Pourquoi la chute des prix sera inéluctable en 2012 ...

Je souhaite profiter de ce billet pour vous faire part de ma vision du marché immobilier 2011 et de ses perspectives 2012. Pour se projeter correctement dans un futur proche, rien ne vaut un petit coup d’œil dans le rétroviseur…

Période 2006 - 2011

Sur les six dernières années, il est possible de résumer l’activité de mon agence en matière de transactions  immobilières de cette façon :

2006 : bonne année

2007 : année bonne à moyenne +

2008 : premier semestre moyen, mauvais second semestre

2009 : (très) mauvaise année

2010 : (très) bonne année

2011 : année moyenne +

Comme vous pouvez le constater, en 2011, le marché est nettement moins bon que l’année dernière qui a été, de mon point de vue, une année exceptionnelle pour le chiffre d’affaires des agences immobilières. Le niveau d’activité en 2011 est assez similaire à celui de 2007 : les transactions se font régulièrement, toutefois sans faste, ni étincelle, avec des négociations tendues et systématiques de -5 à -10%.

2008 : le faux démarrage d’un cycle baissier durable

Mais revenons quelques années en arrière : au deuxième semestre 2008, j’ai cru que le cycle baissier, logique et naturellement attendu après une décennie de hausse des prix immobiliers, s’était (enfin) déclenché. J’avais parié sur une année 2009 mauvaise et la réalité a dépassé mes prévisions : elle fut exécrable. En revanche, la reprise des volumes transactionnels et des prix en 2010 m’a fortement surprise, car, était alors en totalement contradiction avec la logique économique et la nature profonde des cycles immobiliers « classiques ». 

En effet, la première caractéristique de ces cycles est leur irréversibilité tendancielle sur une certaine durée (minimum cinq à six années consécutives de hausse OU de baisse stricte (sauf rare exception) selon le cas). Lorsque les prix ont inversé leur tendance en Septembre 2008, j’étais alors convaincue que nous allions subir la baisse des prix pendant au moins 5 à 6 années consécutives, si ce n’était pas plus longtemps (après tout, les prix avaient bien augmenté pendant 10 ans, ils auraient tout à fait pu descendre sur une période similaire…). Je me trompais pourtant lourdement.

La crise a changé la donne

L’élément perturbateur que je n’avais pas vu venir (et j’étais loin d’être la seule) a été la crise mondiale, initiée par les subprimes américains. Cette crise a, tout d’abord, agi comme un catalyseur négatif, accélérateur du cycle naturel baissier démarré mi-2008, et a donc accentué la chute cycliques des volumes et des prix immobiliers en France fin 2008 et courant 2009. Mais cette fameuse crise, inédite aux dires de certains depuis 1930, a eu un deuxième effet « Kiss Kool » inattendu, et ce, avec un décalage de quelques mois: pour contrer les effets dévastateurs de la crise, les organes financiers régulateurs (FED et BCE)  ont baissé les taux directeurs à un niveau historiquement bas, voire INEDIT de mémoire d’économistes de marché.

Une fois le climat d’inquiétude irrationnelle passé (les français n’étaient pas endettés comme les américains et les risques de faillite finalement assez réduits dans notre beau pays) , les acquéreurs potentiels, ayant alors meilleur moral et toujours aussi désireux de devenir propriétaires, se sont retrouvés début 2010 dans une situation alléchante : les prix immobiliers semblaient attractifs car ils venaient de perdre -7 à -15% selon les régions sur les mois précédents (même Paris avait chuté). De plus, voilà qu’à présent, il devenait possible d’emprunter sur 20 ans à un taux exceptionnel, proche souvent de 3 % ! La frénésie d’achat est donc repartie de plus belle, venant contredire la nature même du cycle baissier initialisé en 2008.

Une reprise de prix inattendue en 2010

2010 a donc été une année FAN-TAS-TI-QUE : dès qu’une annonce était en ligne, les appels se multipliaient pour visiter. Les délais de vente se sont alors considérablement réduits et il n’était alors plus rare de vendre en moins d’un mois et parfois SANS aucune négociation sur les prix, qui sont donc repartis vers les sommets, contredisant la logique économique qui aurait voulu qu’ils soient installés en cycle baissier depuis 2008. Les vendeurs ont bien évidement retrouvé leurs appétits, encouragés par les médias qui, comme à leur habitude, ne parlent que de Paris et sa région, la région médiatique de référence. Les propriétaires provinciaux se sont alors sentis pousser des ailes et la réalité du marché ne les a pas démentis : les acquéreurs acceptaient sans (trop) sourciller les nouvelles prétentions rehaussées de ces derniers.

Des perspectives 2011 et 2012 moroses

Oui, mais, voilà : l’année 2011 se réveille avec la gueule de bois des lendemains de fête : les prix immobiliers sont, à mon sens, hauts, trop hauts, pour les finances personnelles de nos concitoyens. Le prix de l’essence est en constante et régulière augmentation ce qui fragilise l’immobilier rural. Les taux d’intérêt ont déjà commencé leur ascension inéluctable. Les acquéreurs solvables sont moins nombreux, les demandes de visite moins fréquentes, les délais de vente rallongent…Bref, nous nous préparons un beau retournement de marché, ou je ne m’y connais pas !

Si nous acceptons en outre de regarder plus loin, l’année 2012 sera, cerise sur le gâteau, une année présidentielle (comme 2007), ce qui généralement est, sur le plan immobilier, synonyme d’attentisme et de tergiversation en attendant de savoir à quelle nouvelle sauce fiscale le pays sera mangé selon le résultat des élections.  Il n’échappe, de plus, à personne, que, quel que soit le résultat de ces élections, la pression fiscale ne pourra être qu’accentuée en France, au regard de l’état des finances publiques. La question de l’imposition sur la plus-value en cas de vente de la résidence principale reste entière, et son évocation, il y a quelques mois, par le présent gouvernement, ressemble sacrément à un ballon d’essai envoyé à la tête de l’opinion pour tâter le terrain, au cas où.  Vous obtenez ainsi un cocktail détonant où tous les ingrédients sont réunis pour une belle et franche partie de dégringolade des prix immobiliers.

Une opinion mal préparée à l’éventualité d’un retournement du marché

Pensez-vous que les propriétaires en soient conscients ? La réponse est claire : pas du tout ! Autant lorsque les prix montent, ils entendent toujours très vite. Lorsque cela descend, plus personne n’est réceptif (hormis les acquéreurs, bien sûr !). A ce jour, officiellement, toujours aucun nuage en vue : la lave est en ébullition sous terre mais le volcan n’a pas explosé. Ainsi, les médias affichent « Les prix parisiens dépassent 8000 euros/m² », « Les français anticipent une nouvelle hausse des prix » (lien : http://www.lesechos.fr/entreprises-secteurs/grande-consommation/actu/0201329526182-les-francais-anticipent-encore-une-hausse-de-l-immobilier.htm), etc…Les propriétaires de Province se gargarisent aujourd’hui encore de ce genre de presse, et délaissent à tort les quelques rares « Cassandres » médiatiques qui ont le courage de communiquer sur une version moins « optimiste » du marché.

Il faut vendre en 2011

Pourtant les propriétaires ont intérêt de vendre en 2011, quitte à revoir leurs prétentions légèrement à la baisse. Même s’ils n’en sont pas encore conscients, leur problématique se résume ainsi : il vaut mieux se couper le doigt cette année, que la main en 2012 et le bras en 2013.

Vous l’aurez donc tous compris : je suis fermement convaincue que l’année 2012 sera l’année de l’amorce du cycle baissier.

Les forces surpuissantes du marché ballottent les agences et les vendeurs

Ce qui reste problématique pour les professionnels de la transaction, c’est la surpuissance des forces économiques. Le marché immobilier est comme un océan avec des courants porteurs (comme en 2010) ou contraires (comme en 2009), sur ou contre lesquels les agences peuvent nager. Lorsque le vent est favorable, il suffit de se laisser porter et la pêche est bonne. Lorsque l’agence se débat dans une lame descendante, elle a beau nager de toutes ses forces et s’épuiser, les résultats ne seront pas là.

Cette impression d’impuissance face au marché est d’ailleurs renforcée par  l’attitude habituelle des propriétaires qui attendent d’être enlisés jusqu’aux genoux dans un marché baissier pour accepter de revoir des prix pourtant déjà surestimés, même avant le début de la déflation.

Des propriétaires et des prix affichés en annonce toujours à la traîne

Ainsi, les propriétaires ont toujours deux ou trois trains de retard : parce qu’il existe un décalage entre l’offre et la demande (avec raréfaction de la demande),  les ventes ne se font plus aussi vite, les stocks gonflent. A ce stade, la baisse des prix n’est pas lisible pour le commun des mortels puisque les transactions ne se font pas ou peu, et ne sont donc pas suffisamment comptabilisées dans les bases notariales pour faire baisser statistiquement les prix moyens. Le propriétaire ne baisse donc pas son prix puisque son notaire lui dit que « tout va bien, Madame la Marquise ».

 Pourtant, à ce stade, les agences savent que le cycle baissier est enclenché et souffrent déjà, souvent en silence pour ne pas rajouter de l’inquiétude au marasme constaté. Les baisses de prix ne sont donc appréhendables par M. et Mme Toutlemonde que tardivement, généralement avec 6 à 12 mois de retard. Pendant ce laps de temps, les prix de vente affichés sur les annonces n’ont pas été réajustés par les propriétaires. Les agences rongent leur frein, vivant sur la trésorerie engrangée en période faste. Lorsque enfin, les médias communiquent sur le retournement du marché, de nombreuses agences (souvent plus « cigales » que « fourmis ») ont déjà mis la clef sous la porte (comme cela s’est passé en 2009).

Les propriétaires rechignent alors mais doivent se rendre à l’évidence, puisque tout le monde en parle : il faut se résoudre à baisser le prix s’ils veulent enfin vendre. Malheureusement, la baisse consentie, bien tardivement, n’est généralement pas suffisante car, entre-temps, le marché, entré en cycle baissier, a continué sa descente. D’où l’entretien d’un cercle vicieux où les réductions de prix successives ne permettent toujours pas de trouver acquéreur…Les ventes aux enchères et les marchands de biens vont connaître un nouvel âge d’or.

Ainsi, les cycles s’autoalimentent…

Pour cela, il suffit d’amorcer la pompe. La remontée des taux d’intérêt constituera certainement l’élément déclencheur. Rendez-vous en 2012 pour vérifier mes prévisions !