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30 septembre 2012 7 30 /09 /septembre /2012 13:24

Luttons contre l'immobilisation générale pour le logement:

L'ENFER IMMOBILIER EST PAVE DES MEILLEURES INTENTIONS POLITIQUES

IMMOBILISATION.jpg

PARTIE 1

COMMENT LA SURPROTECTION DU LOCATAIRE ENGENDRE PENURIE DE LOGEMENTS, AUGMENTATION DES LOYERS ET EXCLUSION DES PLUS FRAGILES DU PARC LOCATIF PRIVE

 

Allez, chiche ! Demain, Ninon Ingrid, votre bloggeuse préférée, remplace au pied levé Cécile Duflot au ministère du Logement, qui est devenu depuis plusieurs années le ministère des FBI ( « Fausses Bonnes idées »).

L’enfer immobilier est en effet décidément pavé des meilleures intentions : les théories fumeuses, et souvent « superbement humanistes » de nos décideurs, ne passent généralement pas l’examen de la confrontation avec la réalité. D’un côté, l’idée semble séduisante au premier abord sur le papier, de l’autre, les résultats, après application dans la « vraie vie », laissent pour le moins dubitatif.

Beaucoup de nos politiques négligent (par incompétence, négligence, ignorance, opportunité – merci de cocher le terme le plus approprié) le « second effet  kisskool » de chacune des politiques immobilières appliquées au cours des dernières années en France: le boomerang de mesures démagogiques, non suffisamment étudiées en amont, et souvent souscrites pour des raisons électoralistes, revient souvent en pleine figure des acteurs immobiliers français, qu’ils soient institutionnels ou particuliers.

Ainsi après 30 années de politique immobilière calamiteuse, la France compte plus de 700 000 personnes sans domicile et 3 000 000 de personnes en logement insalubre.

Petit tour d’horizon de toutes les mesures politiques qui ont conduit le marché immobilier français là où il en est aujourd’hui : augmentation de « logements vacants », pénurie de logements sociaux, prix prohibitifs pour le commun des mortels, parc immobilier vétuste & énergivore, secteur du bâtiment et de l’immobilier durement affecté par la crise, etc…

 

COMMENT LA SURPROTECTION DU LOCATAIRE ENGENDRE PENURIE DE LOGEMENTS, AUGMENTATION DES LOYERS ET EXCLUSION DES PLUS FRAGILES DU PARC LOCATIF PRIVE


L’idéologie séduisante sur le papier, appliquée par les précédents gouvernements de droite, comme de gauche:

Il faut à tout prix SUR – PROTEGER TOUS les locataires des « méchants » propriétaires

Cette idéologie sous-entend que les propriétaires/bailleurs, dans leur grande majorité, ne peuvent qu’exploiter le locataire, qui ne peut qu’être victime (l’inverse n’étant pas dans l’idéologie envisagée une seule seconde).

 

La Fausse Bonne Idée qui découle de l’idéologie:

Pour éviter, au moindre défaut de paiement, des expulsions de familles entières susceptibles de se retrouver à la rue du jour au lendemain (ce qui, nous en convenons tous ici, est bien sûr une tragédie humaine), la législation française doit protéger les locataires, et pour cela, imposer aux propriétaires de fastidieuses démarches administratives (accompagnés parfois de délais intenables pour un bailleur endetté) avant de parvenir à mettre dehors un locataire mauvais payeur et récupérer jouissance du logement. Il apparait également nécessaire d’empêcher les propriétaires d’organiser des expulsions en hiver (trêve hivernale) pour éviter des décès liés au froid.

 

Ce qu’en pense le bon peuple au premier abord :

Dans un état de droit, il semble logique de protéger le « faible » contre la « supériorité » de certains possédants, qui peuvent certes abuser de leur position. Les associations de consommateurs militent d’ailleurs depuis des décennies pour des relations « propriétaires-locataires » plus équilibrés, c’est-à-dire  « toujours plus de droits pour les locataires, toujours plus de devoirs pour les propriétaires ». A noter ici que, malgré la législation française qui est une de celle qui protège le locataire le plus au MONDE, les associations estiment que cela n’est pas encore assez à ce jour.


La réalité de la nature humaine :

Passé le stade du CM2, on sait forcément, que des gens « méchants et/ou mal-attentionnés», il y en a partout, dans toutes les couches de la population. Certains propriétaires sont littéralement des « marchands de sommeil », louent des logements insalubres pour des fortunes. Mais ils représentent le même pourcentage de gens « malhonnêtes » que dans l’ensemble de la population françaises. Il n’y a pas plus de profiteurs, d’exploiteurs chez les propriétaires/bailleurs que dans les autres catégories de personnes. Les locataires, de leur côté, ne sont pas systématiquement honnêtes, bien intentionnés, bons gestionnaires, propres, etc…Certains sont devenus de fins connaisseurs du système législatif et exploitent chaque faille à son maximum. Ils parviennent à louer des logements avec de faux papiers (fausses fiches de paie) et sont en réalité insolvables. Impossible de les mettre dehors en attendant le 1er Mars de l’année suivante. Pendant ce temps, le propriétaire continue de payer les charges et les traites, sans aucune entrée d’argent. Il doit, en plus, engager une lourde procédure coûteuse en temps, énergie et argent. Il prie également pour que l’indélicat locataire, en plus de ne pas payer son loyer, ne détériore pas le logement. Le bailleur sait également que l’ « insolvable » locataire ne sera jamais condamné à payer les loyers impayés, ni les dégradations éventuelles, laissées en souvenir de son passage dans les lieux.

 

Le deuxième effet « kisskool » de la « fausse bonne idée » dans la « vraie vie » :

La méfiance des bailleurs envers les locataires ne cesse d’augmenter ! Comme il existe une part de locataires indélicats (même proportion que dans le reste de la population), les propriétaires français craignent de tomber par malchance sur un mauvais payeur, invirable pendant des mois. Ils sélectionnent donc avec sévérité les candidats à la location (demande de CDI, revenus mensuels supérieurs à trois fois le montant du loyer, etc…) et exigent pléthore de documents dans le dossier de location pour être rassurés ! Toujours pour protéger les gentils locataires et parce que les demandes des bailleurs devenaient, il est vrai,  proches des méthodes de l’inquisition, la loi, de nouveau, a statué, et ce, en faveur (comme d’habitude) des locataires : depuis plusieurs années, une liste de documents peut être légalement demandée par le bailleur, certains autres sont interdits (comme une photographie d’identité, une attestation du précédent bailleur du candidat à la location pour savoir si ce dernier a été « sérieux » dans son précédent logement, un extrait de casier judiciaire, plus de 2 bilans comptables pour les professions indépendantes, etc…).Rien n’est donc fait pour rassurer le bailleur, en France. Ce dernier n’est plus libre de demander les pièces justificatives qu’il souhaite, les locataires pouvant également à tout moment porter plainte contre lui pour demande de pièce illégale ou discrimination en cas de refus « suspect » de leur candidature. Bref, le propriétaire préfère souvent ne pas louer plutôt que d’installer un locataire risqué dans le logement. Après cela, les politiques s’étonnent du nombre croissant de « logements vacants » alors que beaucoup de citoyens français cherchent désespérément à se loger, surtout en Ile-de-France.

Autre effet collatéral : les candidats à la location, « fragiles » sur le plan financier, sont donc refusés du parc locatif privé et viennent grossir les listes d’attente des demandeurs de logements sociaux. Et voici la France en pénurie de Logements sociaux. L’enfer est décidément pavé des meilleures intentions…


Comment cela se passe-t-il ailleurs ?

Au canada, pourtant pays démocratique, soucieux du respect des droits de l’homme, un locataire ne paie plus ? Il est expulsé manu militari. Pas de délai, pas de cinéma administratif, pas de trêve hivernale (pourtant le thermomètre flirte régulièrement avec les -30 °c en Hiver !). Dans l’hexagone, l’état attend du propriétaire, bailleur privé, qu’il héberge pendant l’hiver, à titre gracieux, un locataire qui ne paie plus ses loyers, le tout en faisant larmoyer dans les chaumières avec des contes proches de la « Petite marchande d’allumettes » (pourtant la France n’est plus au XIXème siècle, au temps de Dickens !): « Imaginez-vous, cette gentille famille, en situation financière difficile, obligée de dormir sous les ponts, avec des enfants, en plein mois de Décembre, tout cela à cause d’un méchant propriétaire avide d’encaisser les loyers qui lui sont dus… ».

Est-ce donc cela qui se passe au Canada, à notre époque, lorsqu’une famille est expulsée, par moins 30°c ? Non, bien sûr, l’état prend normalement le relais du propriétaire privé (qui n’a pas personnellement à payer la facture) pour proposer un hébergement d’urgence, des foyers mère-enfants ou familles, pour favoriser l’action d’associations d’aide aux personnes en difficulté et qui doivent se substituer au bailleur privé (dont ce n’est pas le rôle) pour proposer des hébergements temporaires. Ceux qui dorment dans la rue, en Hiver, après une expulsion, ont donc refusé sciemment toute proposition d’hébergement étatif ou associatif.

Ainsi, si demain, grâce à une législation moins protectrice envers les locataires, vous débarquez avec votre VISA et votre billet d’avion aller-simple au Canada et que vous cherchez à louer un logement dès votre arrivée (alors que vous n’avez pas encore trouvé de travail), pas de problème, vous trouvez rapidement un propriétaire acceptant votre candidature. Les bailleurs canadiens donnent leur chance à tout candidat qui semble suffisamment motivé et sérieux, même si les revenus ne sont pas (encore) assurés. Bref, ils donnent leur chance au « produit » car si,  vous ne payez plus, et bien, vous partez immédiatement sans aucune forme de procès. Le marché locatif est donc plus fluide et les offres de logements à louer nombreuses. Les profils « fragiles économiquement parlant » ne sont pas écartés, comme en France, du marché privé. Les loyers restent donc modérés, sans tension à la hausse constante, comme en France. Le contraire de ce qui se passe en Hexagone !

L’état français à trop vouloir protéger les locataires crée une pénurie de logements disponibles à la location, enfante un système du quel sont exclus tous les citoyens « fragiles », qui n’ont plus d’autre alternative que de se tourner vers le « logement social », financé à grand frais par d’importants prélèvements fiscaux sur le contribuable privé. Le bailleur privé, dans ce système, paie donc deux fois : il finance à perte l’hébergement, pendant plusieurs mois, des locataires qui ne veulent ou ne peuvent plus payer leur loyer, puis doit repasser à la caisse, par ses impôts sur les revenus, pour financer les logements sociaux des personnes fragiles qu’il ne peut prendre le risque d’accepter à la location dans le parc locatif privé. A vous dégoûter d’investir, en France, un jour dans votre vie pour louer …

 

Les propositions de votre bloggeuse, rebaptisée pour l’occasion Ninon « Duflot », pour améliorer le marché locatif:

-        Au même titre que l’assurance « Habitation », imposer à tout candidat à la location l’obligation de s’assurer, à ses frais, contre les risques de la vie, susceptibles de porter atteinte à l’avenir à sa solvabilité (chômage, maladie longue durée, etc…). En cas d’insolvabilité subie (et non  choisie), l’assurance prendrait en charge, à la place du locataire, les loyers dus au propriétaire-bailleur pendant 6 mois, ainsi que les dégradations éventuelles du logement liées à l’usure ou à des malveillances.

-        Créer des assurances d’état pour les locataires les plus « précaires », refusés par les assurances privées.

-        Simplifier et assouplir les mesures d’expulsion en faisant en sorte qu’une procédure lancée par un propriétaire, à tout moment de l’année, ne puisse excéder, au grand maximum 6 mois. En cas d’insolvabilité organisée (volontaire et non « subie ») par le locataire, l’expulsion deviendrait automatique et exécutive de fait, dès preuve par le propriétaire de la nature volontaire de la cessation de paiement et/ou de dégradations inhabituelles du logement. Egalement expulsion immédiatement en cas d'absence d'assurance "loyers" obligatoire et/ou de fausses déclarations de solvabilité au moment de la signature du bail.

 

-        Suppression simple de la trêve hivernale (de nos jours, suffisamment de structures étatiques et associatives existent en France pour éviter des décès dus au froid) , l’assurance loyer obligatoire  permettant, de plus, à un locataire qui ne dispose plus de suffisamment de revenus pour honorer son loyer, de disposer de 6 mois pour « se retourner ».

 

Mes propositions ne sont pas très « politiquement correct », ni « dans l’air du temps » ? Avec un programme comme cela, personne ne voterait pour moi ? Ah oui ?

Mais cela fait tellement de bien de dire qu’il existe des solutions. Mes propositions ne sont pas populaires, certes, elles nécessitent du courage. Mais elles pourraient améliorer la vie des gens…


A suivre : la partie 2


COMMENT L’ENCADREMENT DES LOYERS VA RENFORCER LA PENURIE DE LOGEMENTS EN DETOURNANT LES INVESTISSEURS DU MARCHE, TOUT EN NE PRODUISANT AUCUN EFFET POSITIF POUR LE LOCATAIRE ?


To be continued ...

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carlos Duvrait 08/09/2016 20:49

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