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29 mai 2011 7 29 /05 /mai /2011 14:30

 sondage-notaire

Un lecteur de ce blog (qui se reconnaitra) m’a signalé le lien suivant :

http://forum.doctissimo.fr/famille/immobilier-logement-cadre-de-vie/agence-immobiliere-notaire-sujet_4872_1.htm

Il s’agit d’un acquéreur, qui a rencontré en 2009, un véritable « cas de conscience ». Voici un extrait de la discussion posté sur le site « doctissimo » :

« Voilà l'histoire: nous avons trouvé un terrain constructible via une agence (bon de visite signé), avons signé une offre d'achat qui a été acceptée de façon orale par le vendeur.

Nous demandons à rencontrer le notaire pour avoir des renseignements complémentaires et celui-ci nous propose, au bout de 5' de conversation, de passer par lui, en direct (pas de frais de négociation) et de "schunter" l'agence. Dans la foulée, il appelle le vendeur, lui dit qu'il a trouvé quelqu'un.

Le vendeur envoie un mail le lendemain matin à l'agence disant que le bien est vendu ( acheté par des "connaissances personnelles", nous quoi!!) et qu'il le retire de l'agence.

Le notaire nous promet évidemment que nous n'aurons aucun problème mais je vois mal l'agence entrain de laisser passer ça! ».

Tout d’abord, en guise d’introduction, il faut savoir que l’acquéreur fait simplement erreur lorsqu’il écrit naïvement  que le notaire consulté ne prendra pas de frais de négociation. Sinon, quel aurait été l’intérêt de ce notaire de se comporter ainsi, et pourquoi, dans ce cas, conseillerait-il d’écarter l’agence qui a proposé le terrain en premier lieu ?

Il faut rappeler qu’en tant qu’officiers ministériels, les notaires sont censés représenter AVEC NEUTRALITE les intérêts de leurs clients et donc par exemple, déconseiller une vente si cette dernière s’avère pénalisée par un fait empêchant l’acquéreur de jouir ultérieurement de son bien « en bon père de famille ».

Comment, par conséquent, s’assurer que le conseil du notaire reste neutre, et donne la priorité à l’intérêt du client, alors qu’il est intéressé financièrement à double titre, premièrement par les « émoluments de négociation » (chez les notaires, le mot « commission » est « pêché », réservé à ces gueux d’agents immobiliers), deuxièmement par les frais facturés lors de la rédaction des actes ? Ainsi, en France, à la différence de la Belgique où les notaires n’ont pas le droit de « vendre » suite à différentes affaires glauques ayant défrayé la chronique au pays de la frite, ces derniers restent juges et parties, dans l’hexagone, sans que cela ne choque personne. Il est curieux qu’en ce qui les concerne, aucun moralisateur ne s’offusque des « conflits d’intérêt » que cette situation peut engendrer. Peut-être qu’un embryon de réponse réside dans la puissance du lobby français des notaires qui restent (sans jeu de mot) « maîtres » incontestés dans la protection de leurs gros intérêts corporatistes séculaires…

Il faut donc comprendre que le notaire de cette histoire conseille d’écarter l’agence afin d’être rémunéré à la place de cette dernière, selon le principe suivant :

Lorsqu'il intervient à titre d'intermédiaire dans un achat ou une vente immobilière, le notaire a droit à une rémunération qu'on appelle "émolument de négociation". Pour pouvoir y prétendre, le notaire doit :

  • avoir un mandat écrit de son client (vendeur ou acquéreur) qui précise le mode de calcul de l'émolument de négociation ;
  • avoir découvert le preneur (vendeur ou acheteur) et mis en relation les deux parties ;
  • recevoir l'acte ou participer à sa rédaction.

L'émolument de négociation du notaire est, en principe, à la charge de la partie qui supporte les frais liés à l'acte de vente, c'est-à-dire l'acheteur. Mais si les deux parties sont d'accord, tous les arrangements sont possibles : partage des frais ou prise en charge des frais par le vendeur. Le montant de l'émolument de négociation est fixé selon le barème national suivant :

Tranche de prix de la transaction

Pourcentage perçu

De 0 à 45 735 €

5 %

Plus de 45 735 €

2,5 %

 

A la lecture attentive du paragraphe ci-dessus, vous comprendrez aisément qu’une des conditions d’octroi d’ « émoluments de négociation » au notaire dans l’histoire qui nous occupe, n’est pas remplie puisque ce dernier, pour prétendre à 2,5% de la vente, doit avoir « découvert le preneur ».Ce n’est pas le cas ici, comme le prouve le bon de visite, validé a fortiori par l’offre d’achat consécutive signé par les acquéreurs par l’intermédiaire de l’agence.

De plus, quel enchaînement de situation, pour le moins «surprenante » : l’agence trouve acquéreur, obtient des documents écrits signés de sa part, attestant sans conteste de ce fait irréfutable, et présente « oralement » l’offre aux propriétaires qui l’acceptent. Quelques jours (ou heures) plus tard, avec une coïncidence incroyable, le notaire affirme à ces mêmes propriétaires avoir dégotté, tombé du ciel, un nouvel acquéreur pour le même bien au même prix. Les vendeurs, ni une ni deux, alors qu’ils ont accepté oralement une offre de l’agence (et ont donc quand même donné leur « parole »), acceptent de se renier, sur les conseils avisés de leur notaire, et d’envoyer un courrier à cette dernière pour lui signifier l’arrêt du mandat pour cause de vente, soit disant « à partir de leur réseau relationnel », ce qui est un mensonge à part entière, vous en conviendrez.

Il apparait, généralement, au novice, comme une curiosité, que le notaire, informant les vendeurs, de l’arrivée d’un acquéreur « miraculeux » (au même prix, pour rappel), ne se soit pas entendu rétorquer par ces derniers : « Cher Maître, nous refusons de mentir à qui que ce soit. Nous avons déjà accepté une offre de l’agence, qui a été la plus rapide. Allez donc vous faire voir chez les grecs avec vos conseils avisés et votre demande inacceptable pour un représentant de l’Etat ».

Tout observateur naïf peut légitimement se demander, pourquoi, lorsque les événements se déroulent dans ce sens, les propriétaires n’ont jamais cette réaction logique de privilégier « le premier arrivé, le premier servi », ce qui présente de plus l’avantage indéniable de rester conforme à la parole donnée dans le cas qui nous occupe ? A la lumière de l’expérience, je peux, de plus, vous affirmer que si le notaire avait dégainé son offre en premier, l’agence, arrivée en second rideau, aurait ramé comme une damnée auprès des vendeurs, sans parvenir à ce qu’un propriétaire ne revienne aussi vite sur une « parole » donnée à un notaire, le tout pour privilégier finalement l’offre d’agence présenté en deuxième temps. Pourtant, dans la réalité, l’inverse se vérifie tous les jours en agence.

Pour quelles raisons, donc, un propriétaire privilégie  dans  98% les conseils d’un notaire à ceux d’une agence, ou une offre d’un notaire à celle d’une agence, le tout, quitte à se renier, et écrire sans scrupule, pour se débarrasser d’une agence qui lui a pourtant bien servi jusqu’alors, des mensonges éhontés ?

  1. Parce que le notaire est auréolé de sa légitimité d’officier ministériel, qui a fait des études compliquées et fastidieuses. Si on l’appelle « Maître », il doit y avoir une raison…
  2. Parce que le notaire est en situation de monopole : pour vendre, il faut obligatoirement passer, à un moment donné, par son étude. Alors, si sa demande de magouille est rejetée, comment ce dernier va-t-il assumer le suivi du dossier de vente par la suite, du compromis à l’acte définitif ? Ne va-t-il-pas le bâcler ? Et puis comment supporter son regard courroucé lors des prochains rendez-vous à venir en son étude ?
  3. Parce que le notaire est en possession de tous les documents importants de votre vie : il détient vos actes de propriété, vos documents successoraux, vos extraits de jugement de divorce. Ce n’est pas évident de l’envoyer valdinguer, avec ses propositions crasses, car il pourrait prendre vos dossiers en otage, prétexter un incendie des archives,  et jamais ne vous rendre ces précieux documents attestant de votre patrimoine.

Dans l’histoire qui nous sert présentement de prétexte à une réflexion plus large sur la relation « notaires/agences », il est intéressant de noter que seul l’acquéreur, narrateur de sa mésaventure, hésite à franchir le cap de l’évincement définitif de l’agence.

A mon avis, à juste titre. En effet, une telle « coïncidence » (le notaire trouve un acquéreur en même temps et au même prix), ne manque généralement pas d’éveiller la suspicion de tout bon professionnel immobilier averti. Bénéficiant le plus souvent d’un contrat de  « protection juridique », remboursant les frais en cas d’attaque juridique, une agence n’hésitera pas à porter le dossier devant un tribunal. Dans un tel cas, il est fort probable, à mes yeux, qu’un juge éclairé ne manquera pas de s’étonner des documents signés par l’acquéreur en agence (bon de visite, offre d’achat…), alors que le notaire est censé avoir « découvert » en premier le preneur. Le risque de procès mené par l’agence est donc dans ce cas de figure assez élevé, à mon sens.

Comme le dit fort justement le narrateur de l’histoire, il n’est jamais bon de se lancer dans une aventure immobilière aussi complexe qu’un chantier de construction d’une maison, avec une terrible épée de Damoclès, comme un procès, au-dessus de la tête.

Mais de ce point de détail, le notaire, « héros » de l’historiette, n’en a cure : seuls ses « émoluments » lui importent. Pour l’hypothétique procès, il sera toujours temps d’aviser. Bref, encore un « conseilleur » qui ne sera pas le « payeur »…

En France, la situation diffère en fonction des régions. En Midi-Pyrénées, quelques notaires se sont lancés dans l’aventure des transactions immobilières, mais ils bénéficient rarement d’une structure suffisamment dimensionnée pour que cette dernière soit efficace, et sorte « du volume ». Ils réalisent donc des transactions « à la marge ». La majorité restante de la profession, en région toulousaine, a renoncé, de son propre chef, à vendre de l’immobilier par manque de temps ou conviction. Certains reconnaissent même en tête à tête et à demi-mots que la situation française n’est pas « saine »…Mais attention, pas question, que ce constat soit ébruité en dehors des études feutrées…

En Bretagne, en revanche, la situation est différente, une partie importante du chiffre d’affaires des études est réalisée grâce aux ventes immobilières accomplies par l’intermédiaire unique des notaires.

Dans ce type de région, les agences se sentent alors attaquées déloyalement par ces concurrents, dont une majorité de propriétaires se sent dépendant, et qui avancent souvent masqués sous la bannière de l’état. De plus, les notaires peuvent tout à fait se permettre de n’empocher confortablement que « 2,5% d’une vente » car les revenus connexes (successoraux, de rédaction, etc…) soutiennent le navire, ce qui, bien entendu, n’est pas le cas d’une agence immobilière.  

Lorsque l’on connait le combat vain des avocats, qui, depuis des années, luttent pour récupérer le monopole de l’acte authentique, privilège des notaires, il reste peu d’espoirs qu’en France, l’interdiction de vendre de l’immobilier soit imposée aux notaires, à moins qu’un scandale vienne éclabousser un jour la robe « immaculée » de cette profession.

Les relations notaires / agences ne sont donc pas prêtes de s’améliorer, A la décharge des dernières, ce sont souvent les notaires qui jettent en premier de l’huile sur le feu, comme le prouve encore une fois l’histoire présentée dans ce billet.

 

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30 avril 2011 6 30 /04 /avril /2011 13:12

imagesCANV9QDU.jpgJe souhaite profiter de ce billet pour vous faire part de ma vision du marché immobilier 2011 et de ses perspectives 2012. Pour se projeter correctement dans un futur proche, rien ne vaut un petit coup d’œil dans le rétroviseur…

Période 2006 - 2011

Sur les six dernières années, il est possible de résumer l’activité de mon agence en matière de transactions  immobilières de cette façon :

 

2006 : bonne année

2007 : année bonne à moyenne +

2008 : premier semestre moyen, mauvais second semestre

2009 : (très) mauvaise année

2010 : (très) bonne année

2011 : année moyenne +

Comme vous pouvez le constater, en 2011, le marché est nettement moins bon que l’année dernière qui a été, de mon point de vue, une année exceptionnelle pour le chiffre d’affaires des agences immobilières. Le niveau d’activité en 2011 est assez similaire à celui de 2007 : les transactions se font régulièrement, toutefois sans faste, ni étincelle, avec des négociations tendues et systématiques de -5 à -10%.

2008 : le faux démarrage d’un cycle baissier durable

Mais revenons quelques années en arrière : au deuxième semestre 2008, j’ai cru que le cycle baissier, logique et naturellement attendu après une décennie de hausse des prix immobiliers, s’était (enfin) déclenché. J’avais parié sur une année 2009 mauvaise et la réalité a dépassé mes prévisions : elle fut exécrable. En revanche, la reprise des volumes transactionnels et des prix en 2010 m’a fortement surprise, car, était alors en totalement contradiction avec la logique économique et la nature profonde des cycles immobiliers « classiques ». 

En effet, la première caractéristique de ces cycles est leur irréversibilité tendancielle sur une certaine durée (minimum cinq à six années consécutives de hausse OU de baisse stricte (sauf rare exception) selon le cas). Lorsque les prix ont inversé leur tendance en Septembre 2008, j’étais alors convaincue que nous allions subir la baisse des prix pendant au moins 5 à 6 années consécutives, si ce n’était pas plus longtemps (après tout, les prix avaient bien augmenté pendant 10 ans, ils auraient tout à fait pu descendre sur une période similaire…). Je me trompais pourtant lourdement.

La crise a changé la donne

L’élément perturbateur que je n’avais pas vu venir (et j’étais loin d’être la seule) a été la crise mondiale, initiée par les subprimes américains. Cette crise a, tout d’abord, agi comme un catalyseur négatif, accélérateur du cycle naturel baissier démarré mi-2008, et a donc accentué la chute cycliques des volumes et des prix immobiliers en France fin 2008 et courant 2009. Mais cette fameuse crise, inédite aux dires de certains depuis 1930, a eu un deuxième effet « Kiss Kool » inattendu, et ce, avec un décalage de quelques mois: pour contrer les effets dévastateurs de la crise, les organes financiers régulateurs (FED et BCE)  ont baissé les taux directeurs à un niveau historiquement bas, voire INEDIT de mémoire d’économistes de marché.

Une fois le climat d’inquiétude irrationnelle passé (les français n’étaient pas endettés comme les américains et les risques de faillite finalement assez réduits dans notre beau pays) , les acquéreurs potentiels, ayant alors meilleur moral et toujours aussi désireux de devenir propriétaires, se sont retrouvés début 2010 dans une situation alléchante : les prix immobiliers semblaient attractifs car ils venaient de perdre -7 à -15% selon les régions sur les mois précédents (même Paris avait chuté). De plus, voilà qu’à présent, il devenait possible d’emprunter sur 20 ans à un taux exceptionnel, proche souvent de 3 % ! La frénésie d’achat est donc repartie de plus belle, venant contredire la nature même du cycle baissier initialisé en 2008.

Une reprise de prix inattendue en 2010

2010 a donc été une année FAN-TAS-TI-QUE : dès qu’une annonce était en ligne, les appels se multipliaient pour visiter. Les délais de vente se sont alors considérablement réduits et il n’était alors plus rare de vendre en moins d’un mois et parfois SANS aucune négociation sur les prix, qui sont donc repartis vers les sommets, contredisant la logique économique qui aurait voulu qu’ils soient installés en cycle baissier depuis 2008. Les vendeurs ont bien évidement retrouvé leurs appétits, encouragés par les médias qui, comme à leur habitude, ne parlent que de Paris et sa région, la région médiatique de référence. Les propriétaires provinciaux se sont alors sentis pousser des ailes et la réalité du marché ne les a pas démentis : les acquéreurs acceptaient sans (trop) sourciller les nouvelles prétentions rehaussées de ces derniers.

Des perspectives 2011 et 2012 moroses

Oui, mais, voilà : l’année 2011 se réveille avec la gueule de bois des lendemains de fête : les prix immobiliers sont, à mon sens, hauts, trop hauts, pour les finances personnelles de nos concitoyens. Le prix de l’essence est en constante et régulière augmentation ce qui fragilise l’immobilier rural. Les taux d’intérêt ont déjà commencé leur ascension inéluctable. Les acquéreurs solvables sont moins nombreux, les demandes de visite moins fréquentes, les délais de vente rallongent…Bref, nous nous préparons un beau retournement de marché, ou je ne m’y connais pas !

Si nous acceptons en outre de regarder plus loin, l’année 2012 sera, cerise sur le gâteau, une année présidentielle (comme 2007), ce qui généralement est, sur le plan immobilier, synonyme d’attentisme et de tergiversation en attendant de savoir à quelle nouvelle sauce fiscale le pays sera mangé selon le résultat des élections.  Il n’échappe, de plus, à personne, que, quel que soit le résultat de ces élections, la pression fiscale ne pourra être qu’accentuée en France, au regard de l’état des finances publiques. La question de l’imposition sur la plus-value en cas de vente de la résidence principale reste entière, et son évocation, il y a quelques mois, par le présent gouvernement, ressemble sacrément à un ballon d’essai envoyé à la tête de l’opinion pour tâter le terrain, au cas où.  Vous obtenez ainsi un cocktail détonant où tous les ingrédients sont réunis pour une belle et franche partie de dégringolade des prix immobiliers.

Une opinion mal préparée à l’éventualité d’un retournement du marché

Pensez-vous que les propriétaires en soient conscients ? La réponse est claire : pas du tout ! Autant lorsque les prix montent, ils entendent toujours très vite. Lorsque cela descend, plus personne n’est réceptif (hormis les acquéreurs, bien sûr !). A ce jour, officiellement, toujours aucun nuage en vue : la lave est en ébullition sous terre mais le volcan n’a pas explosé. Ainsi, les médias affichent « Les prix parisiens dépassent 8000 euros/m² », « Les français anticipent une nouvelle hausse des prix » (lien : http://www.lesechos.fr/entreprises-secteurs/grande-consommation/actu/0201329526182-les-francais-anticipent-encore-une-hausse-de-l-immobilier.htm), etc…Les propriétaires de Province se gargarisent aujourd’hui encore de ce genre de presse, et délaissent à tort les quelques rares « Cassandres » médiatiques qui ont le courage de communiquer sur une version moins « optimiste » du marché.

Il faut vendre en 2011

Pourtant les propriétaires ont intérêt de vendre en 2011, quitte à revoir leurs prétentions légèrement à la baisse. Même s’ils n’en sont pas encore conscients, leur problématique se résume ainsi : il vaut mieux se couper le doigt cette année, que la main en 2012 et le bras en 2013.

Vous l’aurez donc tous compris : je suis fermement convaincue que l’année 2012 sera l’année de l’amorce du cycle baissier.

Les forces surpuissantes du marché ballottent les agences et les vendeurs

Ce qui reste problématique pour les professionnels de la transaction, c’est la surpuissance des forces économiques. Le marché immobilier est comme un océan avec des courants porteurs (comme en 2010) ou contraires (comme en 2009), sur ou contre lesquels les agences peuvent nager. Lorsque le vent est favorable, il suffit de se laisser porter et la pêche est bonne. Lorsque l’agence se débat dans une lame descendante, elle a beau nager de toutes ses forces et s’épuiser, les résultats ne seront pas là.

Cette impression d’impuissance face au marché est d’ailleurs renforcée par  l’attitude habituelle des propriétaires qui attendent d’être enlisés jusqu’aux genoux dans un marché baissier pour accepter de revoir des prix pourtant déjà surestimés, même avant le début de la déflation.

Des propriétaires et des prix affichés en annonce toujours à la traîne

Ainsi, les propriétaires ont toujours deux ou trois trains de retard : parce qu’il existe un décalage entre l’offre et la demande (avec raréfaction de la demande),  les ventes ne se font plus aussi vite, les stocks gonflent. A ce stade, la baisse des prix n’est pas lisible pour le commun des mortels puisque les transactions ne se font pas ou peu, et ne sont donc pas suffisamment comptabilisées dans les bases notariales pour faire baisser statistiquement les prix moyens. Le propriétaire ne baisse donc pas son prix puisque son notaire lui dit que « tout va bien, Madame la Marquise ».

 Pourtant, à ce stade, les agences savent que le cycle baissier est enclenché et souffrent déjà, souvent en silence pour ne pas rajouter de l’inquiétude au marasme constaté. Les baisses de prix ne sont donc appréhendables par M. et Mme Toutlemonde que tardivement, généralement avec 6 à 12 mois de retard. Pendant ce laps de temps, les prix de vente affichés sur les annonces n’ont pas été réajustés par les propriétaires. Les agences rongent leur frein, vivant sur la trésorerie engrangée en période faste. Lorsque enfin, les médias communiquent sur le retournement du marché, de nombreuses agences (souvent plus « cigales » que « fourmis ») ont déjà mis la clef sous la porte (comme cela s’est passé en 2009).

Les propriétaires rechignent alors mais doivent se rendre à l’évidence, puisque tout le monde en parle : il faut se résoudre à baisser le prix s’ils veulent enfin vendre. Malheureusement, la baisse consentie, bien tardivement, n’est généralement pas suffisante car, entre-temps, le marché, entré en cycle baissier, a continué sa descente. D’où l’entretien d’un cercle vicieux où les réductions de prix successives ne permettent toujours pas de trouver acquéreur…Les ventes aux enchères et les marchands de biens vont connaître un nouvel âge d’or.

Ainsi, les cycles s’autoalimentent…

Pour cela, il suffit d’amorcer la pompe. La remontée des taux d’intérêt constituera certainement l’élément déclencheur. Rendez-vous en 2012 pour vérifier mes prévisions !

 

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18 mars 2011 5 18 /03 /mars /2011 15:48

imagesCAXX47KS.jpgAprès recherche web, prise de renseignements, et interrogations auprès de certains organismes « officiels », il me semble intéressant de s’interroger sur les moyens qui existent pour diminuer le niveau des frais d'agence en France, ce qui, à mon sens, est indissociable d'une réflexion sur la part moyenne de transactions immobilières échappant aux professionnels au niveau national. A ce sujet, je souhaite apporter certaines corrections aux idées reçues.

35% ou 70% des transactions immobilières françaises sans agence ? Peu importe car là n’est pas la vraie question.

En effet, les chiffres communiqués font le grand écart : seules 35% des transactions s’opéreraient hors agence, pour certains. A l’opposé, pour les « anti-agence », ce serait 70% des transactions qui s’effectueraient de particulier à particulier. D’ailleurs, de l’avis même de ces derniers, ce chiffre serait en constante augmentation en raison du mécontentement grandissant des propriétaires envers les professionnels, la communication de l’enquête DGCCRF n’ayant pas aidé à inverser la vapeur, en raison d’un taux d’infractions constatées en agence de 77%. A mon avis, si la part de transactions sans agence augmente, la raison est plutôt à aller chercher du côté de la montée en puissance d’internet (j’y reviendrai).

27% des mandats confiés à mon agence sont vendus finalement « de particulier à particulier »

Vous comprendrez donc ici aisément que je n’ai pas la prétention d’évoquer le fonctionnement du marché immobilier français dans sa globalité. Mais, vu de ma lorgnette de petite agence provinciale en campagne toulousaine, je souhaite apporter un éclairage, certes local et partial, mais surtout réel. A ce jour, les statistiques de vente sur mon portefeuille vont état de seulement 27% des transactions s’effectuant sans intervention d’une agence au moment du compromis de vente (ce qui est très différent de « sans intervention d’agence » du tout, mais nous reviendrons sur ce point).

Expliquons ce chiffre : sur 100 mandats confiés à mon agence, 73% sont vendus par mon intermédiaire ou celui d’un confrère mandaté parallèlement dans le cadre d’un mandat de vente sans exclusivité. Donc, lorsque les propriétaires appellent mon agence pour l’informer de la signature d’un compromis sur leur maison, ces derniers signalent seulement dans 27% des cas avoir vendu de particulier à particulier (ce qui veut dire que l’agence n’apparait pas dans le compromis de vente), soit grâce à une petite annonce, soit grâce à leur tissu relationnel (sic), qui, nous le verrons plus tard, s’avère souvent correspondre au public consultant les annonces d’agences.

En réalité, 95% des propriétaires recourent à un moment ou à un autre aux services d’une agence au cours de leur processus de vente

Pourtant, et nous serons d’accord sur ce point : sur ces 24% de mandats dans mon portefeuille agence, aucun de ces propriétaires ne s’est passé complètement des services d’une agence, puisque à un moment ou à un autre, même s’ils déclarent, à la fin, avoir vendu « seuls », mon agence a été convoquée pour des conseils, une évaluation, puis mandatée avec, à la clef, diffusion de publicités payantes concernant cette vente.

 

Deux questions demeurent :

 

  1.       Sur ces 27%, combien auraient vendu si une agence n’était pas intervenue à un moment quelconque de la chaîne, ne serait-ce que, pour calmer en amont les appétits des propriétaires et fixer un prix plus « réaliste » ? Combien de ventes se seraient finalisées soit-disant « de particulier à particulier » si l’agence mandatée n’avait pas diffusé de publicité du bien en question sur des sites porteurs, spécialisés et payants, ou du moins participé à la vente, à un moment ou l’autre, par la réalisation de visites par exemple?
  2. 
  3. Car il ne faut pas être dupe du système actuel : en zone rurale, la publicité sur internet, payée par l’agent immobilier, est un formidable outil pour tout acquéreur débrouillard. Il ne faut pas sortir de St Cyr pour que, photos et prix, permettent, dans le meilleur des cas, de retrouver l’annonce en direct du propriétaire sur le boncoin.fr, au pire des cas, la maison elle-même à partir de Google Earth ou d’un arpentage sur le terrain. Bien évidemment, lorsqu’il s’agit d’un appartement à Paris, le filoutage est bien plus compliqué et soudoyer toutes les concierges d’un quartier bien trop onéreux !

Pour illustrer mes propos, je pense que le lien ci-dessous issu d'un blog découvert il y a peu, SE PASSE DE COMMENTAIRES : 

http://www.dessine-moi-une-maison.fr/2011/630/immobilier-moins-cher-sans-frais-dagence.html 

Après lecture, nous serons tous d'accord sur un point non discutable: si la part de transactions de particuliers à particuliers augmente, c'est grâce à ...internet (et non en raison de la perte de confiance des français envers les agences, BLA BLA BLA...).

 

De plus, il est important de noter que les visites réalisées par l’agence dans le cadre d’un mandat non-exclusif « prépare », grâce aux compte-rendus systématiques effectués, le propriétaire à accepter un niveau de prix qu’il refusait purement et simplement au départ. Exemple : l’agence réalise 6 visites infructueuses car le prix du bien (frais d’agence inclus) est affiché trop haut. Petit à petit, le propriétaire prend conscience, malgré tout, qu’il demande trop, et sera, grâce à l’agence qui lui a martelé cet état de fait à 6 reprises, en bien meilleure condition psychologique pour accepter une offre plus basse du premier particulier passant par là. L’intervention d’une agence, en doublon d’une tentative de vente sans intermédiaire, favorise sans conteste possible la vente de particulier à particulier.

 

 2 .      Combien de propriétaires se passent absolument de tout recours à une agence ?

 

Ce pourcentage est un chiffre clef, qui, rajouté aux 24% calculés plus haut, permettra enfin d’avoir une idée globale du taux réel de transactions dites « sans agence ».

Avant de répondre à cette question, je souhaite préciser, que, dans mon agence, comme dans la majorité des structures professionnelles, nous réalisons quotidiennement une « pige » des annonces de particulier à particulier. Cette veille, réalisée sur le marché immobilier « hors agence », nous permet de particulièrement bien connaître le fonctionnement de ce marché « parallèle » à celui des agences et donc d’avoir une idée précise concernant « le parcours classique du vendeur de pap » :

Au début, le particulier vendeur est généralement tout optimiste, « tout feu tout flamme ». Il n’est pas encore usé par la procédure de vente. Il tente donc de vendre par de petites annonces sans agence, afin d’économiser les frais d’un intermédiaire, qui, malgré ce qui est faussement expliqué dans les discours commerciaux, sont BIEN en réalité intégralement à SA CHARGE (et non à la charge acquéreur comme aiment le faire croire certains confrères, soit pour faciliter la prise de mandat, soit pour des raisons d’optimisation fiscale lors du calcul des « frais de notaire »)(ce point mérite un article à lui tout seul, je ne compte donc pas le développer ici).

 

Si le bien est de qualité, situé dans une bonne fourchette de prix et dans un quartier où l’offre est inférieure à la demande, les acquéreurs sont sous pression et ne sont pas en position de force. Les relations avec le propriétaire sont donc cordiales (l’acquéreur essaie de sympathiser avec lui, les rendez-vous sont honorés à la minute près, les commentaires désobligeants lors des visites évités) : la vente se conclue donc rapidement et sans problème. Fréquence d’un tel cas : 5%

 

En revanche, dans ma campagne toulousaine (pour ne pas la citer), l’offre est supérieure à la demande et malgré cela, les appétits des vendeurs très aiguisés. Donc la vente de particulier à particulier n’est pas si aisée que cela le semble au premier abord. De plus, de nombreux témoignages de vendeurs confirment le fait que d’ouvrir sa porte régulièrement à des acquéreurs potentiels devient très rapidement fastidieux, d’autant que beaucoup de comportements sont usants à la longue (sans parler des « lapins » réguliers des clients, ou des commentaires sur la maison, certes plus maladroits que méchants, mais qu’il s’agit d’encaisser avec le sourire). Un vendeur m’a même parlé ce matin d’une visite de sa maison qui a été surprenante : l’acquéreur a demandé un renseignement administratif. Le vendeur est monté chercher l’information dans son bureau. Lorsqu’il est redescendu, le visiteur était tout simplement parti, le tout sans dire au revoir ni prendre la peine de refermer la porte d’entrée, laissée grande ouverte. Le propriétaire en a facilement conclu que l’acquéreur n’était pas intéressé par sa maison. Il aurait tout de même été plus élégant, de la part de ce dernier, de s’expliquer verbalement, mais l'élégance n'est pas une valeur à la mode, ces derniers temps... 

 

De plus, il n’est pas aisé entre particuliers de vérifier la solvabilité de l’acquéreur potentiel : entre personnes bien éduquées, exiger la copie du bulletin de salaire et de la pension alimentaire versée à Madame, cela fait désordre. Donc il est fréquent de constater une « casse »  importante dans les compromis signés sans intermédiaire, d’autant plus que les acquéreurs mythomanes, touristes, optimistes, utopistes, certains « marchands de biens » ne se sentent alors pas bien à l’aise face à un professionnel immobilier, qui pose systématiquement des questions sur l’aspect financement. Ce type de clientèle préfère visiter sans agence, et s’engage facilement dans un contrat type compromis de vente, perdu d’avance, faute de solvabilité réelle.

Bref, dans ma campagne, au bout d’un certain temps, et après parfois un ou deux compromis tombés à l’eau, le particulier se résout, dans 95% des cas, tête baissé, à faire appel à un professionnel qui s’entend alors souvent dire : «  finalement, vous ne faites pas un métier si facile ! ».  

Tout ceci pour répondre à la fameuse question 2, à savoir Combien de propriétaires se passent absolument de tout recours à une agence ? En réalité, pas beaucoup et il est facile de faire dire ce que l’on veut aux chiffres (d’où les écarts constatés entre les statistiques publiés concernant ce marché immobilier, uniquement de particulier à particulier).

Pour ma part, le chiffre qui m’intéresse est celui qui concerne les propriétaires qui n’ont jamais, à un moment donné, missionné une agence pour leur vente. Je penche pour un ratio de l’ordre de 5%, car dans 95% des cas, l’agence est au minimum intervenue pour réaliser une évaluation gratuite du bien.

 

En résumé:

Bien des efforts inutiles pour éviter les agences et vendre sans intermédiaire, dans le but évident d’économiser les frais d’agence.

Pour le vendeur, tenter de vendre seul est compréhensible car s’il réussit dans son entreprise, il économise les honoraires d’un professionnel. En revanche, pour l’acquéreur, éviter les agences dans ce simple but est tout simplement inutile (il s’agit d’une erreur de compréhension du système), la commission agence sortant toujours en réalité de la poche du vendeur. Au final, le bien se vendra autour du prix du marché, sauf que le différentiel équivalent à la commission, au lieu d’être encaissé par l’agence, sera empoché par le vendeur.

Venez faire de « bonnes affaires » entre particuliers, qu’il disait !

De plus, pour qui n’est pas spécialiste, la négociation, en face à face, avec un particulier vendeur peut se révéler désastreuse. J’en veux pour preuve un exemple récent qui m’a particulièrement marqué : il s’agissait d’une maison sans jardin rénovée, évaluée en fourchette haute à 225 000 euros frais d’agence inclus, qui ne trouvait pas preneur depuis des mois, et finalement vendue en direct par le particulier sans frais d’agence à… 245 000 euros sans négociation (le particulier annonçait plus cher que les agences sur un site d’annonces gratuites, bien connu de tous). Interrogé le vendeur m’a expliqué sans fausse pudeur qu’il avait eu affaire à un couple de fonctionnaires, inexpérimenté dans les affaires, qui n’a pas « osé » négocier et a juste dit « on vous la prend », comme on achète une brique de lait chez Leclerc.

 

Conclusion

Le vendeur qui peut se targuer d’avoir vendu tout seul, comme un grand, sans l’intervention quelconque du moindre professionnel immobilier est rare sur ma région. Ainsi, le marché de ventes de particulier à particulier devrait plutôt être renommé « le marché de particulier à particulier qui reçoit l’aide ponctuelle d’agences, mais qui ne veut pas les payer ».

Si les vendeurs qui ne souhaitent pas rémunérer le service des agences ne faisaient JAMAIS appel à elles (même pour une évaluation) et se débrouillaient seuls de A à Z, si les acquéreurs désireux d’éviter les agences en faisaient de même, le temps non-facturé à ces personnes ne serait pas exigé aux véritables clients des agences (ceux qui consentent à les payer à l’occasion d’une transaction).

Car la gratuité des évaluations, comme du reste, d’ailleurs, n’est qu’illusion : si l’agence ne facture pas l’évaluation effectuée pour le compte du propriétaire ALPHA, elle devra récupérer sa mise en surfacturant la prestation rendue au propriétaire BETA. Ce système de marché de dupe dit de « PaP Aidé des professionnels HOGUET» a donc engendré, en France, le niveau élevé des commissions agences que nous connaissons.

Malgré la conscience qu’ont les instances professionnelles immobilières de ce système (engendré par la loi Hoguet), il semblerait que personne ne souhaite le réformer. Les réseaux de franchise tentent de contourner le système en développant, avec des méthodes commerciales musclées, le mandat exclusif qui constitue à présent l’ultime arme pour lutter sur un marché immobilier, dominé par l’outil « internet ».

Il me semble, pour ma part, que le mandat exclusif n’est pas la bonne réponse car il lie le client à une seule agence pour une période donnée. Si l’agence est mal choisie, la perte de temps engendrée peut être catastrophique. En revanche, la réglementation doit évoluer : les clients devraient être contraints de choisir entre vendre de leur propre moyen, ou vendre avec une ou plusieurs agences.

Le cumul des deux systèmes est la raison principale du niveau élevé de commission en France. Ceux qui se plaignent du taux de commission des agences devraient accepter de signer une pétition exigeant une réglementation sur ce point. Demander une baisse des commission des agences, dans le système actuel, n'est pas viable économiquement si rien ne change.

 

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16 janvier 2011 7 16 /01 /janvier /2011 15:04

thumbnailCAXV0Q4C.jpgQui n’a pas encore entendu parler de la nouvelle obligation d’afficher au 1er Janvier 2011 le Diagnostic de Performance Energétique dans toutes les annonces immobilières (Loi Grenelle et environnement II), que ces dernières émanent de professionnels ou de particuliers ?

Peu de monde, a priori! Car cette modification réglementaire a été largement couverte par les médias spécialisés (seloger, pap…), la presse (les Echos, Le Monde…), les blogs et certaines émissions tv traitant de l’immobilier.

 

Des vendeurs récalcitrants au DPE : il n’y a pas pire sourd que celui qui ne veut pas entendre

L’information, concernant cette nouvelle obligation, semble avoir eu du mal à trouver le chemin de l’oreille des vendeurs. Sollicités par les agences, ces derniers font encore semblant de « tomber de l’arbre » et de (re)découvrir régulièrement cette contrainte concernant le DPE.

Pourtant, lorsqu’un propriétaire vend un logement, il est nécessairement dans une démarche particulière qui le pousse logiquement à prendre un minimum de renseignements autour de la mécanique de vente immobilière : il consulte des agences, ou les annonces sur le web. A défaut, un notaire est interrogé, de la presse économique est feuilletée, des sites ou blogs sur internet sont parcourus…Impossible alors de ne pas avoir entendu parler du DPE.

Malgré cette fréquente prise d’information auprès de multiples sources disponibles, certains vendeurs semblent toujours ignorer qu’ils sont sous la coupe d’une nouvelle loi et qu’ils ont l’obligation de convoquer un diagnostiqueur avant de mettre en vente leur logement.

Pourtant, les agences ont largement porté le message, de manière « soft » au début…

Depuis Septembre 2010, les réseaux immobiliers de franchise, les agences indépendantes, les organisations professionnelles (FNAIM, SNPI…) ont, pour la plupart, envoyé des courriers répétés à tous les propriétaires leur ayant confié un bien à la vente ou adhérents : ces missives informatives, insistant sur la nécessité de faire réaliser le DPE avant le 1er Janvier 2011, et envoyées plus de 4 mois avant la date couperet, sont restées en majorité lettre morte. Dans 90% des cas, les vendeurs n’ont pas réagi, enterrant leur tête dans le sable, espérant un retournement de cette politique gouvernementale. Relancés, certains propriétaires ont même farouchement nié avoir reçu les circulaires postales (il aurait fallu les envoyer en recommandé avec accusé de réception pour pallier la mauvaise foi ambiante !).

Prises entre l’enclume (les propriétaires récalcitrants) et le marteau (la loi), les agences ont dû durcir le ton.

Alertées par le faible niveau de réaction (seuls 10% des DPE étaient alors réalisés), les agences (du moins celles investies consciencieusement dans leur mission) sont alors passées, en Novembre 2010, à la phase 2, celle où on ne rigole plus : les courriers se sont durcis, rappelant les sanctions légales en cas de défaut d’affichage (pour information : 32 500 euros d’amende et deux ans de prison ferme. Il vaut mieux dealer du cannabis que de « zapper » le DPE !). Puis, face à l’inertie qui ne se fissurait pas, le plan ORSEC a été déclenché : sur demande de leur hiérarchie, les négociateurs immobiliers sont passés à la relance téléphonique (difficile alors de nier avoir reçu l’information !).

Les réactions, extrêmes pour le moins, ont alors été surprenantes :

-        Certains propriétaires ont mis fin violemment aux mandats des agences qui les relançaient trop vigoureusement sur le sujet du DPE, espérant ainsi échapper à la loi française dans une autre agence « qui les ferait moins chixx » (autrement dit moins regardante quant à la réglementation). A titre d’exemple, en portant la bonne parole gouvernementale, mon agence a ainsi perdu plus de 45 mandats en moins de deux mois, le tout en se faisant quasiment insulter.

-        Les vendeurs « anti-système » ont même tenu des propos ordurier (disproportionnés dans le contexte) concernant les politiques de tous bords confondus : le gouvernement en a pris pour son grade, mais il est habitué. Les centristes (dont Borloo) ont été traités de tous les noms. Les « écolos » ont également été habillés pour l’hiver. Bref, mon agence s’est transformée en bureau des pleurs politiques. Nous avons entendus 10 fois par jour les mots « racket organisé », « spoliation des petits propriétaires », « révolution nécessaire ». Il a fallu prendre sur soi, écouter silencieusement des litanies dignes du café du commerce, et conclure les conversations par une menace « oui, je comprends, mais la loi est la loi. Si vous ne faites pas le DPE au 1er janvier 2011, nous enlèverons les annonces et arrêterons le mandat qui nous lie ». Stupéfaction ! Une agence qui menace de ne plus travailler alors qu’habituellement, elle lèche les bottes pour avoir un mandat ! Le monde à l’envers, moi, je vous dis.

-        Certains propriétaires ont alors découverts, à l’occasion, qu’ils ne voulaient pas vraiment vendre, en fait, à la réflexion : « S’il faut payer maintenant le DPE pour mettre sa maison en vente, et bien moi, je ne la mets plus en vente. Voilà ! ». Ces réactions illustrent également le nombre de vendeurs « touristes » qui attendent éventuellement de gagner au loto à l’occasion d’une vente. Conscients, après plusieurs mois, que le pactole espéré ne tombera pas et qu’il faudra revoir le prix, la maison est alors retirée de la vente car « il n’est pas question de la brader et de payer en plus le DPE ».

Un avantage indéniable du DPE : les agences consciencieuses ont fait le ménage dans leur portefeuille !

-        D’autres vendeurs ont accusé les professionnels immobiliers d’inventer une nouvelle obligation factice afin de faire travailler, en échange de pots de vin (« Tous pourris », je vous dis ! ) leurs «  grands copains » (à savoir les diagnostiqueurs immobiliers, pas toujours bien différenciés des agences dans l’imaginaire du public).  

-        Certains propriétaires ont également refusé de croire la parole de l’agent immobilier (après tout, personne ne fait confiance à un agent immobilier !). Une partie de cette gamme de clientèle, plutôt coupée des nouvelles technologies et peu encline à la lecture de la presse économique, a expliqué qu’elle n’avait pas entendu l’information au journal de Jean-Pierre Pernaut (« Ils n’en parlent pas à la télévision : je ne vois pas pourquoi je ferai quoique ce soit »).

Un décret trop tardif qui n’a pas aidé

Avant de convoquer un diagnostiqueur, beaucoup de propriétaires, finalement résignés à cette nécessité à coup de relances et de menaces, ont exigé de l’agence l’envoi du texte de loi complet, ainsi qu’une copie du décret de mise en application de cette dernière. Manque de chance ou de respect envers les professions immobilières, le décret n’est paru que le 30 Décembre 2010 pour une application au 1er Janvier 2011 ! De plus, les agences, investies dans la mission DPE, ont dû fournir des adresses d’experts techniques. Mais, difficile pour les diagnostiqueurs immobiliers de faire face à toutes les demandes en trois jours, dont un férié ! Les gouvernants ne se sont donc pas donnés, en la matière, les moyens de leurs exigences et n’ont pas permis aux professionnels d’être matériellement prêts au 1er Janvier 2011.

Les trois raisons principales de la résistance des propriétaires

  1. 1.      La somme à débourser dès la mise en vente sans certitude de vente rapide

Rappelons dans un premier temps que le DPE est payant (entre 100 et 150 euros) s’il est effectué seul, indépendamment des autres diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, électricité, etc…) toujours obligatoires seulement au moment du compromis de vente. Imaginez un instant que cette somme, à débourser immédiatement et sans aucune certitude de vente rapide, représente un frein important pour certains propriétaires en détresse financière et qui vendent pour des raisons de contraintes économiques. Souvent le problème est lié à la question de la prise en charge de cette somme dans les divorces (« C’est à ma femme de payer, moi, je ne débourserai pas un centime ! ») ou pire, les indivisions (150 euros divisés par 18 ne représente pas un coût important, mais qui avance l’argent pour les 17 autres ? ).

  1. 2.      La peur du résultat

Sur 200 maisons anciennes, 95% sont classées en D, E, F ou G (D étant considéré comme une excellente note sur les maisons antérieures aux années 1990). Les propriétaires craignent donc une décote de leur prix de vente, d’autant plus que la maison traîne depuis longtemps sur le marché. De plus, la somme prêtée dans le cadre du nouveau Prêt Taux Zéro (PTZ+) dépend de manière importante du classement (mieux la maison est notée, plus la somme prêtée dans le PTZ+ est élevée). Les maisons mal classées devraient logiquement être pénalisées.

  1. 3.      L'absence de fiabilité et de pertinence du DPE

Tout professionnel de l’immobilier sait qu’à ce jour, si trois diagnostiqueurs expertisent la même maison, il est quasiment certain d’obtenir des résultats avec des écarts importants (et même des classements différents). Le DPE n’est donc pas d’une fiabilité extrême. Une maison n’est pas un frigo ou un lave-vaisselle avec possibilité de mesurer exactement la consommation électrique. Il s’agit, par conséquent, de prendre le DPE avec des gants et comme un simple indicateur : si la maison est classée en G, elle se situe en queue de classement et y restera quel que soit le diagnostiqueur, mais elle aurait plus être classée en F ou E avec un autre professionnel. La raison de ces écarts tient principalement aux logiciels des diagnostiqueurs qui ne sont pas étalonnés exactement de la même façon. La formation de ces derniers est également très hétérogène et peut induire des biais. Les autorités semblent conscientes de la faible fiabilité du DPE, même si elles n’aiment pas trop le reconnaître : des mesures doivent être prises à l’avenir pour harmoniser et améliorer le diagnostic.

Les propriétaires ont alors raison de râler : avec un classement en G, l’acquéreur aura un prêt à taux zéro réduit, alors qu’avec un autre diagnostiqueur, aux méthodes de calculs différentes, le montant prêté à taux zéro aurait pu être plus important, et l’offre d’achat supérieure.

De plus, les préconisations du rapport DPE pour améliorer la performance énergétique prête à sourire, tant que les lieux communs y sont accumulés. Il est conseillé de poser du double-vitrage, d’isoler murs et plafonds, de changer la chaudière (Ah bon ? Quelles idées novatrices !).

Pour les propriétaires, payer le DPE pour un classement aléatoire, des conseils de grand-mère, et un risque de moins-value, la pilule passe mal !

Contrairement aux vendeurs, les acquéreurs sont friands du DPE, même s’ils ne sont pas dupes de la relative pertinence de ce dernier !

Comme attendu, dès le 1er Janvier 2011, tous les acquéreurs en recherche, à l’inverse des vendeurs, semblent parfaitement informés de cette nouvelle obligation et scrutent les annonces afin de prendre connaissance de cette nouvelle information technique.  Le DPE apparait alors comme une des réponses au souci bien légitime des clients d’acquérir un logement peu énergivore.

Le consommateur est habitué depuis longtemps aux étiquettes énergétiques de couleur qui ornent les frigos, lave-vaisselle, etc…dans les magasins électroménager. Il est donc complètement prêt à intégrer et à prendre en compte la même information concernant son futur logement.

Par conséquent, depuis ce début d’année, dans les agences, toute demande de visite s’accompagne de questions autour du nouveau diagnostic énergétique. L’acquéreur s’offusque même, à juste titre, de l’absence du DPE dans les annonces. Les réactions sont même violentes lorsqu’il lui est répondu que l’agence ne détient pas encore les résultats, alors que la loi l’oblige et que les annonces sans DPE auraient dû logiquement disparaître du paysage au 1er Janvier 2011.

Pourtant, les acquéreurs en recherche, interrogés sur la pertinence, à leurs yeux, du DPE et de son rôle dans le processus de choix, avouent en majorité que ce diagnostic ne sera pourtant pas déterminant dans leur prise de décision. Mais la loi exige que les acquéreurs soient informés : il est donc parfaitement normal que ces derniers attendent et réclament la conformité légale de toute annonce en cours de diffusion, que ce soit sur un support vitrine, presse ou web. 

Une majorité d’annonces immobilières impunément illégales, à ce jour !

Les annonces immobilières de particulier à particulier sont en pourcentage, à ce jour, encore moins renseignées que celles des agences. Un petit tour sur le pap ou le bon coin suffit à prouver cet état de fait. La raison tient bien évidemment à la question de l’économie du site : si le pap ou leboncoin refusent les annonces sans DPE, leur Chiffre d’affaires immobilier va chuter de 70% ! Donc, les supports publicitaires ne prennent pas de mesures particulières (comme celui de ne pas permettre techniquement la publication d’une annonce sans DPE par exemple), se bornant à rappeler l’obligation légale, et que les particuliers sont seuls responsables du contenu de leur annonce (les sites web se déchargeant de toutes responsabilités en cas de problème).

Certaines agences privilégient l’inertie et le parasitisme

Ainsi, face à certaines agences, exigeant le DPE, le particulier est tenté d’arrêter son mandat de vente auprès d’elle et de poursuivre sa petite annonce de particulier à particulier comme si de rien n’était. Il est donc tentant pour d’autres agences, peu effrayées par les éventuelles sanctions encourues, car habituées à la faiblesse du système de contrôle français, de laisser faire le sale boulot aux confrères. L’exercice pédagogique étant risqué (comme nous l’avons vu, les propriétaires se braquent contre l’agence porteuse de mauvaises nouvelles), certains confrères ne bougent pas le petit doigt et conservent, eux, les mandats. Leur stratégie consiste à effectuer le service minimum : pour les mandats sans exclusivité et partagés avec des concurrents,  il suffit de recopier les DPE déjà réalisés et mis en ligne par les autres agences sur des sites comme Seloger. L’idée est bonne car elle évite les frais d’information, de pédagogie et de relance. Pour les vendeurs récalcitrants, ces agences ne voient pas l’intérêt d’entrer en conflit avec les propriétaires et de risquer de perdre le mandat. Autant attendre de voir si les contrôles auront lieu ou si le DPE est encore une fadaise de plus qui finira par retomber comme un soufflet.

L’état des lieux du DPE dans mon agence.

En ce qui concerne mon agence, les efforts déployés ont permis à ce jour de renseigner le DPE de 80% des mandats encore en cours de validité. Mais l’omelette ne s’est pas faite sans casser d’œufs : plus d’un tiers du portefeuille a été perdu dans la bataille (arrêt des mandats par les propriétaires). En raison d’un engorgement du planning des diagnostiqueurs techniques, les 20% manquants sont en cours de réalisation et les résultats seront obtenus avant la fin Janvier. Ainsi, au 1er Février, mon agence devrait donc être en conformité avec la loi car il a été, de plus, décidé d’arrêter les mandats pour lesquels les DPE ne seront pas obtenus à cette date. A ma connaissance, 50% des agences de ma région ont opté pour une politique similaire et supprimerons les annonces sans DPE courant Février (le tout pour laisser le temps aux diagnostiqueurs de réaliser les DPE manquants).

 

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30 septembre 2010 4 30 /09 /septembre /2010 13:34

moutonloup.jpgJ'ai tout de suite eu envie de partager avec vous,  l’anecdote ci-dessous, découverte par hasard dans la presse, car cette dernière a résonné curieusement en moi, alors que, je le précise, mon agence ne couvre pas la ville du Sud-Ouest évoquée dans le communiqué presse.

 

Quoiqu’il en soit, il émane, de ces quelques lignes, qui évoquent un  conflit « clochemerlesque »  en milieu rural,  un profond relent d’égocentrisme, mêlé d'un fort mépris de l'intérêt général et d’absence totale de dignité.

 

 Les protagonistes de cette histoire se sont, en effet, assis depuis longtemps sur les maigres valeurs qui devaient encore être les leurs avant que la possibilité d’un gain rapide (et sans effort) d’argent « facile » ne se mette à traverser leur esprit.

 

En effet, l’extrait de presse ci-dessous se réfère à de « braves » et « modestes » gens du Sud-Ouest, de simples « particuliers » propriétaires de terrains stratégiques, et qui ont pris en otage toute une ville, et tentent, le plus simplement du monde, de racketter une PME, le tout avec une conscience d’esprit on-ne-peut-plus tranquille ! A les entendre, ce sont d’ailleurs eux les victimes. Personne n'a dû leur expliquer qu'il y a des façons plus élégantes que le chantage pour négocier un dédommagement !

 

Que l’on soit dérangé par le positionnement d’un raccordement EDF dans son jardin, que l’on soit inquiet quant à l’entretien que l’émetteur nécessite, tout le monde peut le comprendre ! Ainsi, si l’extrait AFP avait exprimé le souhait de ces personnes de voir ce raccordement ou cet émetteur quitter dès que possible leur propriété, j’aurais plutôt pensé que leur action était légitime.

 

Mais rien de cela, ici : les riverains sont prêts à TOUT supporter, s’ils sont grassement payés : plus qu'un smic ( 1 500 euros mensuellement !) pour l’un, et plusieurs dizaines de milliers d’euros pour l’autre, excusez du peu ! Nos petits "moutons" ont l'appétit de "loups féroces"! Cette cupidité exacerbée les contraint d'ailleurs à utiliser des méthodes discutables : le bras de fer étant la seule méthode possible pour qu'ils puissent empocher le gros lot.

 

Bien trop régulièrement, pour ma part, je croise le chemin des ces « simples et braves » gens, pourtant souvent présentés comme des victimes moutonnières des "loups" de l’immobilier,  et dont le but proclamé n’est pas de vendre un terrain ou une maison, mais simplement de gagner au loto à l’occasion de leur vente!

 

Attention, ces propriétaires avides n’attendent pas un chèque d’une personne morale (comme la Française des Jeux), non, ils souhaitent qu’un autre particulier, victime expiatoire (car malheureux candidat à l’acquisition), les engraissent rapidement et sans trop d’effort …

 

J’avais raconté précédemment l’histoire d’un agriculteur (voir billet « un chou est un chou ») qui exigeait 100 000 euros pour un hectare de terres agricoles alors que la valeur réelle du terrain oscillait entre 5 000 et 6 000 euros d’après la SAFER. Son entêtement avait quasiment conduit à la ruine la famille voisine. Lorsqu’on lui demandait pourquoi il agissait ainsi, l’agriculteur vociférait des lapalissades du type « Ah, ma brave dame, un chou est un chou ! », « Ma foi, on ne vend qu’une fois… » ou le désormais très célèbre « Ya toujours un con qui se lève le matin et qui pourrait m’l’acheter, au prix voulu, mon terrain ! »…

 

A l’interrogation « Et ça ne vous embête pas de mettre vos voisins sur la paille ? », il répondait « Ma pauvre dame, chacun ses emmerdes ! S’il fallait que je m’occupe des problèmes des autres… » !

 

Je vous le dis haut et fort : l’homme est un loup pour l’homme, pas besoin d’un agent immobilier au milieu de la meute pour s’entre-dévorer …

 

Voici l’extrait presse évoqué (issu d’un communiqué AFP « retravaillé » légèrement) :

 

Une ville du Sud-Ouest privée de la TNT

 

Les 12.000 habitants d’une petite ville du Sud-Ouest, sont privés des chaînes de la télévision numérique terrestre (TNT) à cause d'un conflit entre deux riverains récalcitrants et l'entreprise chargée d'implanter l'émetteur. Depuis début août 2010, les habitants ne reçoivent plus les 18 chaînes de la TNT à cause de coupures intempestives dans l'alimentation électrique du relais permettant la transmission, raconte la mairie.

Pourtant le relais a fonctionné normalement pendant quelques mois après sa mise en service en décembre 2009. Quelqu'un se livrerait-il à des actes de sabotage ? Et quel est le rôle de ces deux habitants qui réclament de coquettes sommes d'argent, l'un parce que l'émetteur est installé sur sa propriété, l'autre parce que passe sur son terrain un raccordement à l'alimentation électrique ?

Monsieur X. dont la propriété abrite le raccordement EDF, exige un dédommagement de 1.500 euros par mois. C'est, dit-il, ce que la société, chargée de l'implantation du relais TNT, s'est engagée à lui payer à compter du 1er juin dernier. "Ils m'ont payé pour juin mais, depuis, rien du tout", s'indigne-t-il. Il s'estime "d'autant plus lésé" qu'il est de toute façon privé de TNT, sa propriété se trouvant "derrière l'émetteur".

Mais de là à saboter l'installation... C'est lui, assure-t-il au contraire, qui a re-enclenché un disjoncteur à la suite d'un orage cet été. Mais "l'installation, non conforme, a ressauté". A présent, il interdit "à ERDF de rentrer chez moi pour réparer. Je ne le ferai que si l’entreprise chargée d’implanter l’émetteur honore sa dette". L'entreprise se dit "victime de racket". "Nous avons dédommagé le propriétaire une fois", dit le responsable du déploiement. Accéder à des exigences "astronomiques" reviendrait à "payer plus que ce qu'on gagne".

D'après des sources concordantes, l'autre riverain demanderait plusieurs dizaines de milliers d'euros. "Nous demandons à la mairie de raisonner ses administrés", plaide le responsable du déploiement. La mairie, qui a alerté le Conseil supérieur de l'Audiovisuel (CSA) sur "la situation pour le moins rocambolesque", presse quant à elle les "protagonistes de se mettre d'accord". Monsieur X. se dit prêt à "couper la poire en trois" et à accepter un "loyer de 500 euros".

Comme on lui demande s'il ne craint pas le courroux des habitants, il rétorque : "Ils n'ont peut-être pas la télé, mais moi j'ai les embêtements". En attendant, "les gens râlent", constate un gérant d'un magasin d'électroménager. "On a des clients qui rouspètent toute la journée et ça se ressent sur le chiffre d'affaires".

Les habitants de la région auront néanmoins accès aux six chaînes "historiques" (TF1, France 2, France 3, Canal+, Arte et M6) via le traditionnel signal analogique pour an encore. A part Canal+ qui ne sera plus visible que via la TNT dès octobre.

 

Heureusement, il s'agit seulement de télé TNT ! Imaginez le résultat si des services plus vitaux (eau, électricité...) étaient concernés par l'entêtement des deux riverains! 

En des temps moins civilisés, celui qui possédait un emplacement stratégique ou une denrée rare  pouvait exiger une véritable rente et bâtir ainsi sa fortune personnelle en exerçant un véritable racket pour les "petites gens"! En 2010, les choses n'ont pas changé...Tant pis pour l'intérêt général !  

 

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23 septembre 2010 4 23 /09 /septembre /2010 09:52

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Depuis plusieurs mois, je vous raconte ma vie professionnelle. Je serais à présent très intéressée de lire vos expériences immobilières. J'ai envie de vous donner la parole, pour mieux appréhender le marché immobilier actuel dans son volume et sa complexité.

 

Attention: toute ressemblance avec un appel à témoins pour une émission de DELARUE est une pure coïncidence!

 

Côté Vendeurs

Si vous avez vendu récemment un bien, êtes-vous passé par agence? Avez-vous confié un mandat simple, exclusif ?

Avez-vous été satisfait? ou carrément ...écoeuré? Quelles pratiques commerciales vous ont plu ou déplu?

Ou autre cas de figure: vous avez évité les agences et vous avez vendu seul. Qu'avez vous pensé des visites? des comportements clients? Avez-vous vendu vite ou est-ce que cela a été plus long que prévu? Avez-vous été obligé de baisser votre prix?

Avez-vous eu de mauvaises expériences entre particuliers ou finalement, tout s'est-il bien passé?

Vous  avez choisi un système mixte (agence et essai de vente en pap en parallèle)? Qu'avez-vous pensé de cette solution? N'avez-vous pas été approché par des clients soucieux d'éviter les frais d'agence? Par quel moyen avez-vous finalement vendu? En combien de temps?

Etes-vous prêts à vous relancer dans une vente ou est-ce que l'expérience précédente vous a échaudé ?

Côté Acquéreurs

Vous êtes locataires et avez décidé de 1. ne jamais devenir propriétaire ou au contraire 2. acheter dès que possible. Dites nous pourquoi.

Si vous avez récemment sauté le pas, avez-vous acheté en direct particulier ou par agence? Pourquoi avoir choisi une option plutôt qu'une autre?

Si achat par agence, quels % de commission vous ont été appliqués? Avez-vous été satisfait du conseil et des services ? Pensez-vous le niveau de commission adapté? Est-ce que l'agence vous a fait gagner du temps? Ou au contraire vous auriez mieux fait de ne pas faire appel à elle?

Dans le cas où l'acquisition a été difficile, que s'est-il passé? Qu'est-ce qui a bloqué? Est-ce les banques, les agences, les propriétaires vendeurs qui ont posé le plus de problèmes?

Dans tous les cas, si vous avez des anecdotes immobilières incroyables, ou simplement atypiques, n'hésitez pas!

Merci de vos réponses (par le biais des commentaires). Je lirai avec attention chacune d'entre elles.

A bientôt. Ninon

 

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14 septembre 2010 2 14 /09 /septembre /2010 10:36

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Chers lecteurs, vous commencez à me connaître. Vous savez que je ne manipule pas de langue de bois. Lorsque le marché se tend, je suis la première à le dire. Mais lorsque la tendance s’inverse, je suis bien obligée de le constater, honnêteté intellectuelle oblige !

 

Un Chiffre d'affaire quasiment doublé !

 

Laissons plutôt parler les chiffres : mon agence a encaissé à ce jour un chiffre d’affaires H.T qui a quasiment doublé en comparaison avec le chiffre d’affaires HT 2009. Et nous ne sommes qu’en Septembre !

 

Avons-nous changé la politique de l'agence, nos méthodes ? Est-ce le budget publicité qui a augmenté ? Avons-nous gonflé les effectifs ? Que nenni. Rien n’a structurellement changé depuis 2009, dans mon agence. Pourtant, les résultats sont là…+80% encaissés (et non simplement « prévisionnels », et cela rien que sur la période Janvier à Septembre 2010).

 

Une forte demande : l'envie de devenir propriétaire est toujours aussi forte !

 

Le standard téléphonique explose littéralement, ce qui nous pose d’ailleurs des problèmes d’organisation interne : les clients se plaignent d’attendre trop longtemps avant de réussir à joindre un négociateur. Nous ne parvenons plus à rappeler tout le monde, ce qui produit une certaine déperdition de clientèle vers d’autres agences. Le téléphone sonne beaucoup le week-end également et nous nous retrouvons dès le Lundi matin 9h, avec plus d’une dizaine de clients qui souhaitent être rappelés urgemment pour visiter le …jour même !

 

Les visites s’enchaînent toutes les heures, du Lundi au Samedi de 9h à souvent... 20h ! Les commerciaux sont à bout : ils ont maigri, ne déjeunent quasiment plus par manque de temps et comptent les jours jusqu’au passage à l’heure d’hiver, à partir duquel la nuit tombante dissuade les visites tardives. C’est aussi pour cette raison que je n’ai pas pu écrire aussi souvent que je l’aurais souhaité depuis le printemps dernier. En effet, je travaille 6 jours sur 7, avec une moyenne de 6 à 8 visites/jour (RDV prise de mandat inclus).

 

Une tension importante au travail ...

 

Notre dernier commercial embauché, dont le recrutement avait d’ailleurs été évoqué dans ce blog (cf précédents articles) n’a pas tenu le choc : il a démissionné, éreinté par le travail et les exigences de la clientèle.

 

...lié au taux de concrétisation en baisse

 

Avec un tel rythme, notre Chiffre d’affaires devrait d’ailleurs péter le plafond. Il est certes bon, meilleur que celui des années précédentes, mais il n’est pas non plus…exceptionnel. En effet, les clients visitent beaucoup, hésitent énormément, redoutent de passer le pas de l’acquisition, reviennent jusqu’à 10 fois pour visiter la même maison avec des personnes différentes,  s’enfuient en cours d’offre d’achat une fois sur deux…

 

Nous travaillons actuellement beaucoup, mais le taux moyen de concrétisation a baissé. L’année dernière, nous avions bien moins de clients mais, en proportion, bien plus d’acquéreurs sérieux, décidés. Le ratio actuel doit tourner actuellement autour de 90 à 100 visites (contre-visites incluses !) pour …1 vente réellement encaissée (jusqu’à l’acte définitif).

 

Faites le calcul, c’est énorme. Le taux de rentabilité est donc en baisse car pour encaisser une commission moyenne de 10 000 euros TTC (soit 8 300 euros HT, il faut consacrer une moyenne de 400 heures sur UN dossier : l’heure rapporte donc 16,72 euros (8 300/400) avant charges sociales, soit 8, 36 euros bruts (inférieur au smic horaire brut de 8,86 euros au 01/01/2010 !)…Les commerciaux sont donc très loin des 35 heures : ils doivent réaliser une moyenne de 55 heures/semaine en étant payés correctement, mais sans plus.

 

Une évolution de prix à relativiser (hors Paris, marché pénurique et donc spécifique)

 

Et les prix ? Avec une telle affluence, ils ne baissent plus. Aucun doute là-dessus. Ils auraient même tendance à augmenter, mais attention, TRES LEGEREMENT (de l’ordre de 1 à 2% depuis Janvier 2010 en grande couronne Toulousaine).

 

Nous sommes donc très loin des chiffres records parisiens (avec une hausse proche des 10% en un an) ou toulousains centre-ville (avec une hausse réelle plus proche des 4% en un an). Certains produits, pourtant grandement recherchés dans Toulouse même, (ex : quartier Saint Cyprien, une belle Toulousaine avec jardin et piscine, affichée à 500 000 euros et des brouettes, en vente depuis plus de 6 mois, et visitée, en vain, plus de 60 fois) peinent à trouver preneur au prix exigé par les vendeurs. La vente se fera, mais après seulement après une baisse de prix consentie.

 

Le marché se porte donc mieux, mais les acquéreurs ne sont pas prêts à acheter n’importe quoi à n’importe quel prix. Dès que Toulouse est éloignée de plus de 10 kms, les biens traînent toujours plusieurs mois, dans le cas où le prix affiché ne compense pas la distance à parcourir… 

 

 Un phénomène de foule, à mon avis, passager...

 

En immobilier, il est d’ailleurs toujours surprenant de constater des phénomènes irrationnels : lorsqu’une crise est annoncée, le téléphone reste muet. Une agence pourrait licencier tous ses commerciaux tant l’absence de clients est criante et que rien ne peut contrecarrer cette tendance. En revanche, lorsqu’une reprise est annoncée, toute la population retrouve, comme un seul homme, le chemin des agences. Il faudrait alors embaucher 10 commerciaux supplémentaires pour faire face à la demande.

L’euphorie des années 2000 – 2007 n’est donc pas là, même si le marché s’est indéniablement amélioré.

 

...lié à des taux attractifs, à une reprise du "moral", et à un effet saisonnier 

 

Un bémol à apporter sur la fameuse « embellie » constatée par les agences et les médias. Ces derniers oublient systématiquement l’effet saisonnier, caractéristique du marché immobilier : les ventes se portent toujours mieux (même en période de crise) entre Mars et Juin, puis Septembre-Octobre. Sur cette période, les prix frémissent toujours plus ou moins à la hausse. En revanche, dès la Toussaint, en province, le téléphone se calme, les visites se raréfient jusqu’au printemps prochain et les prix descendent. L’année 2010 ne devrait pas échapper à l’effet de saisonnalité.

 

Les agences immobilières provinciales connaissent la règle d’or du métier : elles doivent avoir réalisé le chiffre d’affaire nécessaire avant le 1er Novembre de chaque année. Sinon, le retard n’est que très rarement rattrapé sur les deux derniers mois avant clôture comptable au 31 Décembre.

 

Et l'avenir? 

 

Comme vous le voyez, je garde, de mon côté, la tête froide. L’économie américaine semble fragilisée. Le mot « récession » est évoqué de plus en plus fréquemment, outre-manche, par de grands économistes.

 

En France, plus prosaïquement, dès que les taux d’intérêt remonteront, les prix immobiliers prendront la grande claque, tant attendue. En effet, les clients sont étranglés par le niveau de prix actuel et ne pourront supporter des frais d’emprunt plus élevés que ceux existants actuellement. Les prix connaitront alors un mouvement de baisse... Je ne vois pas comment il pourrait en être autrement.

 

 

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14 mars 2010 7 14 /03 /mars /2010 13:26

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Dans l’optique d’un remplacement, il a été décidé à la rentrée 2009 de recruter un nouveau négociateur dans l’agence, pour accompagner l’activité à partir du printemps 2010.



L’annonce, parue plusieurs mois à l’avance sur le site ANPE.fr, insistait sur les caractéristiques du profil recherché :




  • Au moins 5 ans d’expérience en transactions immobilières
  • Succès commerciaux passés avérés (et prouvables – Dossier et références vérifiées) 
  • Droiture & honnêteté
  • Sérieux, rigueur et respect des clients
  • Anglais immobilier
  • Compétences bureautiques basiques
  • Orthographe parfaite (pour rédiger correctement les annonces et dossier descriptif des biens)
  • Bonne présentation
  • Et (le plus important pour la fin) …grande intelligence sociale et HUMILITE !

Le candidat était prié de constituer un dossier de candidature complet (lettre motivation, CV, prétentions, historiques des résultats commerciaux et références).

 

Bref, nous recherchions le mouton à cinq pattes !

 

En compensation, pour attirer les meilleurs profils, l’agence offrait :

  • Salaire motivant (que je ne détaillerai pas car top secret) et 13ème mois
  • Contrat salarié en CDI (et non indépendant comme un agent commercial !)
  • Paiement des commissions dans le mois d’encaissement (alors que généralement, les commissions sont payées trimestriellement ou semestriellement…)
  • Formation régulière
  • 1er mois de coaching interne intensif dès l’embauche
  • Frais de déplacement pris en charge par un forfait « réaliste »
  • Ordinateur et téléphone mobiles avec forfait illimité + tout le matériel nécessaire (appareil photo numérique grand angle dernier cri, lasermètre, et j’en passe…)

 

Pour les lecteurs de ce blog qui ne baignent pas quotidiennement dans l’univers des agences immobilières,  je tiens à préciser que le degré d’exigence présenté dans l’annonce de recrutement est quasiment inédit pour la région, ainsi que les conditions de travail offertes.

 

En général, les exigences de recrutement dans la profession se situent au ras des pâquerettes et proposent en retour le minimum conventionnel:

  • Salaire constitué d’avances sur commission (avance minimale à 1300 euros bruts/mois, soit environ 1040 euros nets mensuels si absence de vente )
  • Paiement des commissions fin de chaque trimestre ou semestre (sachant qu’une vente se signe en compromis par exemple en Janvier, s’encaisse généralement trois ou quatre mois plus tard, soit Avril ou Mai. Le négociateur touchera son pourcentage sur cette commission au mieux le 30/06 si paiement trimestriel !).
  • Peu de formation (car pendant ce temps, le négociateur n’est pas sur le terrain et ne vend pas)
  • Pas de coaching
  • Frais de déplacement couverts par la prise en charge de 50% de la carte tisseo (16 euros/mois)
  • Ordinateur et téléphone fixes disponibles uniquement à l’agence (le négociateur téléphone avec son propre mobile dès qu’il est en dehors de l’agence)

 

 

Il faut savoir qu’une majorité d’établissements pâtit d’un turn-over particulièrement important ( par exemple, les négociateurs restent 9 mois en moyenne dans une agence proche de la mienne). De plus, les franchises (par exemple) ne peuvent pas se permettre de lancer un recrutement qui dure plusieurs mois (comme cela a été le cas pour le négociateur que nous avons finalement embauché) car un poste vacant perturbe énormément leur machine industrielle bien huilée.

 

En ce qui concerne mon agence, les perspectives étaient bien différentes et qualitatives. Adepte du principe « il vaut mieux rester en sous-effectif que d’être mal accompagné », il avait été décidé de ne pas embaucher si aucun candidat ne se détachait du lot.

 

J’ai, pour ma part, été effarée (horrifiée !) de l’atterrant niveau des dossiers de candidatures reçus. Pour vous en donner un aperçu, voici un petit florilège :

 

  • 2 dossiers sur 3 étaient incomplets (pas de lettre de motivation, ni références, seul un pauvre CV succinct sur une page avec comme unique indication et pour toute expérience « négociateur immobilier de 2002 à 2008 ». Qu’est-ce que le candidat fait depuis deux ans ? Mystère…)
  • 1 lettre de motivation sur 2 comportait une erreur de destinataire (nous avons reçu beaucoup de courriers intitulés « recrutement ORPI, LA FORET, ERA… ») : les candidats ne se donnaient apparemment même plus la peine de personnaliser leurs documents. Une fois que la lettre était enregistrée et prête à être envoyée à l’agence ORPI, elle était diffusée telle quelle, sans aucune modification, à tous les recruteurs immobiliers présents sur le site ANPE.fr !! Nous avons ainsi été ravis d’apprendre combien certains candidats trouvaient les méthodes de CENTURY 21 fascinantes et à quel point ils étaient envieux d’intégrer ce réseau…Parfait. Mais alors, pourquoi postulent-ils chez nous ?
  • Le niveau de rédaction et orthographique était…indescriptible. Un enfant du CE2 battrait à plates coutures 80% des candidats à un concours de français…
  • Les niveaux d’expérience n’avaient souvent aucun rapport avec les exigences de l’annonce : plus d’un candidat sur 2 n’avait JAMAIS travaillé dans l’immobilier, contrairement à ce que nous attendions : beaucoup avait le seul « niveau BAC » (a priori, ils n’avaient même pas réussi à décrocher le précieux sésame) + le BAFA !!! (c’est vrai, que l’animation en centre de loisirs peut aider dans l’immobilier mais permettez-moi d’en douter !).
  • Les candidats qui avaient déjà travaillé en agence, ne connaissaient pas vraiment la « transaction immobilière», mais disposaient plus fréquemment d’expériences en gestion locative ou syndic.
  • Enfin, pour les rares dossiers complets, et qui tenaient la route, l’étape de l’entretien individuel fut une véritable hécatombe : beaucoup de candidats avaient oublié que nous recherchions une personnalité « humble ». Nombre firent l’erreur d’extirper du formol leur plus beau costume griffé (boutons de manchette inclus), ainsi que leurs résultats commerciaux enjolivés (si les chiffres annoncés avaient été réels, leur précédent employeur aurait pu racheter la moitié des agences de Toulouse !).

 

Nous avons ainsi reçu des dizaines de candidatures sous toutes les formes imaginables (papiers de couleur, mails diffusés à vingt employeurs en même temps, déplacement physique à l’agence, coups de fils insistants de candidats qui n’avaient pas encore reçu de réponse à leur mail « groupé »….).

 

Cerise sur le gâteau, nous avons même été insultés à plusieurs reprises par des apprentis postulants « éconduits » : en effet, toutes les candidatures non-retenues recevaient une réponse administrative par mail pour expliquer qu’elles n’avaient pas malheureusement pas survécu à premier étape de la sélection. Suite à cela, quelques mails « bien salés »,  parfois orduriers, nous ont été retournés: ils traduisaient un manque de respect d'autrui certain, ainsi qu'une franche incompréhension et incrédulité, face à notre degré d’exigence, qui apparaissait aux candidats comme totalement « déplacée ».

 

Une agence immobilière regardante sur l’orthographe, exigeant que le courrier lui soit nominativement et correctement adressée, ne recevant pas TOUS les candidats fraîchement bâcheliers et "BAFAtisés", qui lui ont fait l’honneur de postuler ? Un véritable crime de lèse-recrutement ! Le monde immobilier marche décidément sur la tête…

 

Heureusement, dans ce flot de candidatures désolantes, quelques rares dossiers se sont rapidement distingués grâce à une lumineuse présentation, une utilisation de la langue française correcte, un respect des consignes et une expérience correspondant aux exigences de l’annonce. 

 

Deux d’entre eux ont d’ailleurs été tellement qualitatifs qu’il a été difficile de les départager. Aussi insolite que cela puisse paraître, le choix de « l’heureux élu » s’est avéré finalement cornélien. Nous avons, après mûre réflexion, opté pour le candidat qui nous semblait faire preuve du plus grand enthousiasme pour le poste.

 

Le recrutement est une étape décisive pour une petite agence. Un mauvais choix peut atteindre fatalement l’équilibre fragile du modèle économique. Seul le temps nous dira à présent si le choix du candidat fut le bon…Mais d’ici là, nous pouvons tout de même affirmer que nous aurions pu trouver bien pire !

 

Cette étape dans la vie d’une agence qu’est le recrutement d’un nouveau négociateur salarié m’a tout même fait prendre conscience de la difficulté d’embaucher un collaborateur « qualitatif » dans le milieu immobilier. Si mes confrères sont finalement moins exigeants que nous, je comprends bien mieux à présent les déceptions des clients lorsqu’ils rencontrent les dernières recrues de ces agences !

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20 février 2010 6 20 /02 /février /2010 23:54

echelle_valeurs_humaines_L20.gifAujourd’hui, j’ai envie de vous raconter l’histoire d’une banale échelle, qui ne valait pas grand-chose - suffisamment toutefois pour attirer des convoitises - mais qui rendait bien des services. Bien que parfaitement anecdotique et présentant un intérêt dérisoire, comparativement à l’étendue de la problématique immobilière contemporaine, ce cas, illustratif de la petitesse des gens, m’a conforté dans le sentiment de méfiance qui m’habite au sujet de mes semblables : les êtres humains.

Depuis deux mois, je m’occupe de la vente d’une fermette, qui était habitée il y a encore peu. Depuis plus de 40 ans, le propriétaire, âgé de 82 ans, y a vécu dans une pièce unique, qui lui servait de cuisine, salon, salle d’eau et chambre. Ancien agriculteur et vieux garçon, le vieux monsieur n’a plus de famille proche pour s’occuper de lui. Sa retraite est minimale : il lui reste, en tout et pour tout, 67 euros par mois pour les extras, une fois que toutes les factures indispensables ont été réglées.


Il y a plusieurs semaines, la santé du propriétaire s’est dégradée. Une subite incontinence, doublée d’une paralysie temporaire, ont conduit le monsieur à l’hôpital, puis en maison médicalisée.


Bénéficiant toutefois de clairvoyance, le vieillard a pris conseil auprès des services sociaux et d’un notaire, puis a décidé de ne pas conserver son habitation. Le notaire qui suit ses affaires, a confié la vente de la fermette à plusieurs agences, dont la mienne, afin que le produit de la transaction améliore le quotidien de son client et participe à la prise en charge des frais nouveaux, induit par sa dépendance subite.

 

Mandatée pour parvenir à une vente rapide, j’ai réalisé une estimation du bien, qui nécessite, c’est le moins qu’on puisse dire, beaucoup de travaux. Le notaire a validé l’avis de valeur puis a accompagné le propriétaire pour débuter la vente et signer les mandats. Les visites ont ainsi pu démarrer.

Nul besoin d'être un grand professionnel de l'immobilier pour comprendre rapidement que le principal intérêt de la fermette réside dans son potentiel. Bien entendu, la surface immédiatement habitable est réduite comme peau de chagrin (une seule pièce, celle que le propriétaire a habité toute sa vie !). Inutile de dire que l’habitation ne propose pas de salle de bain digne de ce nom. Le visiteur n’y  découvrira pas, non plus, l’ombre d’une cuisine équipée. En  outre, il sera certainement ébahi de constater que l’électricité est aux normes des années 50.

 

Ainsi, malgré ses handicaps évidents, la fermette réserve de bonnes surprises:  les dépendances, hangars divers, bâtiments de stockage, mais aussi espaces sous combles, sont les véritables bijoux de la propriété. Ces "annexes" permettraient, à un bon bricoleur, de multiplier par vingt la surface habitable actuelle ! Ainsi, pour un acquéreur habile de ses mains ou travaillant dans le bâtiment, le potentiel de la fermette est important. Il est en revanche primordial que les dépendances, et les espaces sous combles puissent être inspectés par les visiteurs, lors de leur venue, afin que ces derniers prennent conscience des importantes possibilités que leur offre la bâtisse.

 

A cet effet, sur les conseils du notaire, le propriétaire a demandé à un voisin d’acheter, et de laisser sur place, une très grande échelle télescopique permettant un accès relativement aisé aux combles. Inutile de dire que tout l’ « argent de poche » mensuel du grand-père y est passé !

 

Mais le jeu en vaut la chandelle : cette échelle, mise à disposition des agences, reste un atout majeur dans ce dossier de vente : les visiteurs changent d’ailleurs radicalement d’attitude dès qu’ils montent sous les toits et découvrent les spacieux plateaux qui s’offrent à eux, avec une belle hauteur sous toiture dont la charpente est admirablement constituée de troncs d’arbre entier !

 

Mais revenons aux faits: lorsque les visites commencent, la fermette n’est plus habitée. La porte d’entrée ferme très mal. Les agences, peu regardantes, cessent rapidement de s’assurer que cette dernière est correctement verrouillée. De toutes les manières, en cas de négligence, personne ne s’apercevra de l’oubli et puis, l’habitation ne renferme aucun objet de valeur, aux yeux des négociateurs.

 

Pourtant, il aura seulement suffit de deux mois pour qu’un petit malin dérobe le seul matériel présent dans la fermette et offrant encore une valeur vénale proche de 50 euros (une vraie fortune !) : la grande échelle si nécessaire aux visites.

 

En effet, en fin de semaine dernière, arrivée avec des clients pour une visite programmée de la fermette, je me suis aperçue, sur place, que l’échelle avait bel et bien disparue, et ce, après plusieurs minutes de recherche afin de m’assurer qu’elle n’avait pas été simplement déplacée. Il ne me fut donc pas possible de faire visiter le clou de la visite : les immenses combles ! Les clients, certes frustrés, mais mis en appétit par mon discours sur les potentialités du bâtiment, émirent le souhait de revenir la semaine prochaine, avec si possible, un accès aux combles.

 

Suite à la constatation de la disparition de l’échelle, j’ai informé le notaire de la nécessité de remplacer cette dernière. J’appris alors que les finances du propriétaire se sont dégradées et ne permettent plus l’achat d’un tel objet. Ainsi, si je veux poursuivre les visites des combles à l’avenir, je devrais acheter et apporter une grande échelle à chaque déplacement. Pas question de laisser quoique ce soit sur place. Chaque agence devra agir de manière identique.

 

Une question subsiste: Qui a dérobé l’échelle ?

Finalement, le coupable importe peu. Cela peut être le voisin qui a trouvé l'échelle très chouette lorsqu’il l’a achetée et a décidé de se rémunérer de sa peine en la récupérant. Un agent immobilier a également pu estimer ce matériel parfaitement à son goût : les très grandes échelles pliables sont toujours très utiles dans le métier. La troisième hypothèse est celle d’un client, qui a constaté que l’agence n’avait pas correctement fermé la porte et est tranquillement revenu se servir après que cette dernière ait quitté les lieux. Enfin, - the last but not the least -, une agence a peut-être récupéré de manière définitive l'échelle afin de nuire à la concurrence, et rendre difficile l'accès aux combles pour les confrères ! 
 

 

Dans le triste métier d’agent immobilier (revenons aux sources du blog), les « petites mesquineries » régulières font partie du décor. Une grande majorité de mes confrères y sont habitués, sont même parfois devenus eux-mêmes les adeptes du cheveu coupé en quatre, et rois des proverbes « il n’y a pas de petites économies » ou « les petits ruisseaux font les grandes rivières ».

 

Pour ma part, je m’exaspère de constater combien l’être humain peut se montrer vénal, même pour des questions dérisoires. Chaque mesquinerie, même minime, me rappelle combien certaines personnes peuvent souvent manquer de « grandeur d’esprit » . D’ailleurs, ce trait de caractère n’est absolument pas lié à la profondeur du patrimoine ! Il s’agit plutôt d’un « way of life », d’une façon de vivre et de se comporter en société.

 

Cette réflexion m’évoque, d’ailleurs, le film « Quand Harry rencontre Sally » que tout le monde a vu au moins une fois, même si sa sortie ne date pas d’hier (1989 !). L’héroïne évoque, au cours d’un repas, les deux catégories dans lesquelles il est possible de classer chaque être humain : les « grands trains » et les « petits trains ».

 

Les premiers prennent la vie avec hauteur, considèrent qu’une vie enviable ne souffre pas de petites compromissions. Ils exigent beaucoup d’eux-mêmes comme ils exigent des autres. Dans l’exemple du film, ils sont incapables de commander un plat au restaurant sans exiger « la sauce à part ». En contrepartie, cette catégorie de personnes ne s’imaginerait pas pinailler sur l’addition, ou transiger sur une seule de leurs valeurs personnelles, comme l’honnêteté par exemple ! Ainsi, ils ne leur viendraient pas à l’idée de dérober une échelle de 50 euros à un papi, en fin de vie, qui vivote et se saigne aux quatre veines pour payer ses factures.

 

Les « petits trains » vivent, a contrario, une vie étriquée par leur comportement. Ils s’économisent eux-mêmes, comme ils aiment retenir le moindre euro dans leur portefeuille. Ils  aiment ainsi se débrouiller, même aux dépends d’autrui, et s’estiment malins lorsqu’ils ont réalisé un « coup », même futile, qui leur a apporté un avantage matériel, sans qu’ils aient à débourser quoique ce soit ! Ces rois du système D s’estiment plus intelligents que les autres et préfèrent subtiliser une échelle à un vieillard plutôt que de l’acheter au prix fort dans un  magasin « BRICO-CONO » comme l’immense foule décérébrée.
Quel cruel manque de panache !

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8 février 2010 1 08 /02 /février /2010 19:45

Rappel.jpg8h40. En ce lundi matin, de retour de mon court « week-end » (j’ai en effet travaillé samedi jusqu’à la nuit tombée), j’écope, en raison de mon arrivée matinale, de l’écoute studieuse, en avant-première, des messages laissés sur le répondeur de l’agence.

 Comme tous les Lundis matin, le bouton « messages » clignote à vitesse grand « V ». Ce simple fait m’étonne d’ailleurs systématiquement, car il me semble toujours curieux que des clients tentent de joindre une agence le dimanche.

 J’ai moi-même fermé la boutique, samedi, après avoir traité tous les appels en attente. La semaine n’a pas encore commencé que je me retrouve, en ce lundi matin, avec plusieurs messages téléphoniques à traiter. Et je n’ai pas encore consulté ma boîte mails…Cela promet.

 Le répondeur annonce « vous avez 4 messages ». Bien,  voyons un peu cela :

 Message Samedi 19h30 :

-         Bonjour, je vous appelle car j’ai vu une annonce pour votre maison sur le site seloger.com. Je souhaiterai visiter demain dimanche. Merci de me rappeler.

Encore un client qui ne lit pas suffisamment les annonces et pense avoir affaire à un particulier, confusion d’autant plus curieuse qu’une annonce sur le site seloger.com ne peut qu’émaner d’une agence immobilière.

 Message Samedi 21h :

-         Bonsoir, je vous ai laissé un message tout à l’heure. Je suis vraiment intéressé pour votre maison. Merci de me rappeler car je suis sur la région jusqu’à Dimanche soir et souhaiterai visiter avant de repartir.

Lassitude, grande lassitude. Décidément, voilà un client qui ne lit pas les annonces dans leur détail, mais qui n’écoute pas non plus le message d’accueil du répondeur précisant le nom de l’agence et les horaires d’ouverture.

 Message Dimanche 12h45 :

-         Bonjour, je vous appelle car j’ai vu, sur votre site web, une annonce pour une maison à 200 000 euros située à XXX. Pourriez vous me rappeler dès que possible, sur mon portable au 06. 18. 22 (chuiiintement insupportable…) 12. Je suis très intéressé. Merci de me rappeler.

Incroyable mais vrai : impossible d’entendre le numéro de téléphone en entier et le numéro d’appel entrant ne s’est pas affiché sur l’écran. Il ne me reste qu’à tenter au hasard un numéro à deux chiffres pour remplacer celui qui est inaudible (courage, il y a seulement 99 combinaisons). Bref, espérons que ce client rappellera car je ne peux consacrer autant de temps à tenter de joindre un improbable correspondant.

 Message Lundi 7h20 :

-         Bonjour, merci de me rappeler au 0666666666. (numéro prononcé d’un seul trait, avec une vitesse incroyable, comme dans un éternuement, le tout avec un fort accent étranger). 

Après plus de 5 tentatives d’écoute, je pense avoir réussi à décoder le message et détenir enfin le « bon numéro ». Un interrogatoire de l’historique des appels me permet d’ailleurs de confirmer l’exactitude des coordonnées. Ouf, enfin un client que je vais m’empresser de rappeler.

 Je compose donc le 0666666666. Le client décroche et me répond :

-         Ah, oui, l’agence Superimmo…Merci de m’avoir rappelé !Vous êtes la première !  Ce week-end, j’ai consulté vos annonces et suis intéressé par une maison proche du centre-ville. Vous indiquez que le bien se trouve à moins de 3 minutes à pied de la gare. Mais je voudrais savoir où exactement.

-         Vous voulez l’adresse, en fait…

-         Euh, oui. Ce serait parfait.

-         Je suis désolée mais je ne peux pas vous communiquer l’adresse exacte. La maison se situe réellement à 3 minutes à pied de la gare. C’est suffisant pour savoir si son emplacement correspond à votre zone de recherche.

-         Depuis ce matin, j’appelle toutes les agences en charge du bien et soit, elles ne me rappellent pas, soit elles me répondent comme vous. C’est usant, quand même…Bon, ben, merci. (et il  raccroche)

 Lundi matin classique.

Les mails du week-end seront du même acabit : confusion agence /particulier, demande expresse d’adresse précise, offre d’achat à moitié prix sur un bien qui n’a même pas été visité…

 Je sais déjà comment va se dérouler la journée sur le plan des appels téléphoniques. Inlassablement, le téléphone s’évertue, chaque jour, à sonner le matin avant 9h (alors que l’agence est fermée), entre 12h et 12h30 avant la pause déjeuner et que les ventres crient famine, puis à partir de 17h jusqu’à…20h (et oui, les commissions « stratosphériques » des agences doivent bien impliquer certains devoirs, dont celui, en premier, de travailler tard).

 Parfois, tous les commerciaux pianotent pendant des dizaines de minutes sur leurs claviers, en silence, en jetant un coup d’œil, de temps à autre, à leur téléphone désespérément muet. Puis lorsqu’un d’entre eux reçoit un appel, vous pouvez être sûr que celui-ci lance le signal de départ d’une salve de sonneries retentissantes et simultanées, susceptibles de faire griller le standard.

 Bref, tout le monde appelle en même temps, souvent aux heures « limites » de bureau (afin de téléphoner gratuitement de son poste de travail, internet ouvert, avant que le collègue n’arrive ou juste lorsque ce dernier vient de partir !).

 A moins de louer les services d’un plateau de téléphonie, difficile pour une agence de gérer ces « pics » d’affluence pour le moins surprenants, d’autant plus que ces derniers tombent sur les plages horaires demandées par les clients pour visiter (les commerciaux sont donc occupés ailleurs) . Ainsi, certains appels redondants ne trouvent pas preneurs et échouent sur le sacro-saint répondeur, et ce, même pendant les heures officielles d’ouverture.

 L’occasion faisant le larron, je propose, pour conclure cet article, quelques conseils de « bon comportement téléphonique » (déclinables d’ailleurs pour tout secteur d’activité):

 -         Tentez, si possible, de joindre une agence pendant ses heures d’ouverture, en général très larges, du style 9h-19h du Lundi au Samedi  (éviter le dimanche, où, curieusement, allez savoir pourquoi, personne ne répond !)

-         Laissez l’objet de votre appel (éviter le laconique mais peu chaleureux «Rappelez-moi »), votre nom et vos coordonnées complètes et audibles (répétez à deux reprises le numéro de téléphone, prononcé à une vitesse permettant la retranscription écrite)

-         Ne croyez pas qu’il est possible de visiter un dimanche alors que la demande date de la veille 19h40 (oui, les commissions sont indécentes, mais les commerciaux sont salariés et soumis au droit du travail qui, pour l’instant, interdit le travail du Dimanche, sauf dérogation).

-         Evitez de vous offusquer de ne pas avoir été rappelé à 20h la veille d’un férié (oui, les commissions sont indécentes mais les commerciaux sont salariés soumis au droit du travail…)

-         N’appelez pas dans le but de tirer les vers du nez d’une agence afin de la contourner : si vous laissez un message du type « merci de me rappeler pour me donner l’adresse du bien », il y a de fortes chances pour que vous n’ayez jamais de ses nouvelles. Il sera ainsi facile de déclarer lors des dîners en ville, combien il est incroyable de constater que les agences ne font décidément pas leur boulot.

-         Téléphonez dans le cadre d’un projet d’acquisition sérieux et motivé et comportez-vous en adéquation : confondre une agence avec un syndicat d’initiatives pour touristes en goguette n’aide pas le commercial à trouver la motivation nécessaire à un suivi optimal de votre dossier.

-         Laissez un message « rationnel », en rapport avec le schmilblick (Ne pas confondre l’agence avec la boucherie Sanzot, exigeant qu’on vous rappelle pour une location alors que le répondeur stipule que la première ne se charge que de transactions !).

-         Par pitié, attendez plus de deux heures avant de rappeler, agacé (le commercial qui s’occupe du bien peut être en visite et il n’est pas encore rentré).

 Partant de ces principes de base,  peut-être qu’il sera possible de vivre, à l’avenir, une relation téléphonique épanouissante entre les agences et ses clients…

Ps: j'ai hésité dans l'illustration entre celle-ci
Le-telephone 432 320(puisqu'il semblerait que je sois surnommée Caliméra par certains internautes) et celle du haut (précision: toujours pas moi sur la photo)

Ps 2 : je sais que certaines agences ne rappellent pas toujours les clients pourtant motivés, ayant laissé leur numéro de tél de manière intelligible, avec l'objet de leur appel, etc...
mais cet article a pour but de vous dévoiler l'envers du décor, d'une agence pourtant fermement décidée à rappeler le plus grand nombre possible !

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