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8 novembre 2009 7 08 /11 /novembre /2009 12:52

Je l’affirme : les agences immobilières ont sacrément déstocké entre le 1er Septembre et le 30 Octobre 2009 ! C’est un fait indéniable, qui produit malheureusement quelques effets indésirables, comme certaines proclamations prématurées concernant une éventuelle « reprise », émanant de responsables d’agences immobilières, et dont la presse se fait évidemment écho !

 

Ainsi, sur le portefeuille de mon agence, constitué généralement de 200 biens, 20% d’entre eux ont été vendus par un moyen ou un autre (par mon agence, un confrère ou directement par le propriétaire) sur la surprenante période de deux mois, que nous venons de vivre.

 

Afin d’illustrer mon propos, voici quelques exemples des ventes signées sur mon secteur (liste bien évidemment non-exhaustive) depuis le 1er Septembre 2009 :

 

-         Maison de ville sans travaux, 175 m² habitables avec jardin. Affichée 263 000 euros FAI. Vendue 250 000 euros FAI (5% de remise) par un confrère

-         Ancienne ferme avec dépendances 155 m² sur 3000 m² terrain. Bordure route bruyante. Affichée 245 000 euros FAI. Vendue 230 000 euros FAI (6,2% de remise) par mon agence

-         Maison de maître à restaurer entièrement. Gros travaux et présence de termites. Terrain 2 ha. Affichée 300 000 euros FAI. Vendue 260 000 euros FAI (13,4% de remise car découverte des termites dans l’intervalle) par mon agence

-         Immeuble en centre-ville (ville moyenne) à restaurer entièrement sauf toiture. Affiché 400 000 euros FAI. Vendu 350 000 euros Nets vendeur à un investisseur (12% env de remise), vendu par le propriétaire en direct

-         Ferme restaurée partiellement sur 1ha de terres. 320 m² habitables. Affichée 400 000 euros FAI. Vendue 350 000 euros FAI (remise 12,5%) par un confrère

-         Maison de ville, 150 m² habitables, petit jardin. Affichée 161 900 euros. Vendue 150 000 euros FAI par un confrère (remise 7,4%).

-         Bâtisse médiévale en ruines sur 3 ha. Affichée 475 000 euros FAI. Vendue 450 000 FAI euros par un confrère (remise 5,3%).

-         Ferme restaurée 145 m² sur 1,5ha de terres. Affichée 266 000 FAI euros. Vendue 255 000 euros FAI (remise 4,2%) par mon agence

-         Maison Toulousaine 140 m² sur beau parc et piscine. Belle déco. Pas de travaux. Affichée 260 000 euros FAI. Vendue 250 000 FAI euros (remise 4%) par mon agence.

-         Maison type « Toulousaine » 150 m² avec jardin et piscine. Pas de travaux. Affichée 253 000 euros FAI. Vendue 245 000 FAI euros (remise 3,2%) par mon agence.

-         Maison T4 150 m² restaurés sur 300 m² possible. Jardin 800m². Affichée 257 000 euros FAI. Vendue 249 000 euros FAI par mon agence (remise 3,2%)

-         Maison années 1950, 230 m² habitable restaurés sur terrain 5000 m². beau point de vue. Affichée 345 000 euros. Vendue 335 000 euros FAI par un confrère (remise 3%)

-         Maison ancienne en village.300 m² habitables, dépendances et jardinet. Affichée 280 000 euros FAI. Vendue 280 000 euros FAI par mon agence (Pas de remise).

-         Maison contemporaine années 2000  avec terrain 1500 m² et piscine 190 m² habitables. Affichée 435 000 euros FAI. Vendue 395 000 euros par le propriétaire en direct (remise 5% env sur le « net » vendeur).

 

Pour accompagner l’analyse de ces quelques ventes, je précise que le sigle FAI= Frais Agence Inclus. De plus, les remises concédées ont été calculées à partir de l’ultime prix affiché (c’est-à-dire le prix officiel à la date de l’offre d’achat). Dans la plupart de ces cas, mon agence avait obtenu des baisses de prix récentes, de la part des propriétaires, afin de rendre le bien plus attractif. D’ailleurs, ces baisses affichées ont souvent provoqué les visites salvatrices dont certaines ont finalement débouché sur des offres, et ainsi, permis enfin la vente effective ! Les remises les plus importantes (celles > à 6%) ont, dans les faits, été réalisées sur des biens dont les prix n’avaient pas été modifiés depuis plus d’un semestre, voire une année.

 

En conclusion, mon stock de biens est bien descendu, puisque le portefeuille de mon agence ne présente plus que 160 biens disponibles au lieu des 200, fin Août 2009. La période faste en terme de volumes de ventes ne s’est pas traduite par une augmentation des prix car ces derniers présentent tout de même une baisse globale moyenne de -10% par rapport aux prix au m² de l’année 2008. La chute des prix a seulement marqué une « pause automnale ». Ainsi, l’année 2009 se termine moins mal, pour les agences, qu’elle n’avait commencé, ce qui incite peut-être certains à parler (à mon avis, prématurément et à tort) de « reprise ».

 

Je pense, en effet, que le redémarrage réel du volume des ventes depuis le 1er Septembre 2009 ne laisse pas, pour autant, présager un arrêt de la baisse des prix immobiliers, en tout cas,  dans un avenir proche. Voilà pourquoi :

 

-         Il existe, sur le marché immobilier provincial, un effet saisonnier classique, qui se traduit, chaque année, par une augmentation importante du volume des ventes (+25% à +30%) sur les mois de Septembre et d’Octobre. Cet « effet saisonnier » trouve certainement une part d’explication du côté des mutations professionnelles au 1er Janvier de chaque année, ainsi que de l’envie d’agrandir son « chez soi » avant les fêtes de fin d’année. De plus, certains acquéreurs rentrent de leurs vacances d’été avec la ferme décision de poursuivre une vie plus tournée vers « l’extérieur » et délaissent leur appartement pour acheter une maison avec jardin.

-         Cette année, l’effet saisonnier, s’est manifesté comme les années précédentes, mais il est parfois interprété comme un signe de « reprise » alors qu’il est simplement corrélé, à mon avis, à un banal effet de rattrapage : les acquéreurs ont parfois repoussé leurs acquisitions, depuis le début de la crise, attendant des baisses conséquentes concernant les prix affichés. Certaines baisses ont eu effectivement lieu (les propriétaires prenant subitement conscience de la nécessité de revoir leurs prétentions pour vendre). Les acquéreurs en recherche active depuis plusieurs mois ont finalement choisi, en masse, de sauter le pas, avant les fêtes, peut-être de guerre lasse, fatigués de reporter leurs projets ou tout simplement afin de profiter des taux d’intérêts (< 4% sur 20 ans), particulièrement intéressants actuellement.
-         De plus, les agents immobiliers vivent à la dure depuis plusieurs mois. Ces derniers s'entousiasment à la moindre embellie et pérorent dès que leurs moyennes de vente redécollent ! Ils ne se privent pas de le faire savoir à la presse, et ce, dès que leur agence réalise plus de 5 ventes dans le mois (ce qui n'est pourtant pas une "prouesse" pour une agence de 4 personnes pour un mois de Septembre).

 

Chaque année, l’effet de saisonnalité s’estompe habituellement à partir de Toussaint. Je pense, par conséquent, que nous n’échapperons pas en 2009 à une baisse « classique » des volumes de ventes sur Novembre et Décembre (par rapport aux mois de Septembre et Octobre). Nous terminerons ainsi l’année 2009 sur une baisse globale moyenne des prix de l’ordre de -12% environ pour la région du Grand Toulouse. Les prix poursuivront certainement sur la même tendance baissière sur le 1er trimestre 2010, et ce, malgré l’éphémère reprise du volume des ventes de l’automne 2009.

 

Mon sentiment sur le sujet est renforcé par les mauvaises prévisions concernant la dégradation prévue pour 2010 du marché de l'emploi (le grouvernement anticipe une augmentation du taux de chômage), ainsi que par certains articles de presse (dont je communique ci-dessous les liens) qui évoque également une « fausse reprise immobilière » depuis Septembre 2009 :

 

La baisse des prix n’est pas terminée :

http://www.capital.fr/immobilier/interviews/soyons-realistes-la-baisse-des-prix-de-l-immobilier-n-est-pas-terminee-448919

Les délais de transaction continuent de s’allonger :

http://www.capital.fr/immobilier/actualites/immobilier-les-delais-de-transactions-continuent-de-s-allonger-448695
Fausse reprise du marché de l'immobilier:
http://www.challenges.fr/immobilier/actualites/statistiques/20091104.CHA8825/fausse_reprise_du_marche_immobilier_selon_l_rsquo_observatoire_credit_logement.html

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commentaires

brice jourd'huy 03/01/2010 02:28


Courage! les prix de l'immobilier vont continuer à descendre, mais cette chute sera lente, 3 à 5% en rythme annuel selon moi...Les prétentions des vendeurs restent élevés et on ne les fait pas
bouger facilement.
Un mot d'ordre : né-go-ciez. Ne pas hésiter à faire des propositions à 15-20% en dessous des pris annoncés : la moyenne des remises actuelles est de 10% et est en hausse ! A force de recevoir des
propositions basses de vous et d'autres (y compris de faux acheteurs au besoin...C'est vache mais efficace sur le moyen terme), la lumière leur apparaitra enfin.

Par contre, si vous avez un projet qui repose principalement sur l'emprunt, il va être dur de retrouver des conditions semblables à aujourd'hui.


C@line 22/12/2009 15:33


Ce n'est pas epluch qui a posté ce dernier commentaire, c'est C@line.


C@line 22/12/2009 15:32


Bonjour Ninon,
Il semble que cette fois-ci, le marché reparte bien bel et bien à la hausse, sans doute grâce, de nouveau, à ces taux d'intérêt bas. Lesquels taux provoquent cette nouvelle race d'inflation qui
pourri nos vie comme elle a pourri celle de nos parents dans les années 70-80.
Je ne vous cache pas que cette nouvelle me rend triste car une fois de plus, je vois mes espoirs partir en fumée.
De votre coté, les transactions vous paraissent-elles effectivement repartir en direction d'une hausse des prix ?
Cordialement.


epluch 18/11/2009 10:07


La grande question pour moi est de savoir d'où viennent ces sommes de 250 000 € et plus qui financent ces acquisitions.

A l'époque des prêts relai, je pouvais comprendre: pour vendre sa maison 250K€, il suffisait de trouver quelqu'un qui avait souscrit à un prêt relai de la même somme pour son propre bien. On
assistait à un marché d'équilibristes où les propriétaires s'échangeaient leurs biens entre eux, bien loin des réalités des salaires. La monnaie était devenue la maison: 1 maison = 1 maison mais
plus 1 bon emploi != 1 maison.

Maintenant que les prêts relai sont beaucoup moins avantageux, la capacité d'achat des acheteurs devrait retrouver le chemin de la raison. Pourtant ...


jerome 15/11/2009 21:07


je pense que l on est tous d accord sur la destine baissiere de limmobilier.mais pourquoi il y a t il encore des personnes qui achetenten ce moment ? pourquoi les journalistes nous indiquent que le
marche reprend ? pourquoi s endeter sur 30 ans alors que dans 2 ans on ne s endetera plus quesur 15 ans?


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