de-vie/agence-immobiliere-notaire-sujet_4872_1.htm

Il s’agit d’un acquéreur, qui a rencontré en 2009, un véritable « cas de conscience ». Voici un extrait de la discussion posté sur le site « doctissimo » :

« Voilà l'histoire: nous avons trouvé un terrain constructible via une agence (bon de visite signé), avons signé une offre d'achat qui a été acceptée de façon orale par le vendeur.

Nous demandons à rencontrer le notaire pour avoir des renseignements complémentaires et celui-ci nous propose, au bout de 5' de conversation, de passer par lui, en direct (pas de frais de négociation) et de "schunter" l'agence. Dans la foulée, il appelle le vendeur, lui dit qu'il a trouvé quelqu'un.

Le vendeur envoie un mail le lendemain matin à l'agence disant que le bien est vendu ( acheté par des "connaissances personnelles", nous quoi!!) et qu'il le retire de l'agence.

Le notaire nous promet évidemment que nous n'aurons aucun problème mais je vois mal l'agence entrain de laisser passer ça! ».

Tout d’abord, en guise d’introduction, il faut savoir que l’acquéreur fait simplement erreur lorsqu’il écrit naïvement  que le notaire consulté ne prendra pas de frais de négociation. Sinon, quel aurait été l’intérêt de ce notaire de se comporter ainsi, et pourquoi, dans ce cas, conseillerait-il d’écarter l’agence qui a proposé le terrain en premier lieu ?

Il faut rappeler qu’en tant qu’officiers ministériels, les notaires sont censés représenter AVEC NEUTRALITE les intérêts de leurs clients et donc par exemple, déconseiller une vente si cette dernière s’avère pénalisée par un fait empêchant l’acquéreur de jouir ultérieurement de son bien « en bon père de famille ».

Comment, par conséquent, s’assurer que le conseil du notaire reste neutre, et donne la priorité à l’intérêt du client, alors qu’il est intéressé financièrement à double titre, premièrement par les « émoluments de négociation » (chez les notaires, le mot « commission » est « pêché », réservé à ces gueux d’agents immobiliers), deuxièmement par les frais facturés lors de la rédaction des actes ? Ainsi, en France, à la différence de la Belgique où les notaires n’ont pas le droit de « vendre » suite à différentes affaires glauques ayant défrayé la chronique au pays de la frite, ces derniers restent juges et parties, dans l’hexagone, sans que cela ne choque personne. Il est curieux qu’en ce qui les concerne, aucun moralisateur ne s’offusque des « conflits d’intérêt » que cette situation peut engendrer. Peut-être qu’un embryon de réponse réside dans la puissance du lobby français des notaires qui restent (sans jeu de mot) « maîtres » incontestés dans la protection de leurs gros intérêts corporatistes séculaires…

Il faut donc comprendre que le notaire de cette histoire conseille d’écarter l’agence afin d’être rémunéré à la place de cette dernière, selon le principe suivant :

Lorsqu'il intervient à titre d'intermédiaire dans un achat ou une vente immobilière, le notaire a droit à une rémunération qu'on appelle "émolument de négociation". Pour pouvoir y prétendre, le notaire doit :

  • avoir un mandat écrit de son client (vendeur ou acquéreur) qui précise le mode de calcul de l'émolument de négociation ;
  • avoir découvert le preneur (vendeur ou acheteur) et mis en relation les deux parties ;
  • recevoir l'acte ou participer à sa rédaction.

L'émolument de négociation du notaire est, en principe, à la charge de la partie qui supporte les frais liés à l'acte de vente, c'est-à-dire l'acheteur. Mais si les deux parties sont d'accord, tous les arrangements sont possibles : partage des frais ou prise en charge des frais par le vendeur. Le montant de l'émolument de négociation est fixé selon le barème national suivant :

Tranche de prix de la transaction

Pourcentage perçu

De 0 à 45 735 €

5 %

Plus de 45 735 €

2,5 %

 

A la lecture attentive du paragraphe ci-dessus, vous comprendrez aisément qu’une des conditions d’octroi d’ « émoluments de négociation » au notaire dans l’histoire qui nous occupe, n’est pas remplie puisque ce dernier, pour prétendre à 2,5% de la vente, doit avoir « découvert le preneur ».Ce n’est pas le cas ici, comme le prouve le bon de visite, validé a fortiori par l’offre d’achat consécutive signé par les acquéreurs par l’intermédiaire de l’agence.

De plus, quel enchaînement de situation, pour le moins «surprenante » : l’agence trouve acquéreur, obtient des documents écrits signés de sa part, attestant sans conteste de ce fait irréfutable, et présente « oralement » l’offre aux propriétaires qui l’acceptent. Quelques jours (ou heures) plus tard, avec une coïncidence incroyable, le notaire affirme à ces mêmes propriétaires avoir dégotté, tombé du ciel, un nouvel acquéreur pour le même bien au même prix. Les vendeurs, ni une ni deux, alors qu’ils ont accepté oralement une offre de l’agence (et ont donc quand même donné leur « parole »), acceptent de se renier, sur les conseils avisés de leur notaire, et d’envoyer un courrier à cette dernière pour lui signifier l’arrêt du mandat pour cause de vente, soit disant « à partir de leur réseau relationnel », ce qui est un mensonge à part entière, vous en conviendrez.

Il apparait, généralement, au novice, comme une curiosité, que le notaire, informant les vendeurs, de l’arrivée d’un acquéreur « miraculeux » (au même prix, pour rappel), ne se soit pas entendu rétorquer par ces derniers : « Cher Maître, nous refusons de mentir à qui que ce soit. Nous avons déjà accepté une offre de l’agence, qui a été la plus rapide. Allez donc vous faire voir chez les grecs avec vos conseils avisés et votre demande inacceptable pour un représentant de l’Etat ».

Tout observateur naïf peut légitimement se demander, pourquoi, lorsque les événements se déroulent dans ce sens, les propriétaires n’ont jamais cette réaction logique de privilégier « le premier arrivé, le premier servi », ce qui présente de plus l’avantage indéniable de rester conforme à la parole donnée dans le cas qui nous occupe ? A la lumière de l’expérience, je peux, de plus, vous affirmer que si le notaire avait dégainé son offre en premier, l’agence, arrivée en second rideau, aurait ramé comme une damnée auprès des vendeurs, sans parvenir à ce qu’un propriétaire ne revienne aussi vite sur une « parole » donnée à un notaire, le tout pour privilégier finalement l’offre d’agence présenté en deuxième temps. Pourtant, dans la réalité, l’inverse se vérifie tous les jours en agence.

Pour quelles raisons, donc, un propriétaire privilégie  dans  98% les conseils d’un notaire à ceux d’une agence, ou une offre d’un notaire à celle d’une agence, le tout, quitte à se renier, et écrire sans scrupule, pour se débarrasser d’une agence qui lui a pourtant bien servi jusqu’alors, des mensonges éhontés ?

  1. Parce que le notaire est auréolé de sa légitimité d’officier ministériel, qui a fait des études compliquées et fastidieuses. Si on l’appelle « Maître », il doit y avoir une raison…
  2. Parce que le notaire est en situation de monopole : pour vendre, il faut obligatoirement passer, à un moment donné, par son étude. Alors, si sa demande de magouille est rejetée, comment ce dernier va-t-il assumer le suivi du dossier de vente par la suite, du compromis à l’acte définitif ? Ne va-t-il-pas le bâcler ? Et puis comment supporter son regard courroucé lors des prochains rendez-vous à venir en son étude ?
  3. Parce que le notaire est en possession de tous les documents importants de votre vie : il détient vos actes de propriété, vos documents successoraux, vos extraits de jugement de divorce. Ce n’est pas évident de l’envoyer valdinguer, avec ses propositions crasses, car il pourrait prendre vos dossiers en otage, prétexter un incendie des archives,  et jamais ne vous rendre ces précieux documents attestant de votre patrimoine.

Dans l’histoire qui nous sert présentement de prétexte à une réflexion plus large sur la relation « notaires/agences », il est intéressant de noter que seul l’acquéreur, narrateur de sa mésaventure, hésite à franchir le cap de l’évincement définitif de l’agence.

A mon avis, à juste titre. En effet, une telle « coïncidence » (le notaire trouve un acquéreur en même temps et au même prix), ne manque généralement pas d’éveiller la suspicion de tout bon professionnel immobilier averti. Bénéficiant le plus souvent d’un contrat de  « protection juridique », remboursant les frais en cas d’attaque juridique, une agence n’hésitera pas à porter le dossier devant un tribunal. Dans un tel cas, il est fort probable, à mes yeux, qu’un juge éclairé ne manquera pas de s’étonner des documents signés par l’acquéreur en agence (bon de visite, offre d’achat…), alors que le notaire est censé avoir « découvert » en premier le preneur. Le risque de procès mené par l’agence est donc dans ce cas de figure assez élevé, à mon sens.

Comme le dit fort justement le narrateur de l’histoire, il n’est jamais bon de se lancer dans une aventure immobilière aussi complexe qu’un chantier de construction d’une maison, avec une terrible épée de Damoclès, comme un procès, au-dessus de la tête.

Mais de ce point de détail, le notaire, « héros » de l’historiette, n’en a cure : seuls ses « émoluments » lui importent. Pour l’hypothétique procès, il sera toujours temps d’aviser. Bref, encore un « conseilleur » qui ne sera pas le « payeur »…

En France, la situation diffère en fonction des régions. En Midi-Pyrénées, quelques notaires se sont lancés dans l’aventure des transactions immobilières, mais ils bénéficient rarement d’une structure suffisamment dimensionnée pour que cette dernière soit efficace, et sorte « du volume ». Ils réalisent donc des transactions « à la marge ». La majorité restante de la profession, en région toulousaine, a renoncé, de son propre chef, à vendre de l’immobilier par manque de temps ou conviction. Certains reconnaissent même en tête à tête et à demi-mots que la situation française n’est pas « saine »…Mais attention, pas question, que ce constat soit ébruité en dehors des études feutrées…

En Bretagne, en revanche, la situation est différente, une partie importante du chiffre d’affaires des études est réalisée grâce aux ventes immobilières accomplies par l’intermédiaire unique des notaires.

Dans ce type de région, les agences se sentent alors attaquées déloyalement par ces concurrents, dont une majorité de propriétaires se sent dépendant, et qui avancent souvent masqués sous la bannière de l’état. De plus, les notaires peuvent tout à fait se permettre de n’empocher confortablement que « 2,5% d’une vente » car les revenus connexes (successoraux, de rédaction, etc…) soutiennent le navire, ce qui, bien entendu, n’est pas le cas d’une agence immobilière.  

Lorsque l’on connait le combat vain des avocats, qui, depuis des années, luttent pour récupérer le monopole de l’acte authentique, privilège des notaires, il reste peu d’espoirs qu’en France, l’interdiction de vendre de l’immobilier soit imposée aux notaires, à moins qu’un scandale vienne éclabousser un jour la robe « immaculée » de cette profession.

Les relations notaires / agences ne sont donc pas prêtes de s’améliorer, A la décharge des dernières, ce sont souvent les notaires qui jettent en premier de l’huile sur le feu, comme le prouve encore une fois l’histoire présentée dans ce billet.

 

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commentaires

investimmo-autrement 08/06/2015 09:40

Devant les abus de certaines agences immobilières (autant en terme de compétences que tarifaire).


Il peut être tentant de trouver soi-même un bien immobilier pour en faire l'acquisition.


L'article ci-dessous vous présente une méthodologie pour trouver un bien sans passer par l'agence immobilière :


http://investimmo-autrement.fr/trouver-un-bien-sans-passer-par-lagence/


Bonne chance dans vos recherches !

Immobilier montmartre 09/08/2011 12:09


j'attends avec impatience le prochain article :)


Gestion locative Paris 27/07/2011 11:10


Le métier d'agent immobilier n'est pas toujours aussi triste. Sinon on peut opter pour l'expertise en gestion locative tout en restant donc dans le secteur de l'immobilier.


fermaton.over-blog.com (Clovis Simard,phD) 12/07/2011 12:41


Voir mon blog(fermaton.over-blog.com)Page-19
ÉCONOMIE: LA CRISE ?


harmakhis 09/07/2011 21:07


le marché est bloqué, les acheteurs sont bloqués, les AI sont bloqués, les articles sont bloqués :-)


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