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23 janvier 2010 6 23 /01 /janvier /2010 11:12

Prochain-Conseil-de-cabinet-consacre-au-budget-2010_article.jpgNous sommes encore en Janvier, mois des bilans et analyse des résultats passés.

 

En ce début d’année, les medias titrent de manière contradictoire :  «Attention, l’immobilier va remonter », « En 2010, les prix resteront stables », ou encore «  L’économie française sera plombée en 2010 par la remontée du chômage ». Qui croire dans une telle cacophonie médiatique ?

 

Peut-être un examen du « terrain » est-il finalement plus fiable que toutes les projections journalistiques, ou autres déclarations (partiales) d’intention ? Ainsi, même si je n’ai pas la prétention, loin de là, de travailler dans une agence représentative de l’intégralité du marché français, il est tout de même instructif de se pencher sur les résultats 2009 de ma petite agence de Province.

 

Volumes de transaction

 

Les notaires, et amateurs de statistiques, s’entendent pour constater une chute du nombre de transactions, au niveau national, de plus de 35% (versus 2007).  Ainsi, si le rebond observé depuis l’automne se confirme, le nombre de transactions des logements anciens devrait finalement atteindre 550.000 en 2009 (alors que les professionnels craignaient que ce nombre soit inférieur à 500 000, au début de la crise), tout en restant loin du record de 800.000 enregistré en 2006, selon la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim).

 

L’évolution des prix immobiliers : de grandes disparités selon les régions

Pour la deuxième année consécutive, les prix des logements anciens ont baissé en France en 2009, a annoncé mardi la FNAIM. Cette baisse des prix de 4,9% en 2009 (après -3,1% en 2008 par rapport à 2007), est bien moindre que les -10% prévus en début d'année. Ainsi, au niveau national, les prix ont perdu, en deux ans, quelques -8% environ, depuis 2007). Il est important de noter que si certaines régions n’ont que peu ou pas décoté (Paris intra-muros par exemple…), d’autres moins recherchées ont connu de jolis plongeons, comme le montre les évolutions des prix annoncés sur quelques villes (depuis Janvier 2006) :

LE HAVRE

-11,01 %

SAINT-CHAMOND

-11,23 %

MANTES-LA-JOLIE

-11,50 %

VITRY-SUR-SEINE

-11,52 %

PERPIGNAN

-11,78 %

DOUAI

-12,30 %

NOISY-LE-SEC

-13,22 %

SAINT-MALO

-15,86 %

CERGY

-17,15 %

 

Ces prix "affichés" fortement négatifs sont en décorrélation avec l’évolution des prétentions des vendeurs sur le code postal 75 000 :

Toutes surfaces confondues

Prix Actuel : 7 451 € / m² (01/01/10)

Prix il y a 3 mois

7 105 € / m²

Evolution trimestrielle : +4,88 %

Prix il y a 1 an

7 154 € / m²

Evolution annuelle : +4,15 %

Prix il y a 2 ans

7 188 € / m²

Evolution sur 24 mois : +3,66 %

 

 

Sources cotation-immobiliere.fr.


Un Chiffre d’affaires 2009 en décroissance légère, comparativement à la baisse des volumes

 

Le chiffre d’affaires (résultant des transactions) hors taxe de mon agence n’a, en réalité, chuté « que » de -10% en 2009 versus 2008, alors que le volume global des transactions a tout de même chuté de -35% et que les prix ont décoté de -5% env, d’après la FNAIM, ce qui aurait pu laisser craindre une plus forte correction. A noter, le CA 2008 de l’agence était égal au CA 2007, et ce, malgré la baisse des volumes, et des prix annoncée pour la même année par la FNAIM de l’ordre -3,1% pour rappel.

 

Pour quelle raison, l’évolution du CA de mon agence n’a pas suivi les évolutions plus négatives du marché ?

Je veux croire que la politique de qualité, mise en œuvre dans ma structure, a permis à mon agence de mieux résister à la crise. Mais il faut reconnaître humblement qu’il ne s’agit pas de la seule explication :

 

En effet, le gâteau a certes diminué, mais le nombre de convives aussi

Que déduire de cette réalité ? Le gâteau a diminué de -35%, mais les convives qui se le partagent habituellement sont moins nombreux avec la crise. Ainsi, les agences ont connu, pour la plupart, des difficultés de trésorerie en 2008 et 2009, ce qui les a conduit à réduire les frais de publicité. Le cercle vicieux a ainsi été enclenché (moins de ventes, d’où moins d’investissement publicitaire, donc moins de ventes).

1200 agences immobilières ont déposé le bilan en 2009

 Selon une analyse sur les défaillances d’entreprises réalisée par la société Altares, l’immobilier est bien l’un des secteurs les plus touchés par la crise en 2009. D'après ses chiffres, 1.200 agences immobilières ont déposé le bilan en 2009, soit une hausse de 21% sur un an.

"L’immobilier reste inscrit sur une évolution sévère avec près de 2.800 ouvertures de procédures, en hausse de 25 % sur un an", souligne l’étude. Toutefois, "cette tendance encore forte est néanmoins deux fois moindre que celle observée en 2008 (+ 46 %)", précise Altares.

Afin d’illustrer cette affirmation, il faut savoir que sur mon secteur, 8 agences exerçaient leurs « talents » en 2006. Nous ne sommes plus que 4, en activité. Ainsi, cette diminuation du nombre de concurrents a permis à mon agence de « sauver les meubles » en terme de chiffre d’affaires, et ce malgré une décroissance marquée du marché au niveau régional et national.


L’évolution réelle des prix en grande couronne Toulousaine

 

 Mon agence a constaté, statistiques de vente à l’appui, une baisse moyenne des prix supérieure aux pourcentages annoncés par la FNAIM pour la grande couronne Toulousaine : ainsi, en 2008, les prix ont chuté de -5% en moyenne (au lieu des -3,1% annoncés), puis de -10% en moyenne en 2009 (au lieu des -4,9% annoncés au niveau national).

 

La baisse des volumes de transaction temporairement enrayée ?

 

Ainsi, sur ma zone de chalandise, les prix affichés en 2010 sont à présent plus faibles, au regard de l’année 2008, de  -10% à -20%, selon les localités. Cette baisse significative, couplée à des taux d’intérêt attractifs, a provoqué un regain du nombre de ventes, et ce, à partir de la rentrée 2009. La chute du volume des transactions s’est donc enrayée à partir de Septembre 2009 sur ma région. Sans être follichone, cette  « mini-reprise » pourrait ainsi permettre au volume des ventes de dépasser les 570 000 en 2010, sans pour autant atteindre les sommets des années passées.

 

Les visites repartent, les ventes se débloquent : les propriétaires en rade depuis des mois apprennent que leur voisin a enfin vendu ! La tentation de corriger leur prix à la hausse est donc forte…Attention, car cela serait une erreur en raison de la fragilité du marché !

 

Attention aux réflexes cupides et stupides

 

Si les propriétaires succombent de nouveau à la tentation de la hausse des prix, le marché perdra la nouvelle dynamique retrouvée récemment, car les acquéreurs ne pourront supporter une nouvelle augmentation des prix au m² , et ce, en raison du contexte économique actuel :  le chômage en France reste, pour 2010, une plaie importante, qui ne se refermera que progressivement, pour s’améliorer au plus tôt en 2012, aux dires des experts.

 

De plus, la remontée significative des taux d’intérêt, qui ne manquera pas de se produire tôt ou tard, fragilisera le marché. Lorsque cela se produira, espérons que les professionnels de l’immobilier auront réussi à convaincre les propriétaires de rester raisonnables, sinon le marché connaîtra une nouvelle chute des volumes de vente, toujours suivie par une baisse des prix.

 

Les projections sur les années à venir restent donc délicates car elles dépendent principalement de « phénomènes de foule ». Les professionnels de l’immobilier ont à mon sens un grand rôle à jouer auprès des propriétaires : les premiers doivent garder en mémoire la grande fragilité du marché et communiquer cette information aux derniers afin que les prix ne repartent pas à la hausse. Il en va de la bonne santé économique de leur activité.

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commentaires

Dédé73 30/01/2010 14:51


@anthony; @ eric; @everyboby

L'échange des commentaires est instructif : en substance "s'il apparaît un bien correct au juste prix, il ne reste pas longtemps". et dans dans ce cas, les AI font des affaires.
Ceci veut dire aussi que le marché s'ajuste ! Et donc, la FNAIM qui veut entretenir l'illusion de la persistance de prix élevés et encourage de fait les vendeurs à ne pas négocier (et donc à ne pas
vendre) , accélère la déconfiture des agences déjà fragiles. Mais peut-être est-ce volontaire pour favoriser la mise en place de fait d'un oligopole de certains groupes financiers (filiales
immobilières) à la veille de la réforme de l'activité d'agent immobilier.


Eric 28/01/2010 22:38


@ Anthony

Je ne suis pas agent immobilier, mais particulier et je cherche sur la métropole lilloise, car j'ai renoncé à Valenciennes. En métropole lilloise, en tout cas dans les villes cotées (bons quartiers
de Lille, Marcq, BMW, etc...), il y a une pénurie de biens de qualité et lorsqu'il en apparaît à prix à près corrects, ils ne restent pas longtemps en vente. Le problème, c'est que pour une maison
bien, il y a dix maisons médiocres (étroites, beaucoup de travaux, petites, etc...).


Anthony 28/01/2010 19:44


Ha super je ne savais pas que vous étiez de la région ! Ca fait plaisir ! Vous bossez sur Lille alors ? Quelle est votre agence ? Effectivement en comparaison au marché Lillois les biens sont
sur-estimés par rapport à la qualité de rénovation. La plupart de mes ventes ce sont des 1930 dont les prix varient entre 90 000€ et 130 000€. Ou alors beaucoup de petites ruines (on en a vendu 3 à
des investisseurs 45 000€ / 39 000€ et 47 000€). Moi j'ai bossé sur Orchies car natif de cette ville comme négociateur en 2005. Le marché n'est pas comparable en qualité ni en prix... Que
pensez-vous du mois de Janvier ? Sur le valenciennois ça a été très très calme...


Eric 27/01/2010 23:09


@ Anthony

Je connais bien Valenciennes et avais pensé un moment acheter ma résidence principale là. Mais le niveau des prix m'a découragé. Le différentiel avec la métropole lilloise ne m'a paru suffisant et
je me suis donc rabattu sur la métropole lilloise, quitte à payer le prix fort.

En outre, je trouve qu'il y a peu de biens de qualité sur Valenciennes : le parc regorge de 1930 étroite et peu agréable, et les bourgeoises, rares et même pas toujours agréables, sont proposées à
des prix stratosphériques.

Quand il y en une agréable et que le prix n'est pas trop exagéré, elle part vite : exemple, il n'y a pas longtemps une bourgeoise non mitoyenne avec parquets, cachets, etc..;, non mitoyenne, assez
vaste, beau jardin, affichée à 275000 euros : elle est partie en un mois (je crois que c'est Budnok qui a fait la vente).


Anthony 27/01/2010 22:50


Bonjour, je suis agent immobilier sur Valenciennes dans le nord (je gère ma propre agence également). Je partage tout à fait votre avis sur la tendance du marché. J'essaie au quotidien de raisonner
les vendeurs en leur disant que le marché est fragile et que les prix ne peuvent que continuer à baisser au vu du contexte économique et du faible pouvoir d'achat des classes moyennes... Cependant
quand je passe derrière certains confrères lors d'estimations, c'est à me demander si on vit dans le même monde !!! Il y a parfois des écarts de 30 voir 50 000€ dans les prix annoncés ! Parfois je
me dis que cette politique de sur-estimation ne sert pas la profession et risque de mettre quelques agences sur le carreau... En tout cas moi j'applique une politique strict dans le choix de mes
mandats et comme vous je ne rentre pas n'importe quoi à n'importe quel prix !! Bonnes transactions...


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  • : La Triste vie quotidienne d'un agent immobilier: découvrir le métier sous ses facettes les moins reluisantes
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