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8 février 2010 1 08 /02 /février /2010 19:45

Rappel.jpg8h40. En ce lundi matin, de retour de mon court « week-end » (j’ai en effet travaillé samedi jusqu’à la nuit tombée), j’écope, en raison de mon arrivée matinale, de l’écoute studieuse, en avant-première, des messages laissés sur le répondeur de l’agence.

 Comme tous les Lundis matin, le bouton « messages » clignote à vitesse grand « V ». Ce simple fait m’étonne d’ailleurs systématiquement, car il me semble toujours curieux que des clients tentent de joindre une agence le dimanche.

 J’ai moi-même fermé la boutique, samedi, après avoir traité tous les appels en attente. La semaine n’a pas encore commencé que je me retrouve, en ce lundi matin, avec plusieurs messages téléphoniques à traiter. Et je n’ai pas encore consulté ma boîte mails…Cela promet.

 Le répondeur annonce « vous avez 4 messages ». Bien,  voyons un peu cela :

 Message Samedi 19h30 :

-         Bonjour, je vous appelle car j’ai vu une annonce pour votre maison sur le site seloger.com. Je souhaiterai visiter demain dimanche. Merci de me rappeler.

Encore un client qui ne lit pas suffisamment les annonces et pense avoir affaire à un particulier, confusion d’autant plus curieuse qu’une annonce sur le site seloger.com ne peut qu’émaner d’une agence immobilière.

 Message Samedi 21h :

-         Bonsoir, je vous ai laissé un message tout à l’heure. Je suis vraiment intéressé pour votre maison. Merci de me rappeler car je suis sur la région jusqu’à Dimanche soir et souhaiterai visiter avant de repartir.

Lassitude, grande lassitude. Décidément, voilà un client qui ne lit pas les annonces dans leur détail, mais qui n’écoute pas non plus le message d’accueil du répondeur précisant le nom de l’agence et les horaires d’ouverture.

 Message Dimanche 12h45 :

-         Bonjour, je vous appelle car j’ai vu, sur votre site web, une annonce pour une maison à 200 000 euros située à XXX. Pourriez vous me rappeler dès que possible, sur mon portable au 06. 18. 22 (chuiiintement insupportable…) 12. Je suis très intéressé. Merci de me rappeler.

Incroyable mais vrai : impossible d’entendre le numéro de téléphone en entier et le numéro d’appel entrant ne s’est pas affiché sur l’écran. Il ne me reste qu’à tenter au hasard un numéro à deux chiffres pour remplacer celui qui est inaudible (courage, il y a seulement 99 combinaisons). Bref, espérons que ce client rappellera car je ne peux consacrer autant de temps à tenter de joindre un improbable correspondant.

 Message Lundi 7h20 :

-         Bonjour, merci de me rappeler au 0666666666. (numéro prononcé d’un seul trait, avec une vitesse incroyable, comme dans un éternuement, le tout avec un fort accent étranger). 

Après plus de 5 tentatives d’écoute, je pense avoir réussi à décoder le message et détenir enfin le « bon numéro ». Un interrogatoire de l’historique des appels me permet d’ailleurs de confirmer l’exactitude des coordonnées. Ouf, enfin un client que je vais m’empresser de rappeler.

 Je compose donc le 0666666666. Le client décroche et me répond :

-         Ah, oui, l’agence Superimmo…Merci de m’avoir rappelé !Vous êtes la première !  Ce week-end, j’ai consulté vos annonces et suis intéressé par une maison proche du centre-ville. Vous indiquez que le bien se trouve à moins de 3 minutes à pied de la gare. Mais je voudrais savoir où exactement.

-         Vous voulez l’adresse, en fait…

-         Euh, oui. Ce serait parfait.

-         Je suis désolée mais je ne peux pas vous communiquer l’adresse exacte. La maison se situe réellement à 3 minutes à pied de la gare. C’est suffisant pour savoir si son emplacement correspond à votre zone de recherche.

-         Depuis ce matin, j’appelle toutes les agences en charge du bien et soit, elles ne me rappellent pas, soit elles me répondent comme vous. C’est usant, quand même…Bon, ben, merci. (et il  raccroche)

 Lundi matin classique.

Les mails du week-end seront du même acabit : confusion agence /particulier, demande expresse d’adresse précise, offre d’achat à moitié prix sur un bien qui n’a même pas été visité…

 Je sais déjà comment va se dérouler la journée sur le plan des appels téléphoniques. Inlassablement, le téléphone s’évertue, chaque jour, à sonner le matin avant 9h (alors que l’agence est fermée), entre 12h et 12h30 avant la pause déjeuner et que les ventres crient famine, puis à partir de 17h jusqu’à…20h (et oui, les commissions « stratosphériques » des agences doivent bien impliquer certains devoirs, dont celui, en premier, de travailler tard).

 Parfois, tous les commerciaux pianotent pendant des dizaines de minutes sur leurs claviers, en silence, en jetant un coup d’œil, de temps à autre, à leur téléphone désespérément muet. Puis lorsqu’un d’entre eux reçoit un appel, vous pouvez être sûr que celui-ci lance le signal de départ d’une salve de sonneries retentissantes et simultanées, susceptibles de faire griller le standard.

 Bref, tout le monde appelle en même temps, souvent aux heures « limites » de bureau (afin de téléphoner gratuitement de son poste de travail, internet ouvert, avant que le collègue n’arrive ou juste lorsque ce dernier vient de partir !).

 A moins de louer les services d’un plateau de téléphonie, difficile pour une agence de gérer ces « pics » d’affluence pour le moins surprenants, d’autant plus que ces derniers tombent sur les plages horaires demandées par les clients pour visiter (les commerciaux sont donc occupés ailleurs) . Ainsi, certains appels redondants ne trouvent pas preneurs et échouent sur le sacro-saint répondeur, et ce, même pendant les heures officielles d’ouverture.

 L’occasion faisant le larron, je propose, pour conclure cet article, quelques conseils de « bon comportement téléphonique » (déclinables d’ailleurs pour tout secteur d’activité):

 -         Tentez, si possible, de joindre une agence pendant ses heures d’ouverture, en général très larges, du style 9h-19h du Lundi au Samedi  (éviter le dimanche, où, curieusement, allez savoir pourquoi, personne ne répond !)

-         Laissez l’objet de votre appel (éviter le laconique mais peu chaleureux «Rappelez-moi »), votre nom et vos coordonnées complètes et audibles (répétez à deux reprises le numéro de téléphone, prononcé à une vitesse permettant la retranscription écrite)

-         Ne croyez pas qu’il est possible de visiter un dimanche alors que la demande date de la veille 19h40 (oui, les commissions sont indécentes, mais les commerciaux sont salariés et soumis au droit du travail qui, pour l’instant, interdit le travail du Dimanche, sauf dérogation).

-         Evitez de vous offusquer de ne pas avoir été rappelé à 20h la veille d’un férié (oui, les commissions sont indécentes mais les commerciaux sont salariés soumis au droit du travail…)

-         N’appelez pas dans le but de tirer les vers du nez d’une agence afin de la contourner : si vous laissez un message du type « merci de me rappeler pour me donner l’adresse du bien », il y a de fortes chances pour que vous n’ayez jamais de ses nouvelles. Il sera ainsi facile de déclarer lors des dîners en ville, combien il est incroyable de constater que les agences ne font décidément pas leur boulot.

-         Téléphonez dans le cadre d’un projet d’acquisition sérieux et motivé et comportez-vous en adéquation : confondre une agence avec un syndicat d’initiatives pour touristes en goguette n’aide pas le commercial à trouver la motivation nécessaire à un suivi optimal de votre dossier.

-         Laissez un message « rationnel », en rapport avec le schmilblick (Ne pas confondre l’agence avec la boucherie Sanzot, exigeant qu’on vous rappelle pour une location alors que le répondeur stipule que la première ne se charge que de transactions !).

-         Par pitié, attendez plus de deux heures avant de rappeler, agacé (le commercial qui s’occupe du bien peut être en visite et il n’est pas encore rentré).

 Partant de ces principes de base,  peut-être qu’il sera possible de vivre, à l’avenir, une relation téléphonique épanouissante entre les agences et ses clients…

Ps: j'ai hésité dans l'illustration entre celle-ci
Le-telephone 432 320(puisqu'il semblerait que je sois surnommée Caliméra par certains internautes) et celle du haut (précision: toujours pas moi sur la photo)

Ps 2 : je sais que certaines agences ne rappellent pas toujours les clients pourtant motivés, ayant laissé leur numéro de tél de manière intelligible, avec l'objet de leur appel, etc...
mais cet article a pour but de vous dévoiler l'envers du décor, d'une agence pourtant fermement décidée à rappeler le plus grand nombre possible !

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1 février 2010 1 01 /02 /février /2010 10:25

devenir.jpgJ'ai régulièrement écrit, depuis le début de ce blog, sur ma profonde certitude qu'un grand bouleversement attend la profession d'agent immobilier, dans les années à venir. J'ai, à ces occasions, expliqué que la loi Hoguet, rédigée en 1971, accuse son grand âge (39 ans!). La réglementation est à présent dépassée par les évolutions du marché et techniques (avènement du web).

En cliquant sur les liens suivants, vous pouvez d'ailleurs retrouver quelques articles précédents sur le sujet, que je vous conseille d'ailleurs de (re)lire avant d'intervenir :

La réforme du métier d'agent immobilier est enfin en marche 
Tous agents immobiliers !
Mon traitement de choc pour la profession: vive la révolution!
Pourquoi les "mauvais agents immobiliers" chassent-ils "les bons"?
Les agences immobilières sont-elles encore utiles à l'ère du Web?
Qui, de la Loi Hoguet ou des agents immobiliers, disparaitra en 1er?

Depuis la rédaction de ces articles, mes convictions principales n'ont pas changé: le métier d'agent immobilier ne disparaîtra pas de manière rapide et simple, car il y aura toujours des vendeurs qui réclameront l'aide d'un professionnel pour se charger de la vente de leur maison à leur place...Mais la profession devra muter et s'exercer sous des formes différentes, plus adaptées aux attentes des clients, grands adeptes du Web et du coût minimal.  

De plus, la baisse des honoraires, réclamée à corps et à cris par les clients, n'est pas envisageable de manière significative et pérenne dans le système actuel français (Loi Hoguet qui impose une mutualisation des coûts entre affaires invendues et ventes réelles). Donc, la profession devra d'abord changer de système avant d'entamer sa profonde métamorphose.

Sur l’importante question du niveau des honoraires en France, je souhaite réaffirmer qu'il n'est pas possible de réfléchir de manière juste, sans abattre au préalable une idée fausse, susceptible de biaiser le raisonnement :
la commission de l'agent immobilier est en réalité TOUJOURS supportée par les vendeurs et non par les acheteurs.

 
En effet, un bien immobilier se vend TOUJOURS AU PRIX DU MARCHE. Bref, si le vendeur avait vendu seul, il aurait aussi vendu AU MEME PRIX DU MARCHE que l’agence. Le vendeur est donc finalement celui qui concède de recevoir moins de sa vente pour rémunérer un intermédiaire qui lui a rendu des services. Ainsi, même si l’agence travaillait gratuitement, l’acquisition du bien se ferait au même prix du marché pour l’acquéreur : seul le vendeur serait gagnant en empochant 100% du prix de vente.  En résumé, une réduction  des honoraires des agences est un bienfait pour les vendeurs et non pour les acheteurs.

 
Malgré cette réalité, la croyance inverse est répandue communément : tous les acquéreurs ont l’impression de payer la commission de l’agence, alors qu’il n’en est économiquement rien. Cette idée fausse est engendrée par une pratique commune (et récente) de la profession qui rédige les mandats de ventes avec « commission à la charge des acquéreurs ».

Ce tour de passe-passe est tout d’abord commercial : le but est de faire croire aux vendeurs que le recours à l’agence est totalement gratuit pour eux (alors qu’il n’est est rien), afin de récolter facilement un grand nombre de mandats de vente. Ensuite, il existe une raison fiscale à cette forme de rédaction : si la commission est indiquée à la « charge des acquéreurs », ces derniers ne paieront pas de « frais de notaires » sur la part du prix d’achat correspondant à la commission de l’agence. Donc, il est communément (mais faussement) entré dans les esprits que la commission de l’agence est payée par les acquéreurs.

 
Malheureusement, les vendeurs, pas vraiment dupes, réalisent qu’ils sont les véritables payeurs lorsqu’ils reçoivent leur « prix net vendeur » chez le notaire. Tout le monde a donc le sentiment de payer plein pot une commission exorbitante, mais rendue économiquement nécessaire par la mutualisation des coûts et le système Hoguet actuel.

Une fois ces quelques fondamentaux rappelés, je souhaite laisser la parole à mes lecteurs intéressés également par cette question, afin qu'ils puissent intervenir sur ce blog et livrer leurs projections quant à cette profession, par ailleurs si décriée en France. Vos réflexions ne pourront ainsi que nourrir la mienne.

Ainsi, merci de me confier vos visions d'avenir et "conseils aux agents immobiliers" à travers vos commentaires sur cet article.

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23 janvier 2010 6 23 /01 /janvier /2010 11:12

Prochain-Conseil-de-cabinet-consacre-au-budget-2010_article.jpgNous sommes encore en Janvier, mois des bilans et analyse des résultats passés.

 

En ce début d’année, les medias titrent de manière contradictoire :  «Attention, l’immobilier va remonter », « En 2010, les prix resteront stables », ou encore «  L’économie française sera plombée en 2010 par la remontée du chômage ». Qui croire dans une telle cacophonie médiatique ?

 

Peut-être un examen du « terrain » est-il finalement plus fiable que toutes les projections journalistiques, ou autres déclarations (partiales) d’intention ? Ainsi, même si je n’ai pas la prétention, loin de là, de travailler dans une agence représentative de l’intégralité du marché français, il est tout de même instructif de se pencher sur les résultats 2009 de ma petite agence de Province.

 

Volumes de transaction

 

Les notaires, et amateurs de statistiques, s’entendent pour constater une chute du nombre de transactions, au niveau national, de plus de 35% (versus 2007).  Ainsi, si le rebond observé depuis l’automne se confirme, le nombre de transactions des logements anciens devrait finalement atteindre 550.000 en 2009 (alors que les professionnels craignaient que ce nombre soit inférieur à 500 000, au début de la crise), tout en restant loin du record de 800.000 enregistré en 2006, selon la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim).

 

L’évolution des prix immobiliers : de grandes disparités selon les régions

Pour la deuxième année consécutive, les prix des logements anciens ont baissé en France en 2009, a annoncé mardi la FNAIM. Cette baisse des prix de 4,9% en 2009 (après -3,1% en 2008 par rapport à 2007), est bien moindre que les -10% prévus en début d'année. Ainsi, au niveau national, les prix ont perdu, en deux ans, quelques -8% environ, depuis 2007). Il est important de noter que si certaines régions n’ont que peu ou pas décoté (Paris intra-muros par exemple…), d’autres moins recherchées ont connu de jolis plongeons, comme le montre les évolutions des prix annoncés sur quelques villes (depuis Janvier 2006) :

LE HAVRE

-11,01 %

SAINT-CHAMOND

-11,23 %

MANTES-LA-JOLIE

-11,50 %

VITRY-SUR-SEINE

-11,52 %

PERPIGNAN

-11,78 %

DOUAI

-12,30 %

NOISY-LE-SEC

-13,22 %

SAINT-MALO

-15,86 %

CERGY

-17,15 %

 

Ces prix "affichés" fortement négatifs sont en décorrélation avec l’évolution des prétentions des vendeurs sur le code postal 75 000 :

Toutes surfaces confondues

Prix Actuel : 7 451 € / m² (01/01/10)

Prix il y a 3 mois

7 105 € / m²

Evolution trimestrielle : +4,88 %

Prix il y a 1 an

7 154 € / m²

Evolution annuelle : +4,15 %

Prix il y a 2 ans

7 188 € / m²

Evolution sur 24 mois : +3,66 %

 

 

Sources cotation-immobiliere.fr.


Un Chiffre d’affaires 2009 en décroissance légère, comparativement à la baisse des volumes

 

Le chiffre d’affaires (résultant des transactions) hors taxe de mon agence n’a, en réalité, chuté « que » de -10% en 2009 versus 2008, alors que le volume global des transactions a tout de même chuté de -35% et que les prix ont décoté de -5% env, d’après la FNAIM, ce qui aurait pu laisser craindre une plus forte correction. A noter, le CA 2008 de l’agence était égal au CA 2007, et ce, malgré la baisse des volumes, et des prix annoncée pour la même année par la FNAIM de l’ordre -3,1% pour rappel.

 

Pour quelle raison, l’évolution du CA de mon agence n’a pas suivi les évolutions plus négatives du marché ?

Je veux croire que la politique de qualité, mise en œuvre dans ma structure, a permis à mon agence de mieux résister à la crise. Mais il faut reconnaître humblement qu’il ne s’agit pas de la seule explication :

 

En effet, le gâteau a certes diminué, mais le nombre de convives aussi

Que déduire de cette réalité ? Le gâteau a diminué de -35%, mais les convives qui se le partagent habituellement sont moins nombreux avec la crise. Ainsi, les agences ont connu, pour la plupart, des difficultés de trésorerie en 2008 et 2009, ce qui les a conduit à réduire les frais de publicité. Le cercle vicieux a ainsi été enclenché (moins de ventes, d’où moins d’investissement publicitaire, donc moins de ventes).

1200 agences immobilières ont déposé le bilan en 2009

 Selon une analyse sur les défaillances d’entreprises réalisée par la société Altares, l’immobilier est bien l’un des secteurs les plus touchés par la crise en 2009. D'après ses chiffres, 1.200 agences immobilières ont déposé le bilan en 2009, soit une hausse de 21% sur un an.

"L’immobilier reste inscrit sur une évolution sévère avec près de 2.800 ouvertures de procédures, en hausse de 25 % sur un an", souligne l’étude. Toutefois, "cette tendance encore forte est néanmoins deux fois moindre que celle observée en 2008 (+ 46 %)", précise Altares.

Afin d’illustrer cette affirmation, il faut savoir que sur mon secteur, 8 agences exerçaient leurs « talents » en 2006. Nous ne sommes plus que 4, en activité. Ainsi, cette diminuation du nombre de concurrents a permis à mon agence de « sauver les meubles » en terme de chiffre d’affaires, et ce malgré une décroissance marquée du marché au niveau régional et national.


L’évolution réelle des prix en grande couronne Toulousaine

 

 Mon agence a constaté, statistiques de vente à l’appui, une baisse moyenne des prix supérieure aux pourcentages annoncés par la FNAIM pour la grande couronne Toulousaine : ainsi, en 2008, les prix ont chuté de -5% en moyenne (au lieu des -3,1% annoncés), puis de -10% en moyenne en 2009 (au lieu des -4,9% annoncés au niveau national).

 

La baisse des volumes de transaction temporairement enrayée ?

 

Ainsi, sur ma zone de chalandise, les prix affichés en 2010 sont à présent plus faibles, au regard de l’année 2008, de  -10% à -20%, selon les localités. Cette baisse significative, couplée à des taux d’intérêt attractifs, a provoqué un regain du nombre de ventes, et ce, à partir de la rentrée 2009. La chute du volume des transactions s’est donc enrayée à partir de Septembre 2009 sur ma région. Sans être follichone, cette  « mini-reprise » pourrait ainsi permettre au volume des ventes de dépasser les 570 000 en 2010, sans pour autant atteindre les sommets des années passées.

 

Les visites repartent, les ventes se débloquent : les propriétaires en rade depuis des mois apprennent que leur voisin a enfin vendu ! La tentation de corriger leur prix à la hausse est donc forte…Attention, car cela serait une erreur en raison de la fragilité du marché !

 

Attention aux réflexes cupides et stupides

 

Si les propriétaires succombent de nouveau à la tentation de la hausse des prix, le marché perdra la nouvelle dynamique retrouvée récemment, car les acquéreurs ne pourront supporter une nouvelle augmentation des prix au m² , et ce, en raison du contexte économique actuel :  le chômage en France reste, pour 2010, une plaie importante, qui ne se refermera que progressivement, pour s’améliorer au plus tôt en 2012, aux dires des experts.

 

De plus, la remontée significative des taux d’intérêt, qui ne manquera pas de se produire tôt ou tard, fragilisera le marché. Lorsque cela se produira, espérons que les professionnels de l’immobilier auront réussi à convaincre les propriétaires de rester raisonnables, sinon le marché connaîtra une nouvelle chute des volumes de vente, toujours suivie par une baisse des prix.

 

Les projections sur les années à venir restent donc délicates car elles dépendent principalement de « phénomènes de foule ». Les professionnels de l’immobilier ont à mon sens un grand rôle à jouer auprès des propriétaires : les premiers doivent garder en mémoire la grande fragilité du marché et communiquer cette information aux derniers afin que les prix ne repartent pas à la hausse. Il en va de la bonne santé économique de leur activité.

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1 janvier 2010 5 01 /01 /janvier /2010 21:26

pack-maison-budget
Je lis régulièrement, dans les commentaires de ce blog ou les forums, que le recours à un agent immobilier coûte cher (c’est vrai mais j’ai déjà expliqué pourquoi), alors que l’intervention de ce dernier n’apporte aucune garantie par rapport à un achat immobilier en direct particulier.

Cette idée répandue est complètement fausse.

Il suffit d’étudier le cadre légal de la responsabilité civile de tout agent immobilier pour s’en convaincre.


 

Quelles sont les garanties apportées par un agent immobilier, contrairement à un particulier ?


 
1. L’agent immobilier est responsable contractuellement à l’égard du mandant (vendeur qui a signé le mandat de vente)

L’agent immobilier est obligatoirement mandaté, préalablement à toute démarche, par écrit (mandat de vente exigé par la loi Hoguet) par le(s) vendeur(s) d’un bien. Ainsi, il reçoit pouvoir pour rechercher un acquéreur et procéder à la vente dans des conditions définies. En dépit des fausses idées véhiculées dans les forums de ça et là, l’agent immobilier répond ainsi, devant la loi, de toute inexécution ou mauvaise exécution du mandat dans les conditions de droit commun.

 
Une obligation de moyens


Il faut préciser que ce dernier n’est tenu qu’à une obligation de moyens, mais sa responsabilité civile peut être mise en cause s’il ne prouve pas avoir diligenté tous les moyens à sa disposition pour parvenir à la vente. L’agent immobilier répond, devant la loi, des fautes éventuelles commises dans l’exercice de sa mission dès lors qu’elles ont causé un préjudice au mandant (vendeur). Par exemple, un agent immobilier est tenu de s’assurer de la solvabilité des locataires (ou acquéreurs). Si cette mission n’est pas remplie, un propriétaire mandant peut attaquer l’agent immobilier et réclamer des dommages et intérêts pour les préjudices subis (pertes de loyers, perte de temps pour une vente qui n’aboutit pas, etc…).

 

Une obligation de résultats

 En revanche, l’agent immobilier est placé devant une obligation de résultats lorsque celui-ci est rédacteur d’actes (compromis de vente…). Il est ainsi tenu responsable des conditions de forme du document, des formalités consécutives et doit assurer la sécurité des parties (capacité juridique des acquéreurs, des vendeurs, etc…).
 

Un devoir de conseil et d’assistance

 De plus, tout mandant peut engager devant un tribunal la responsabilité d’un agent immobilier en cas de manquement à son obligation de conseil et d’assistance. Ce devoir de conseil s’explique par le fait que les agents immobiliers sont de professionnels qui doivent, en raison de leur supériorité technique, informer les clients non-professionnels sur les circonstances de l’opération envisagée. Exemple : la jurisprudence a sanctionné le manquement à ce devoir de conseil d’un agent immobilier qui avait proposé à son client la location de locaux à usage d’activité » pourtant incompatibles avec son activité de concessionnaires (CA Versailles 12 ch, 14/10/2004 n°03/05370).

 Ce devoir de conseil impose à l’agent d’informer son client de tous les risques que lui fait courir l’opération projetée, ainsi que sur la réglementation applicable.

 

2. Une responsabilité délictuelle à l’égard des tiers (dont les acquéreurs, bien sûr !)

Délit ou quasi-délit

 L’agent immobilier engage sa responsabilité pour tous les délits et quasi-délits commis dans l’exécution de son mandat. Ainsi, il a été jugé que la responsabilité délictuelle de ce dernier était engagée lorsqu’il a omis de présenter aux acquéreurs un état parasitaire (CA Bordeaux, 16/09/2002, n°98/00780).


Violation du devoir de conseil

Cf paragraphe précédent sur le devoir de conseil et d’assistance de l’agent immobilier.

Ainsi, la jurisprudence a retenu la responsabilité de l’agent immobilier en cas de manquement à son devoir de conseil vis-à-vis du tiers en posant pour principe que le rôle de l’agent immobilier ne consistait pas seulement à rapprocher deux personnes autour d’une transaction immobilière mais aussi à réunir les conditions qui assureront la régularité de cette transaction.

Fondée sur l’article 1382 du code civil, cette obligation consiste pour l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte à s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.

Ainsi, la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier a été retenue lorsque ce dernier a :

- rédigé un compromis de vente de parkings alors que le vendeur n’en était pas propriétaire (CA Dijon, 12 février 1998 JCP E 1998 p 1716)

- inséré une clause nulle dans un bail commercial dont il était le rédacteur, cette clause ayant généré un préjudice au cocontractant du mandant (Cass 1 ère civ, 7 avril 1999, n°90-18.151)

- vendu un immeuble sachant qu’il était frappé d’une servitude de démolition (Cass 3eme civ, 29 mars 2000, n°98-15.215).

La jurisprudence apprécie très rigoureusement le respect de ce devoir de conseil et estime que le respect de ce devoir s’impose même lorsque l’agent immobilier intervient sans être rémunéré. Ainsi, la responsabilité de l’agent immobilier qui était intervenu gratuitement à titre amical a été retenue pour n’avoir pas vérifié la consistance du bien loué (CA Paris, 6eme ch. B 1er mars 2007, n°06/05700).


Conclusion 

La loi est claire : les intérêts vendeurs et acquéreurs sont protégés dans le cadre de l’intervention d’un agent immobilier.

 Votre agence ne vous donne pas satisfaction ? Sa négligence vous a causé de graves préjudices ? Faites valoir vos droits.

En effet, comme pour toute action en responsabilité civile, la réparation du préjudice prend la forme de dommages-intérêts dont le montant est souverainement apprécié par le juge et calculé sur la valeur du dommage au jour de la décision du tribunal.

L’indemnisation devra, de plus, couvrir l’intégralité du préjudice.

Enfin, vous disposez de 5 années pour faire valoir vos droits : en effet, depuis la loi du 17 juin 2008, le délai de prescription pour engager la responsabilité de l’agent immobilier est de cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil).

Pourtant, les recours en justice sont finalement encore relativement peu nombreux, au regard de la proportion du fort taux de mécontentement (65% d’après un sondage) suite à un recours à une agence. Pour quelles raisons ? Une méconnaissance de la responsabilité civile de cette profession ? Une difficulté à prouver un préjudice ? Ou finalement un mécontentement très subjectif, qui ne trouve pas toujours racine dans un dol sincère et véritable ? La question reste ouverte.

Certains de mes confrères peu scrupuleux gagneraient à lire et relire l'étendue de leur responsabilité civile. Les recours en justice en leur encontre provoquent, en plus des dommages financiers qu'ils sont condamnés à verser, une forte augmentation du montant de leur garantie professionnelle obligatoire annuelle.

Ainsi, pour valoriser les "bons" professionnels, respectueux des lois, les clients ne doivent pas hésiter à faire valoir leurs droits, dès lors que ces derniers sont fondés. Cela permettra de trier le bon grain de l'ivraie.

Plus de renseignements sur : http://www.village-justice.com/articles/responsabilite-civile-agent,6418.html

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20 décembre 2009 7 20 /12 /décembre /2009 21:28

1035-faire-argent-facile  
La « cherté » apparente des agents immobiliers

Les montants du commissionnement agence semblent faramineux à tout observateur extérieur non-averti : en moyenne, 5 à 6% sont reversés, en France, à l’intermédiaire qui s’est chargé de la transaction. Ainsi, pour une vente d’un montant de 200 000 euros, il s’agit de 12 000 euros TTC (6% du prix de vente, soit environ 10 000 euros HT) qui partent, en apparence, dans la grande poche sans fond de l’agent immobilier. Comparé au SMIC mensuel actuel (1056 euros nets), le montant moyen de la commission apparaît indécent, souvent parce que la comparaison s’arrête à cette première approche, et n’est pas approfondie.


Une justification économique du niveau de commissionnement

Sans revenir sur les explications déjà présentées, dans de précédents articles de ce blog, il faut comprendre que le montant de la commission en France est nécessitée économiquement par la mutualisation des coûts, imposée par la loi Hoguet : un intermédiaire ne peut être rémunéré que si l’acte définitif est signé. En clair, le gain engendré par une seule vente doit couvrir les nombreuses opérations non-facturées par l’agence, ainsi que les affaires inabouties (estimations gratuites, visites gracieuses, publicité onéreuse dépensée sur l’ensemble du portefeuille, ventes qui « capotent », etc…).


Ne pas confondre « montant de la commission et salaire »

De plus, il ne faut pas confondre le montant de la commission TTC versé et le salaire net d’un agent immobilier. Le salaire moyen de la profession en France en 2008 s’élève à 1994 euros nets mensuels. Ce salaire devrait connaître une décroissance de l’ordre de -10%  à -15% en 2009, du fait de la crise. Comparé au même Smic, cette rémunération réelle (et non fantasmé) est certes confortable (je ne dis pas le contraire), mais fragilise tout de même l’image d’Epinal de l’agent immobilier qui « roule sur l’or ».  

 Cette vérité est bonne à dire, tout simplement parce que cela correspond à une réalité : les revenus des professionnels immobiliers sont très éloignés de ceux des footballeurs en ligue 1 (30 400 euros/mois), des notaires (15 600 euros /mois), des médecins (radiologue : 10 400 euros/mois), d’un voleur à la tire (6 100 euros/mois) et j’en passe ! Ils sont mêmes inférieurs à ceux des épiciers (2 950 euros/mois), des coiffeurs (2 750 euros/mois), des conducteurs de métro (2078 euros/mois)…


 
Pourquoi croise-t-on alors autant d’agents immobiliers en costard hors de prix et voitures assorties ? La réponse réside tout simplement dans le prisme du processus de recrutement de ces professionnels, tels des papillons attirés par la flamme d’un métier, à la réputation erronée « d’argent facile ». Plus versés dans le « paraître » que « l’être », les négociateurs immobiliers apprécient arborer des signes extérieurs de richesse (souvent acquis à crédit) et vivre en HLM…Peu d’entre eux pourraient réellement acheter les biens immobiliers qu’ils vendent !


L’incertitude ultime de la rémunération transactionnelle


 
Ainsi, cette année, j’ai retenu mon souffle jusqu’au bout, et ce, sur 90% de mes dossiers :


-         une vente a été annulée la veille de l’acte définitif car l’acquéreur, pourtant parfaitement « solvable », s’est vu refusé une assurance de prêt (motif : le monsieur a travaillé au contact de l’amiante jusque dans les années 1990). Pourtant, le prêt bancaire était accordé de principe, l’acquéreur motivé…

-         un dossier a fini par aboutir après plus de 6 mois d’attente : pour boucler leur plan de financement, les acquéreurs devaient percevoir un legs familial de la part d’une vieille tante qui s’est fait tirer l’oreille avant de débourser la somme sur laquelle elle s’était pourtant engagée…

-         la Safer a décidé d’exercer son doit de préemption sur un de mes dossiers, ce qui a retardé l’encaissement de la vente…de 9 mois.

-         une vente a été fragilisée par une contre-expertise technique qui a découvert très tardivement des termites sur la propriété : une négociation s’est alors engagée pour déterminer qui prendrait en charge les coûts de traitement. Un accord, in extremis entre les parties, a finalement débouché sur l’aboutissement de la transaction, mais il s’en est fallu de peu…

-         Le décès d’une vendeuse entre le compromis de vente et l’acte définitif, a engendré un retard de plus de 5 mois dans l’encaissement de la commission (lorsqu’un vendeur décède, les héritiers sont dans l’obligation de poursuivre la vente mais cela ralentit le processus).

-         Le décès d’un acquéreur entre le compromis de vente et l’acte définitif a provoqué l’annulation, pure et simple de la vente (le décès d’un acquéreur n’impose heureusement pas la poursuite de la vente).

-         L’irrespect par les vendeurs des délais prévus dans le compromis a permis à un acquéreur de se dégager de son engagement d’achat : les vendeurs devaient libérer sous 3 mois le logement et ont décidé de se maintenir dans les lieux à l’issue d’une mise en demeure, après extinction du délai.

-         Une énième visite de la part d’un acquéreur, pendant le délai des 7 jours légaux de rétractation suite à la signature du compromis, a fait capoter une vente : le couvreur, convoqué alors par les acheteurs, a annoncé une facture astronomique (et fortement exagérée, d’après mon expérience) pour la réfection du toit. Les acquéreurs ont préféré, dans le doute, annuler la vente.

-         Un couple de « primo-accédants » a préféré renoncer à son dépôt de garantie, versé le jour du compromis (5% du montant de la vente en règle générale), et a stoppé son acquisition en cours. Ces personnes avaient un doute sur l’appartement choisi et avaient repéré un autre logement qui semblait mieux leur convenir, tout simplement…Bilan de ce changement d’avis pour raisons personnelles : absence de rémunération pour l’agent immobilier.

-         Une servitude de « dernière minute » a été découverte tardivement par le notaire et a effrayé les acquéreurs qui ont renoncé à l’acquisition en cours.

-         Des vendeurs n’ont pas réussi à réunir suffisamment d’argent, entre le compromis et l’acte définitif, pour solder leurs hypothèques en cours sur la maison : la vente n’a donc pas pu se faire car les gages qui grevaient la maison n’ont pu être levés. 

-         Etc…

 Bref, je n’ai pas traité un seul dossier « facile », cette année. Mais, à la réflexion, les années précédentes non plus, d’ailleurs. La crise n’a rien changé à l’histoire, elle a simplement réduit les volumes.

 

Argent pas si facile

Le métier d’agent immobilier ne se résume donc pas à passer une annonce, faire une visite « salon, cuisine, wc », et attendre pour encaisser, les doigts dans le nez, 10 mois de smic. Même en période de « boom » immobilier, 99 affaires sur 100 étaient bien plus complexes qu’elles ne le paraissaient aux néophytes, qui ne perçoivent (et c’est bien normal) que la partie émergée de l’iceberg. De multiples grains de sable peuvent, à tout moment, s’immiscer et gripper la machine de la concrétisation de la vente. L’agent immobilier est là pour veiller sur les multiples étapes et mettre de l’huile dans les rouages.
 

Une vérification de la solvabilité justifiée par de trop grandes incertitudes


 
En effet, en dehors de l’épineuse question de la solvabilité, les causes de l’échec d’une vente sont déjà assez nombreuses (comme les exemples cités plus haut le prouvent) pour éviter de pousser l’inconscience à laisser les parties s’engager avec des incertitudes financières au dessus de la tête. 

Ainsi, parce que la part d’incertitude est grande, je vérifie la solvabilité sur justificatifs des acquéreurs, même si cela peut sembler inquisiteur, et ce afin de réduire les risques. Cette démarche protège tout le monde : les vendeurs qui ne s’engagent pas, pour plus de 3 mois en moyenne,  pieds et mains liés, dans le carcan contractuel que représente un compromis de vente, les acquéreurs qui ne perdent pas de temps à espérer une acquisition immobilière impossible, et l’agence qui optimise le temps passé sur les affaires ayant le plus de chances d’aboutir…

Pour consulter les chiffres exacts des rémunérations par profession :
ttp://www.journaldunet.com/management/dossiers/050165salairo/salaires_3000.shtml
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26 novembre 2009 4 26 /11 /novembre /2009 16:24

Comprenons-nous bien : la première fois que vous  entendez une excuse « bidon », vous pouvez être tenté(e) de la prendre au pied de la lettre et de croire sincèrement que le client est de bonne foi. Mais oui, ne soyons pas suspicieux de nature : il est tout de même possible que le client se trouve dans une situation matérielle inextricable l’empêchant de concrétiser son acte d’achat immobilier, le tout, contre sa volonté…

 

La seconde ou troisième fois, un tel acharnement du sort contre votre malchanceuse clientèle provoque chez vous une grande perplexité. La dixième (vingtième ?) vous rendrait presque agressif(ve)…(ce qu’en bon(ne) commercial(e), vous ne pouvez vous permettre). Après tout, et si cette fois, c’était vrai ? Vous passeriez pour un(e) sagouin(e) de mettre en doute la rupture du col du fémur de la grand-mère…

 

Voici ainsi à l’intention des néophytes, en chasse d’un bien immobilier (mais soucieux de ne jamais concrétiser), une liste des excuses « bidon » que tout bon négociateur immobilier entend plusieurs fois par semaine (sans pouvoir malheureusement dire le fond de sa pensée à sa vertueuse « clientèle » qui excelle dans l’art de le prendre pour un …[bip]).

 

-         Je ne peux pas visiter demain car je dois en parler avant à ma femme, mon mari, mon cheval…( Le client douteux ne lève jamais le petit doigt sans le consentement de sa douce moitié…Dans 9 cas sur 10, vous n’aurez plus JAMAIS de ses nouvelles)

-         Je ne suis pas venue à notre rendez-vous d’hier pour la visite de la maison car je n’ai pas pu ouvrir votre mail de confirmation : mon ordinateur a planté à causé du virus contenu dans le mail de l’agence. (Mince, et en plus, c’est la faute de l’agence…)

-         Je ne suis pas venue à notre rendez-vous d’hier pour la visite de la maison car au moment où je partais, mon plombier est arrivé (Mince…C’est pas de chance…Et avertir que vous ne veniez plus n’était pas envisageable ?)

-         Je ne peux pas venir au rendez-vous convenu à l’agence aujourd’hui car j’ai raté mon permis de conduire hier. (Ah oui ? Mince…C’est pas de chance…Cette cliente pariait donc sur l’obtention de son permis pour venir en voiture à l’agence ?…)

-         Je ne suis pas venue à notre rendez-vous d’hier car un arbre est tombé sur ma voiture il y a deux jours (Mince…C’est pas de chance…Et l’arbre est tombé sur votre téléphone, aussi ?)

-         Je ne peux plus acheter, j’ai un redressement fiscal ! (Mince…C’est pas de chance que le fisc vous convoque la veille de l’acte chez notaire !)

-         Je ne peux plus acheter, je viens d’apprendre que ma femme me trompe ! (Mince…C’est pas de chance que vous l’ayez appris la veille de l’acte chez notaire !)

-         Je ne peux plus acheter, mon mari et moi avons décidé de divorcer !( Ah oui ? Le beau temps a viré à l’orage, apparemment : hier, les amoureux roucoulaient durant la visite…)

-         Je ne peux plus acheter, je viens d’apprendre mon licenciement ! (Difficile à croire : le client est fonctionnaire…Il a juste oublié qu’il avait précédemment indiqué « ce détail » dans la fiche de renseignements, remplie à l’agence avant toute visite)

-         Je ne peux plus acheter, ma mutation en Midi-Pyrénées est annulée ! (Ah oui ? Et pourquoi continuer à visiter des biens chez les confrères de la région, alors ? Pour vos vieux jours ?)

-         Je ne peux plus acheter car j’ai dû changer ma voiture, la semaine dernière. Mon épargne pour payer les frais de notaire (25 000 euros de frais de notaire) y est passée ! (Une voiture neuve à 25 000 euros  ou une maison, il faut souvent choisir…)

-         Je ne peux pas signer le compromis demain, mon fils vient d’avoir un accident de piscine ! (Mince…C’est pas de chance…)

-         Je ne peux pas signer le compromis après-demain, mon fils est toujours hospitalisé suite à l’accident de piscine! (Mince…C’est pas de chance…Surtout que je viens de croiser ce dernier sur son scooter et il semblait se porter comme un charme !)

-         Je ne suis pas venu hier signer le compromis parce que ma femme a accouché ! (Ah oui ? Elle n’était pourtant pas enceinte la semaine dernière…Les miracles de la médecine moderne ?)

-         Je ne peux pas signer le compromis demain car je déménage dans ma nouvelle maison (Ah oui ? Votre nouvelle maison ? Celle que vous avez achetée il y a deux mois, sans me le dire, à la place de celle que je vous proposais, et sur laquelle vous avez pourtant maintenu une offre d’achat, au cas où ?).

-         Je ne peux pas signer le compromis demain, ma voiture a été volée cette nuit (Mince…C’est pas de chance…Faisons un test : proposons de venir chercher ce client « dans la peine » pour lui rendre service et le conduire à l’étude notariale. Tout gêné, il déclinera cette offre, pourtant généreuse…).

-         Je ne veux plus signer le compromis parce que mon offre d’achat n’a pas été acceptée le jour même ! Par conséquent, nous avons poursuivi notre recherche depuis hier et nous avons trouvé mieux. (Mince…Vous pensez que les vendeurs répondent à une offre présentée en une heure maximum ? Parfois, ils s’octroient tout de même une « petite » nuit de la réflexion !Si la maison vous plaisait tant, vous seriez tout de même preneur malgré les 24 heures de délai dans la réponse…)

-         Je ne suis pas venu visiter car j’ai entendu dire qu’un aéroport, une ZAC, une gare TGV, une gravière (rayez la mention inutile) devait se faire bientôt dans la région…(Oui, il y a quelques projets, comme partout ! Et cela vous a empêché de téléphoner pour prévenir que vous annuliez ?)

 

Les excuses « collent » souvent l’actualité au plus près :

 

-         Je n’ai pas pu envoyer les 5% de réservation car mes avoirs étaient confiés à Madoff (ndlr : véridique ! On me l’a servie deux fois, celle-là, en pleine période « Madoff »)

-         Je ne peux pas signer le compromis (autre version : visiter la maison) demain car ma femme et moi avons la grippe (excuse prononcée au téléphone avec une voix guillerette, pas le moins du monde altérée. Aucune toux à l’horizon…).

-         Ma femme ne peut pas venir signer le compromis ce mois-ci. Comme elle est infirmière, elle est réquisitionnée dans un centre de vaccination Grippe A. (La réquisition, elle dure un mois, sans jour de repos ? L’état français est un grand esclavagiste...)

 

Certaines excuses « bidons » émanent aussi des vendeurs, qui finalement, ne souhaitent pas organiser une visite ce week-end là ou suivre les préconisations de prix :

 

-         Je ne peux pas recevoir vos clients demain car ma fille a reçu une boule de pétanque sur le pied (sic !)

-         Je ne peux pas recevoir vos clients demain car ma fille a la grippe (bien commode, cette excuse-là, elle fait « classe» et va avec tout !)

-         Je ne peux pas recevoir vos clients le week-end prochain car un trou est apparu dans le toit. Il pleut dans mon salon ! (Mince…C’est pas de chance…)

-         Je ne vais pas signer votre mandat (dont le prix est revu à la baisse) parce que j’enlève la maison de la vente (alors que les autres agences ayant accepté un prix plus haut continuent de la proposer, elles, en publicité) !

-         Je ne vais pas signer votre mandat ( dont le prix est revu à la baisse) parce que ma femme et moi ne divorçons plus! (alors que les autres agences ayant accepté un prix plus haut continuent de la proposer en publicité) !

-         Je ne vais pas signer votre mandat parce que l’ami d’un ami veut acheter ma maison plus chère et il paie cash ! (Mais oui, bien sûr…)

 

J’en passe et des meilleures…

 

Je rêve d’une clientèle qui me dise simplement « J’ai changé d’avis, je ne souhaite plus visiter… » ou « J’ai un doute, je ne souhaite plus acheter ». Cela me permettrait de ne pas faire semblant d’avaler des couleuvres, sans m’en rendre compte !

Est-ce trop demander ?

 

Certes, les agents immobiliers ne sont généralement pas en reste, en matières d’excuses foireuses :

-         Je ne peux pas vous montrer cette maison, le propriétaire ne m’a pas laissé les clefs à temps (Ah, vous venez de faire 350 kms exprès pour venir la visiter ?)

-         Je ne peux pas vous montrer cette maison, un confrère a emporté les clefs et ne veut pas les partager avec les autres agences (Ah, vous venez de faire 350 kms exprès pour venir la visiter ?)

-         Version actualisée : Je ne peux pas vous montrer cette maison, les propriétaires sont alités avec la grippe A (Mince…C’est pas de chance…Comprendre : « Je préfère aller au golf que de faire visiter cette maison hors de prix que je ne vendrai pas, de toutes les façons »).

-         Etc…

 

Mais avouez quand même que les agents immobiliers sont à la bonne école de la clientèle !

 

1 point partout. Balle au centre.

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18 novembre 2009 3 18 /11 /novembre /2009 13:42


Aujourd'hui, ECORUE89 a publié une version plus courte de l'article disponible depuis Lundi sur ce blog Les affaires repartent ? Les coups bas entre agences aussi !" .

De nombreux commentaires sur le sujet ont été postés directement sur le site ECORUE89, suite à cette parution. Pour les consulter, cliquez sur le lien:

http://eco.rue89.com/2009/11/18/immobilier-les-affaires-reprennent-les-coups-bas-aussi-126415-0

N'hésitez pas à commenter les commentaires sur ce blog! Merci pour vos avis.

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16 novembre 2009 1 16 /11 /novembre /2009 19:55

Comme je l’indiquai dans mon dernier billet, les ventes semblent temporairement repartir depuis Septembre 2009, seulement en terme de volume pour l’instant. Un bonheur n’arrivant jamais seul, voici que les agences en profitent pour retrouver le doux chemin des coups bas et crocs-en-jambe entre confrères.

 

J’avais oublié que je faisais partie d’une corporation professionnelle qui connaît peu la solidarité entre membres. Quand la crise bât son plein, au lieu de s’entraider, les agents immobilier se terrent, concentrés sur leurs mauvais résultats et sur la barre à tenir pour maintenir le navire à flots en pleine tempête. Lorsque la conjoncture s’améliore, il ne faut pas plus d’une brève éclaircie pour que les requins aiguisent à nouveau leurs appétits, rendus d’autant plus féroces par la période de vaches maigres que nous venons de traverser.

 

Ainsi, alors que le sport illicite dit « de la valse des étiquettes » avait cessé depuis quelques mois, voilà que certaines agences le remettent au goût du jour avec une vigueur inconnue ! Certaines d’entre-elles n’hésitent donc plus, depuis Septembre, à baisser arbitrairement (sans avertir les propriétaires, bien sûr !) le prix affiché sur leurs publicités, afin d’attirer le chaland plutôt chez elles que chez le concurrent. Par exemple, sur le site immobilier le plus consulté de France (seloger.com pour ne pas le citer), les biens sont affichés par ordre croissant de prix. Le prix est donc un élément hautement stratégique qui permet de « classer les annonces entre elles ». Ainsi, une même maison, confiée à plusieurs agences, apparaîtra plusieurs fois sur le site seloger.com mais l’annonce de l’agence affichant le prix le plus bas (même d’un euro !) apparaîtra avant les autres dans la liste de résultats.

 

Illustrons le cas par un exemple : j’ai récemment constaté que le prix d’un appartement, mis à la vente 300 000 euros frais d’agence inclus dans mon agence (le mandat de vente dûment signé faisant foi), descendait de jour en jour du fait de la concurrence que les autres agences se livrent entre elles sur le site seloger.com : lundi, l’agence A baisse le prix du bien à 299 000 euros (prix plus attirant que les 300 000 euros précisés sur le mandat). Mardi, l’agence B, découvrant le subterfuge de A, affiche de son propre chef le même appartement à 298 000 euros. Mercredi, l’agence C s’en mêle et, pour ne pas être le dindon de la farce de cette grande tragi-comédie, décide de ne pas respecter, elle non plus, les termes contractuels du mandat et baisse le prix à 297 000 euros. Jeudi, l’agence A, pourtant initiatrice du mouvement, s’aperçoit que ses concurrents sont entrés dans la danse et hop, corrige le prix à 295 000 euros. Voilà comment un appartement a perdu artificiellement, en 5 jours, 5 000 euros de manière illégale, au nez et à la barbe des propriétaires.

 

Les acquéreurs se frottent donc les mains de cette « guéguerre » débilisante entre agences. Car si aucun participant ne cède, le bien peut se déprécier de jour en jour, au gré des modifications de prix. Heureusement, pour les professionnels de l’immobilier, peu de propriétaires contrôlent les annonces : généralement, ces derniers vérifient, au début de la commercialisation, par simple curiosité, que l’annonce est en ligne. Puis, sur la durée, les sites web ne sont quasiment plus consultés par les vendeurs ! La fête des prix descendants est à ce moment-là ouverte ! En outre, les agences savent que, si un propriétaire s’aperçoit par malchance des modifications de prix sur les publicités, il suffira de répondre « c’est une erreur de saisie de la stagiaire ! Mais nous allons corriger immédiatement… ». Le bénéfice (attirer le client) est donc largement supérieur au risque « clientèle » (quasi-néant).

 

Les acquéreurs se réjouissent donc de ce type de pratiques (je les comprends), mais ils sont bien les seuls ! En ce qui me concerne, ces pratiques sont catastrophiques : 50% de mes biens sont affichés plus chers de quelques euros seulement (mais cela suffit) que ceux de mes concurrents, non pas en raison d’un problème de barème d’honoraires (les agences s’alignent entre elles), mais parce que ces derniers attendent que je publie mon annonce en ligne, pour afficher 1000 euros moins cher que moi.

 

Bête et disciplinée comme vous me connaissez à présent, vous vous doutez que je ne m’aventurerai jamais sur cette pente glissante qui mène à l’illégalité. Or, afficher un bien à la vente à un prix différent de celui du mandat est formellement interdit par la loi HOGUET (sauf si un avenant écrit correctif est signé par les propriétaires au préalable). Donc, en cas de contrôle inopiné de la DGCCRF, le responsable de l’agence écope au mieux d’une amende, mais perd, au pire, sa carte professionnelle. Mais peu de mes confrères ne semblent s’émouvoir de ces menaces qui planent sur leurs têtes : tout est bon pour attirer le client et vendre ! Ainsi, en respectant la loi Hoguet, je pâtis d’une forte concurrence déloyale de la part de certains confrères qui ne s’émeuvent absolument pas de ces pratiques, puisque « tout le monde le fait ». L’idiot est bien celui qui ne le fait pas. Le système pousse au crime.

 

Certains « confrères » n’hésitent pas non plus à télécharger les photos les plus alléchantes des agences concurrentes (dont parfois les miennes). Imaginez-vous ! Quel gain de temps : pas la peine de prendre des photos soi-même, ni de passer du temps à les recadrer pour les rendre attrayantes…Il suffit de choisir l’agence qui travaille le mieux et fait les plus belles photos, les « piquer » d’un clic droit de souris, puis afficher 1000 euros de moins qu’elle. L’internaute viendra tout de suite vers cette agence, apparemment très professionnelle, alors que 1. cette dernière n’a même pas pris le temps de photographier le bien 2. ne respecte pas le prix prévu par les clauses contractuelles du mandant de vente.

 

Les autres grands perdants de ces pratiques (en dehors des agences honnêtes) sont les propriétaires vendeurs. Pour reprendre l’exemple cité plus haut, lorsqu’un appartement est affiché 295 000 euros dans une agence, 296 000 euros dans une autre, 297 000 euros dans une troisième, 300 000 euros dans une quatrième, l’impression donnée à l’internaute est désastreuse : le bien semble « traîner » sur le marché sans contrôle, à des prix différents, dans plusieurs agences, alors que, dans certains cas, il est à la vente depuis seulement 5 jours. De plus, même si l’agence qui affiche le bien au prix du mandat (300 000 euros) amène par le plus grand des hasards un visiteur masochiste (qui a choisi, en dépit du bon sens, de faire travailler le professionnel le plus cher), le nouveau prix de référence, en vue d’une négociation ne sera plus 300 000 euros mais bien 295 000 euros, annoncés dans une annonce Web.

 

L’agence coupable de « dumping » publicitaire ne pratiquera pourtant pas de « dumping » sur ses honoraires. A l’heure de l’offre, l’acquéreur calculera la remise demandée à partir des 295 000 euros affichés. L’agence exigera, quant à elle, son pourcentage habituel. Les 5 000 euros évaporés dans le mécanisme de « valse des étiquettes » resteront donc bien à la charge seule des vendeurs.

 

Si les propriétaires surveillaient plus le travail des agences et n’hésitaient pas à stopper les mandats de celles qui ne respectent pas les contrats, peut-être les choses seraient-elles différentes…Pourtant rares sont ceux qui cessent leur collaboration pour ce motif. Ils sont bien plus nombreux à congédier les agences lorsque ces dernières n’amènent pas suffisamment de visites. Et savez-vous quelles sont les recettes miracles pour multiplier les visites ? Facile : être artificiellement moins cher que les autres sur le web !

 

Les vendeurs souhaitent que les agences vendent à tout prix ? Ils seront servis, à leur propre détriment. On n’a que le système qu’on mérite…

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8 novembre 2009 7 08 /11 /novembre /2009 12:52

Je l’affirme : les agences immobilières ont sacrément déstocké entre le 1er Septembre et le 30 Octobre 2009 ! C’est un fait indéniable, qui produit malheureusement quelques effets indésirables, comme certaines proclamations prématurées concernant une éventuelle « reprise », émanant de responsables d’agences immobilières, et dont la presse se fait évidemment écho !

 

Ainsi, sur le portefeuille de mon agence, constitué généralement de 200 biens, 20% d’entre eux ont été vendus par un moyen ou un autre (par mon agence, un confrère ou directement par le propriétaire) sur la surprenante période de deux mois, que nous venons de vivre.

 

Afin d’illustrer mon propos, voici quelques exemples des ventes signées sur mon secteur (liste bien évidemment non-exhaustive) depuis le 1er Septembre 2009 :

 

-         Maison de ville sans travaux, 175 m² habitables avec jardin. Affichée 263 000 euros FAI. Vendue 250 000 euros FAI (5% de remise) par un confrère

-         Ancienne ferme avec dépendances 155 m² sur 3000 m² terrain. Bordure route bruyante. Affichée 245 000 euros FAI. Vendue 230 000 euros FAI (6,2% de remise) par mon agence

-         Maison de maître à restaurer entièrement. Gros travaux et présence de termites. Terrain 2 ha. Affichée 300 000 euros FAI. Vendue 260 000 euros FAI (13,4% de remise car découverte des termites dans l’intervalle) par mon agence

-         Immeuble en centre-ville (ville moyenne) à restaurer entièrement sauf toiture. Affiché 400 000 euros FAI. Vendu 350 000 euros Nets vendeur à un investisseur (12% env de remise), vendu par le propriétaire en direct

-         Ferme restaurée partiellement sur 1ha de terres. 320 m² habitables. Affichée 400 000 euros FAI. Vendue 350 000 euros FAI (remise 12,5%) par un confrère

-         Maison de ville, 150 m² habitables, petit jardin. Affichée 161 900 euros. Vendue 150 000 euros FAI par un confrère (remise 7,4%).

-         Bâtisse médiévale en ruines sur 3 ha. Affichée 475 000 euros FAI. Vendue 450 000 FAI euros par un confrère (remise 5,3%).

-         Ferme restaurée 145 m² sur 1,5ha de terres. Affichée 266 000 FAI euros. Vendue 255 000 euros FAI (remise 4,2%) par mon agence

-         Maison Toulousaine 140 m² sur beau parc et piscine. Belle déco. Pas de travaux. Affichée 260 000 euros FAI. Vendue 250 000 FAI euros (remise 4%) par mon agence.

-         Maison type « Toulousaine » 150 m² avec jardin et piscine. Pas de travaux. Affichée 253 000 euros FAI. Vendue 245 000 FAI euros (remise 3,2%) par mon agence.

-         Maison T4 150 m² restaurés sur 300 m² possible. Jardin 800m². Affichée 257 000 euros FAI. Vendue 249 000 euros FAI par mon agence (remise 3,2%)

-         Maison années 1950, 230 m² habitable restaurés sur terrain 5000 m². beau point de vue. Affichée 345 000 euros. Vendue 335 000 euros FAI par un confrère (remise 3%)

-         Maison ancienne en village.300 m² habitables, dépendances et jardinet. Affichée 280 000 euros FAI. Vendue 280 000 euros FAI par mon agence (Pas de remise).

-         Maison contemporaine années 2000  avec terrain 1500 m² et piscine 190 m² habitables. Affichée 435 000 euros FAI. Vendue 395 000 euros par le propriétaire en direct (remise 5% env sur le « net » vendeur).

 

Pour accompagner l’analyse de ces quelques ventes, je précise que le sigle FAI= Frais Agence Inclus. De plus, les remises concédées ont été calculées à partir de l’ultime prix affiché (c’est-à-dire le prix officiel à la date de l’offre d’achat). Dans la plupart de ces cas, mon agence avait obtenu des baisses de prix récentes, de la part des propriétaires, afin de rendre le bien plus attractif. D’ailleurs, ces baisses affichées ont souvent provoqué les visites salvatrices dont certaines ont finalement débouché sur des offres, et ainsi, permis enfin la vente effective ! Les remises les plus importantes (celles > à 6%) ont, dans les faits, été réalisées sur des biens dont les prix n’avaient pas été modifiés depuis plus d’un semestre, voire une année.

 

En conclusion, mon stock de biens est bien descendu, puisque le portefeuille de mon agence ne présente plus que 160 biens disponibles au lieu des 200, fin Août 2009. La période faste en terme de volumes de ventes ne s’est pas traduite par une augmentation des prix car ces derniers présentent tout de même une baisse globale moyenne de -10% par rapport aux prix au m² de l’année 2008. La chute des prix a seulement marqué une « pause automnale ». Ainsi, l’année 2009 se termine moins mal, pour les agences, qu’elle n’avait commencé, ce qui incite peut-être certains à parler (à mon avis, prématurément et à tort) de « reprise ».

 

Je pense, en effet, que le redémarrage réel du volume des ventes depuis le 1er Septembre 2009 ne laisse pas, pour autant, présager un arrêt de la baisse des prix immobiliers, en tout cas,  dans un avenir proche. Voilà pourquoi :

 

-         Il existe, sur le marché immobilier provincial, un effet saisonnier classique, qui se traduit, chaque année, par une augmentation importante du volume des ventes (+25% à +30%) sur les mois de Septembre et d’Octobre. Cet « effet saisonnier » trouve certainement une part d’explication du côté des mutations professionnelles au 1er Janvier de chaque année, ainsi que de l’envie d’agrandir son « chez soi » avant les fêtes de fin d’année. De plus, certains acquéreurs rentrent de leurs vacances d’été avec la ferme décision de poursuivre une vie plus tournée vers « l’extérieur » et délaissent leur appartement pour acheter une maison avec jardin.

-         Cette année, l’effet saisonnier, s’est manifesté comme les années précédentes, mais il est parfois interprété comme un signe de « reprise » alors qu’il est simplement corrélé, à mon avis, à un banal effet de rattrapage : les acquéreurs ont parfois repoussé leurs acquisitions, depuis le début de la crise, attendant des baisses conséquentes concernant les prix affichés. Certaines baisses ont eu effectivement lieu (les propriétaires prenant subitement conscience de la nécessité de revoir leurs prétentions pour vendre). Les acquéreurs en recherche active depuis plusieurs mois ont finalement choisi, en masse, de sauter le pas, avant les fêtes, peut-être de guerre lasse, fatigués de reporter leurs projets ou tout simplement afin de profiter des taux d’intérêts (< 4% sur 20 ans), particulièrement intéressants actuellement.
-         De plus, les agents immobiliers vivent à la dure depuis plusieurs mois. Ces derniers s'entousiasment à la moindre embellie et pérorent dès que leurs moyennes de vente redécollent ! Ils ne se privent pas de le faire savoir à la presse, et ce, dès que leur agence réalise plus de 5 ventes dans le mois (ce qui n'est pourtant pas une "prouesse" pour une agence de 4 personnes pour un mois de Septembre).

 

Chaque année, l’effet de saisonnalité s’estompe habituellement à partir de Toussaint. Je pense, par conséquent, que nous n’échapperons pas en 2009 à une baisse « classique » des volumes de ventes sur Novembre et Décembre (par rapport aux mois de Septembre et Octobre). Nous terminerons ainsi l’année 2009 sur une baisse globale moyenne des prix de l’ordre de -12% environ pour la région du Grand Toulouse. Les prix poursuivront certainement sur la même tendance baissière sur le 1er trimestre 2010, et ce, malgré l’éphémère reprise du volume des ventes de l’automne 2009.

 

Mon sentiment sur le sujet est renforcé par les mauvaises prévisions concernant la dégradation prévue pour 2010 du marché de l'emploi (le grouvernement anticipe une augmentation du taux de chômage), ainsi que par certains articles de presse (dont je communique ci-dessous les liens) qui évoque également une « fausse reprise immobilière » depuis Septembre 2009 :

 

La baisse des prix n’est pas terminée :

http://www.capital.fr/immobilier/interviews/soyons-realistes-la-baisse-des-prix-de-l-immobilier-n-est-pas-terminee-448919

Les délais de transaction continuent de s’allonger :

http://www.capital.fr/immobilier/actualites/immobilier-les-delais-de-transactions-continuent-de-s-allonger-448695
Fausse reprise du marché de l'immobilier:
http://www.challenges.fr/immobilier/actualites/statistiques/20091104.CHA8825/fausse_reprise_du_marche_immobilier_selon_l_rsquo_observatoire_credit_logement.html

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1 novembre 2009 7 01 /11 /novembre /2009 12:56

En ce samedi matin du mois d’Octobre, je pénètre à tâtons dans une maison réservée par un compromis de vente, signé chez notaire, trois mois plus tôt.  Accompagnée des futurs acquéreurs, mon objectif est de réaliser une ultime visite de vérification et de relever les compteurs. En effet, cette ferme en bon état, sur 10 hectares, changera définitivement de propriétaire dans 3 heures à peine, la signature de l’acte définitif étant prévue à midi, le jour même.

 

Jusqu’à présent, ce dossier de vente a pris beaucoup de temps à mon agence (plus de 30 visites…) mais s’est globalement plutôt bien déroulé : les vendeurs, en indivision, sont au nombre de trois (les enfants d’un couple de personnes âgées décédées il y a deux ans). Ces derniers ont finalement accepté, après maintes tergiversations, de revoir leurs prétentions de -15% afin de parvenir à vendre la ferme de leurs parents, depuis plus de 14 mois sur le marché. Les acquéreurs, sérieux, ont réalisé des prouesses, en matière de délais d’obtention de prêt. Les conditions suspensives sont levées, la SAFER n’ayant pas préempté la ferme, malgré ses terrains importants. Les  diagnostics techniques obligatoires sont rassurants (absence de termites, d’amiante, de plomb…). Les formalités sont donc accomplies et le plus difficile (l’accord sur le prix) est à présent derrière nous.

 

La matinée s’annonce donc plutôt classique et routinière. Elle devrait se terminer sans heurt chez le notaire afin de réitérer les engagements de chacun et d’acter la passation de propriété. Mon agence compte, par conséquent, encaisser les honoraires relatifs à cette vente, dans la journée.

 

Ayant fait visiter cette maison à de nombreuses reprises, je connais, fort heureusement, les lieux comme ma poche, et tente d’ouvrir les volets, dans une pénombre profonde, impossible à dissiper par un coup d’interrupteur. Je ne comprends d’ailleurs pas ce qui empêche les pièces de s’éclairer, car, depuis plus d’un an, les propriétaires ont toujours maintenu l’électricité en fonction.

 

Cette matinée d’Octobre est plutôt maussade et pluvieuse. Les nuages sont bas et créent une atmosphère pesante. En l’absence de la fée « électricité », les acquéreurs et moi-même devrons nous contenter du mince filet de lumière qui parvient à entrer, malgré les fenêtres grandes ouvertes pour l’occasion.

 

Dans le but évident de réaliser ma mission, je traverse les pièces une à une afin de me rendre dans le garage et de vérifier les causes de l'absence de lumière.  Les compteurs d’eau et d’électricité sont pourtant bien en fonction, mais ils se trouvent dans un coin sombre, ce qui ne facilite pas leur relevé. Je m’éternise alors plus que de coutume, voulant m’assurer de l’exactitude des chiffres.

 

C’est alors que j’entends le couple d’acquéreurs s’exclamer :

-         Mais c’est incroyable, ils ont changé tous les robinets !

Je me précipite alors dans la cuisine, afin de vérifier cette information.

 

Effectivement, malgré la pénombre, je constate que l’évier est à présent équipé d’un robinet en acier premier prix, mal posé, alors que je l’ai toujours connu orné d’un mitigeur multifonction en cuivre. Les acquéreurs tentent d’ailleurs, devant moi, de faire couler l’eau : dès ouverture, cette dernière jaillit, par jets, à la base du robinet, confirmant l’absence de joints et la pose très approximative de cet équipement de rechange.

 

Un malheur n’arrivant jamais seul, je lève les yeux et je m’aperçois, dans la foulée, que les plafonniers sont nus. Aucune ampoule ne permet d’éclairer, même les douilles ont été emportées. Seuls des fils électriques, en précaire état, sortent désormais du plafond.

 

Ainsi, les propriétaires n’ont pas coupé l’électricité, comme je le croyais au départ. Ils ont, en réalité, récupéré tout ce qu’ils pouvaient emporter : chaque ampoule et douille, et ce, de la cave au grenier. Les robinets ou mitigeurs ont été remplacés par des équivalents neufs mais peu qualitatifs. Les miroirs, au-dessus des cheminées, ont été descellés. Deux portes, finement ciselées, ont tout simplement disparu. L’équipement de la cheminée (plaque en fonte, chenets…) n’est plus à sa place. Certains pommeaux de porte en porcelaine ont été échangés contre des poignées en acier, comparables à celles que l’on trouve dans les collectivités. Le râteau de télévision a disparu du toit, accompagné du câble TV qui desservait le salon et la cuisine. Même les vieux et branlants abattants de toilettes ont été emportés.

 

Dans le jardin, le spectacle est identique : les deux cerisiers, proches de la véranda, se sont littéralement volatisés, ainsi que nombres d’arbustes et de plantes. Le terrain donne l’impression d’avoir été retourné récemment au bulldozer. Les quatre lourds bacs de fleurs, en maçonnerie, pourtant cimentés à la terrasse, ont été  dévissés et transportés hors de cette propriété, complètement dépouillée. La pompe immergée du puits a, de plus, disparu.

 

Je comprends alors mieux pourquoi les propriétaires n’étaient pas désireux que l’électricité vienne jeter la lumière sur leurs méfaits : il valait effectivement mieux enlever douilles et ampoules afin de tenter de camoufler les disparitions et échanges matériels. Ces derniers, espéraient-ils que leurs agissements passent inaperçus ou que les constatations arrivent trop tard, après la signature de l’acte définitif, lorsque toutes les sommes dues ont été payées chez notaire ?

 

Malheureusement pour eux, une bonne agence a le devoir d’accompagner les acquéreurs jusqu’au bout de cette aventure dangereuse qui est un achat immobilier ! Le rendez-vous dit de « relevé des compteurs » a également pour objectif évident de vérifier que le bien concerné par l’acquisition en cours n’a pas été grevé par des prélèvements matériels illicites.

   

Pour rappel, voici un petit extrait d’un compromis « classique », pourtant dûment lu, approuvé et signé par tout propriétaire-vendeur :

 

 « Entre les soussignés, il a été établi le présent acte comportant VENTE CONDITIONNELLE (ndlr : c'est-à-dire VENTE sous réserve de réalisation de conditions) du bien ci-après désigné. […]

Le vendeur s’interdit de démonter tous les éléments ayant la qualification d’immeuble par destination, notamment et sans que cette liste soit exhaustive, et dans l’hypothèse où ces biens ci-après désignés existent :

- les glaces scellées dans les murs

- les cheminées et leur insert

- les radiateurs

- la robinetterie, les sanitaires (lavabo, baignoire, wc…)

- les moquettes, les douilles électriques

- ainsi que les portes et leurs poignées […]

Le vendeur s’interdit d’apporter, à compter de la date de signature du compromis, des modifications matérielles ou juridiques au bien Vendu. […].

 L’acquéreur devra prendre le bien dans l’état dans lequel il se trouvera au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur. »

 

Le rendez-vous de signature de l’acte définitif, prévu à midi, promet d’être joyeux ! Les acquéreurs sont fous de rage, prêts à en découdre avec les propriétaires, dans le bureau du notaire. De toutes les manières, ces derniers sont en tort, sans aucun doute, n’ayant absolument pas respecté leurs engagements contractuels. La matinée ne s’annonce pas si routinière que cela, finalement. J’ai alors une certitude fulgurante : le dossier va certainement très mal tourner et par conséquent, mon agence ne touchera rien pour tout le travail effectué.   

 

La deuxième surprise de la matinée vient de l’absence physique, chez le notaire, des trois propriétaires en indivision. Cers derniers ont courageusement choisi de se faire représenter par une cousine qui a reçu procuration pour l’intégralité de la fratrie. Bien évidemment, naïve de composition ou pour de vrai, la représentante de la famille semble tout ignorer des disparitions matérielles. Elle dit ne pas comprendre et argumente que la maison est conforme à ce que les acquéreurs sont en droit d’attendre et à ce qu’ils ont visité par le passé. Je choisis, bien sûr, ce moment pour m’inscrire en faux par rapport au discours de la cousine et attester, devant notaire et par écrit, le contraire : à savoir que les visites effectuées, à plus de trente reprises par mon agence, s’étaient déroulées, jusqu'à aujourd'hui, dans une maison équipée de glaces, portes, poignées porcelaine, robinets cuivre, pompe dans le puits, et j’en passe…

 

Grâce à cette attestation, les acquéreurs ont pu sans problème casser leurs engagements en arguant l’absence de respect contractuel des propriétaires. Je comprends leur position : la confiance était rompue, il leur devenait, à présent, impossible de s’imaginer habiter une maison désossée, dans laquelle de mauvaises découvertes restaient peut-être à faire…

 

Epilogue :

-         Dans cette affaire, les propriétaires, aveuglés par leur cupidité, ont fait un très mauvais calcul. Ils ont souhaité récupérer matériellement ce qu’ils avaient consenti en baisse de prix lors de la négociation. Mal leur en a pris car les voilà repartis, après 14 mois, avec une ferme à la vente sur un marché baissier. Ils ont décidé de retirer le mandat de vente de mon agence, et, ont choisi, pour se venger de l’attestation, de maintenir leur ferme en vente auprès d’une autre agence, moins regardante sur les détails.

-         Le couple d’acquéreurs a pu, sans peine, dans les 10 jours suivants, trouver une autre propriété à acquérir. Malheureusement, ils ont choisi d’acheter par l’intermédiaire d’une agence concurrente qui détenait le nouveau bien qu’ils convoitaient en exclusivité.
 

-         Ce dossier de vente est donc une perte sèche pour mon agence que l’on se place d’un côté Vendeur ou Acheteur. J’ai touché, au final, zéro commission puisque la vente ne s’est pas faite, après 14 mois de travail, trente visites, des négociations tendues. En revanche, il faut tout de même souligner ma satisfaction personnelle d’être intervenue pour défendre les intérêts d’acquéreurs, floués dans leurs bons droits. J’ai, de plus, été longuement et chaleureusement remerciée par ces derniers, qui m’ont même témoigné par écrit leur reconnaissance éperdue. Mais cette dernière ne s’est pas traduite par un gain financier puisqu'ils ont acheté ailleurs. Pensez-vous que la reconnaissance puisse contenter un agent immobilier, et le consoler de n’être payé qu’en cas de vente effective ? Fichue Loi HOGUET qu'il faut absolument réformer ! 

 
 

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